Licytacja komornicza nieruchomości 2023 a obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej

Nabycie prawa własności nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, powoduje wygaśnięcie wszelkich praw i skutków ich ujawnienia oraz roszczeń osobistych ciążących na nabywanej nieruchomości. Nie powoduje jednak wygaśnięcia obowiązków, które dotyczą obiektów budowlanych, a wynikają z administracyjnoprawnych norm prawa budowlanego. Na czym polega licytacja komornicza nieruchomości? Wyjaśniamy.

Spis treści

1. Nabycie prawa własności nieruchomości w drodze licytacji komorniczej – na czym polega?
2. Co muszą zrobić osoby chcące nabyć nieruchomość w drodze licytacji komorniczej?
3. Samowola budowlana istniejąca w chwili nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej
4. Nabycie nieruchomości w licytacji komorniczej – podsumowanie

Nabycie prawa własności nieruchomości w drodze licytacji komorniczej – na czym polega?

Nabycie prawa własności nieruchomości w drodze licytacji komorniczej (w postępowaniu egzekucyjnym) jest formą pierwotnego nabycia nieruchomości. Pierwotne nabycie prawa własności nieruchomości jest to taka forma nabycia, którą charakteryzuje brak więzi między poprzednim, a aktualnym właścicielem.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić na czym dokładnie polega licytacja komornicza, jakie są jej warunki, a także skutki wynikające z nabycia prawa własności nieruchomości w tej formie.

Po wszczęciu postępowania egzekucyjnego, w którym przedmiotem egzekucji ma być nieruchomość, komornik prowadzący postępowanie dokonuje zajęcia nieruchomości, wzywając dłużnika do spłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

Wraz z wezwaniem do zapłaty długu, komornik składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis wszczęcia egzekucji w księdze wieczystej danej nieruchomości. W przypadku braku księgi wieczystej dla danej nieruchomości, komornik składa wniosek do zbioru dokumentów.

Po upływie terminu na spłatę długu, komornik przystępuje do dokonania opisu i oszacowania zajętej nieruchomości – innymi słowy właściwy rzeczoznawca majątkowy (biegły uprawniony do określenia wartości nieruchomości) sporządza operat szacunkowy, przedmiotem którego będzie przede wszystkim ustalenie wartości zajętej nieruchomości.

Następnie, po sporządzeniu opisu i oszacowania wyznacza się termin licytacji. Przy czym, termin ten nie może być wyznaczony wcześniej, niż po upływie dwóch tygodni od dnia uprawomocnienia się opisu i oszacowania nieruchomości. Ogłoszenie licytacji następuje przez publiczne obwieszczenie.

Co muszą zrobić osoby chcące nabyć nieruchomość w drodze licytacji komorniczej?

Osoby chcące nabyć nieruchomość w drodze licytacji komorniczej muszą złożyć rękojmię w wysokości 1/10 części sumy oszacowania. Wpłaty należy dokonać w dniu poprzedzającym licytację. Na pierwszej licytacji, najniższą sumą, za jaką można nabyć nieruchomość, jest ¾ sumy oszacowania.

Po zamknięciu licytacji, wydaje się postanowienie w zakresie przybicia na rzecz osoby, która zaoferowała najwyższą cenę. Kwotę nabycia należy wpłacić w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania komornika, na rachunek depozytowy Ministra Finansów.

Następnie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, wygasają prawa i roszczenia ciążące na nieruchomości – nowy właściciel co do zasady nabywa „czystą” nieruchomość.

Samowola budowlana istniejąca w chwili nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej

Skoro skutkiem nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej jest, jak wskazano wyżej, nabycie „czystej” nieruchomości, bez obciążeń, to rodzi się pytanie - czy w ramach tego nabycia dochodzi również do zalegalizowania samowoli budowlanej? Jeżeli nie, to czy to nie dłużnik, jako poprzedni właściciel, powinien być adresatem decyzji legalizacyjnej?

• Legalizacja samowoli budowlanej - procedura i opłata legalizacyjna

Uznać należy, że fakt nabycia prawa własności nieruchomości w drodze licytacji komorniczej (nabycie pierwotne) nie powoduje, że odpada obowiązek właściciela w zakresie doprowadzenia obiektów budowlanych do stanu zgodnego z prawem.

Przypomnieć należy, że nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej powoduje, że wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości.

Interpretacja przepisów, która zmierzałaby do uznania, że obowiązki wynikające z przepisów prawa budowlanego dot. obiektów budowlanych byłyby tożsame z pojęciem roszczenia ciążącego na nieruchomości jest nieprawidłowa i mogłaby potencjalnie prowadzić do próby omijania przepisów dotyczących legalizacji samowoli budowlanej.

Prawa i obowiązki wynikające z prawa budowlanego odnoszące się do obiektów budowlanych to obowiązki wynikające z ustawy, które kierowane są wobec inwestora, każdoczesnego właściciela nieruchomości, czy też zarządcy. Biorąc pod uwagę fakt, że w momencie przysądzenia własności nieruchomości (uprawomocnienia się postanowienia w tym przedmiocie) dłużnik przestaje być właścicielem nieruchomości i traci wszelkie związki związane z tą nieruchomością, to nawet jeżeli on byłby wykonawcą samowoli budowlanej, to nie mógłby być adresatem decyzji czy postanowień wydawanych w procedurze legalizacyjnej.

Przepisy prawa budowlanego regulują postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem prawa. W pierwszej kolejności właściwy organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy, informuje jednocześnie o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego oraz konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej.

Po złożeniu wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nakłada w drodze postanowienia obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Złożenie kompletu dokumentów legalizacyjnych daje podstawę do wydania przez organ postanowienia o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Dopiero uiszczenie opłaty legalizacyjnej prowadzi do wydania decyzji w przedmiocie legalizacji obiektu budowlanego.

Biorąc pod uwagę powyższe, stroną postępowania legalizacyjnego nie będzie poprzedni właściciel, nawet jeżeli to on jest odpowiedzialny za powstałą samowolę budowlaną. Każdorazowo, stroną tego postępowania powinien być aktualny właściciel nieruchomości (nabywca) i to niezależnie od tego w jaki sposób nabył prawo własności do niej.

Powyższe, znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie. Wyżej opisany problem został rozstrzygnięty w jednym z wyroków wydanych przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Nabycie nieruchomości w licytacji komorniczej – podsumowanie

Nabycie prawa własności nieruchomości jest inwestycją ważną z punktu widzenia czy to życia osobistego czy zawodowego. Nieruchomości nabywane są do różnych celów, m.in. mieszkalnych, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub inwestycyjnych. Z decyzją na zakup nieruchomości wiąże się także kwestia związana z finansowaniem tego nabycia, a także późniejszym utrzymaniem nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę, przed podjęciem ostatecznej decyzji dotyczącej nabycia nieruchomości i to niezależnie od sposobu tego nabycia, warto dokonać zbadania stanu prawnego oraz faktycznego nieruchomości, a także zweryfikować ekonomiczną zasadność planowanej transakcji. Powyższe jest istotne, aby ograniczyć ryzyka m.in. udziału w postępowaniu legalizacyjnym, które może prowadzić do konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej, albo do wydania nakazu rozbiórki obiektu budowlanego znajdującego się na nieruchomości.

• Rozbiórka budynku bez pozwolenia - czy jest możliwa? Jaka kara za rozbiórkę budynku bez pozwolenia?

W przypadku zainteresowania nabyciem nieruchomości, zachęcamy do skorzystania z profesjonalnego wsparcia prawnego w całym procesie transakcyjnym.