Gdy wykonawca jest niesolidny
Jeśli firma budująca dom jest niesolidna i opóźnia się z planowym oddaniem inwestycji lub realizuje umowę niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej i nic już na to nie można poradzić, inwestorowi nie pozostaje nic innego jak powierzyć dokończenie budowy innemu wykonawcy - na ryzyko i koszt pierwotnego wykonawcy.
Umowa o roboty budowlane jest jedną z umów nazwanych, ujętych w kodeksie cywilnym. Jak stanowi przepis art. 647 k.c., "Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem budowlanym i z zasadami sztuki technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia". Poza tym w umowie o roboty budowlane strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.
Zgoda inwestora
Pamiętać należy, że do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą zawsze jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy z podwykonawcą. Zgodnie z dyspozycją art. 6471 par. 4 k.c., umowy z podwykonawcą oraz z ewentualnymi dalszymi podwykonawcami powinny być sporządzone na piśmie pod rygorem nieważności.
Kontrahent może odstąpić od umowy i nie musi płacić za dzieło, jeśli wykonawca wykonał roboty budowlane w taki sposób, że jego dzieło nie nadaje się do użytku.
Wskazać trzeba, iż stosownie do przepisu art. 648 k.c. umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, a wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja zawsze stanowi część składową umowy. W sytuacji, w której dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora. Niezmiernie ważnym praktycznie przepisem jest art. 652 k.c., zgodnie z którym "Jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie".
Przepis ten określa podmiot ponoszący odpowiedzialność za wszystkie ewentualne szkody powstałe na terenie budowy. Jest nim zawsze wykonawca, lecz tylko w sytuacji protokolarnego przejęcia terenu budowy.
Wykonanie zastępcze
Jak stanowi art. 656 k.c., do skutków opóźnienia przez wykonawcę rozpoczęcia robót lub wykończenia obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Zatem, w przypadku opóźnienia wykończenia obiektu lub wadliwego bądź sprzecznego z umową wykonywania przez wykonawcę robót, trzeba sięgnąć odpowiednio do przepisów kodeksu cywilnego o umowie o dzieło.
Z kolei, zgodnie z dyspozycją art. 636 par. 1 k.c., jeżeli przyjmujący zamówienie wykonuje dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu jego realizacji i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Jeśli to oczekiwanego rezultatu nie przyniesie, po upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie, na koszt i ryzyko przyjmującego zamówienie. Do wszelkich roszczeń wynikających z wadliwego wykonania umowy o dzieło ma zastosowanie art. 636 k.c., zgodnie z którym inwestor uprawniony jest właśnie do żądania usunięcia wad w określonym terminie pod rygorem zlecenia ich usunięcia innej osobie na koszt i ryzyko wykonawcy. Trzeba przy tym wiedzieć, że gdy wspomniane wady są istotne, inwestor może żądać obniżenia wynagrodzenia za wykonanie dzieła (art. 637 par. 2).
Przepisu art. 636 par. 1 k.c. nie stosuje się natomiast po odebraniu dzieła (patrz wyrok Sądu Najwyższego z 3 listopada 2000 r.; IV CKN 152/00; OSNC 2001/4/63). Ważną praktycznie tezę wyartykułował Sąd Najwyższy w wyroku z 8 stycznia 2004 r. (III CKN 181/02, Monitor Prawniczy 2004/4/154), w którym stwierdzono, że kontrahent może odstąpić od umowy i nie musi płacić za dzieło, jeśli wykonawca wykonał roboty budowlane w taki sposób, że jego dzieło nie nadaje się do użytku. Poza tym, jeżeli roboty budowlane zostały wykonane wadliwie, inwestor może realizować uprawnienia wynikające z rękojmi (art. 637 w związku z art. 656 k.c.) lub roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.). Wybór uprawnień wynikających z rękojmi nakłada na niego obowiązek wykazania, które roboty obciążone są wadą (wyrok SN z 3 października 2000 r.; I CKN 301/00; OSNC 2001/4/58).
Analiza kodeksu cywilnego prowadzi zatem do wniosku, że jeżeli wykonawca umowy o roboty budowlane jest niesolidny i opóźnia się z planowym oddaniem inwestycji lub realizuje przedmiot umowy niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej, pozostaje ostateczne z przysługujących uprawnień - powierzenie wykończenia budowy innemu wykonawcy na ryzyko i koszt pierwotnego wykonawcy. To oznacza, że kosztami ostatecznego wykonania zastępczego inwestor może obciążyć niesolidnego wykonawcę.
