Dzicy lokatorzy to ogromny problem. Jak się przed nimi uchronić? Tak zmniejszysz ryzyko przy wynajmie mieszkania

Dzicy lokatorzy to poważny problem dla właściciela mieszkania na wynajem. Warto więc podjąć pewne kroki, by uchronić się przed niepłacącym najemcą. Sprawdź, jak poradzić sobie z kłopotliwym lokatorem i co grozi za wyrzucenie dzikiego lokatora.

Spis treści

1. Dzicy lokatorzy w mieszkaniu na wynajem. Co to jest dziki lokator?
2. Boisz się dzikich lokatorów? Wybierz umowę najmu okazjonalnego
3. Weryfikacja najemcy to sposób na ograniczenie ryzyka
4. Jak znaleźć najemcę godnego zaufania? Szukaj przez znajomych
5. Kaucja i protokół zdawczo-odbiorczy również mogą pomóc
6. Jak się pozbyć dzikiego lokatora z mieszkania? Te przepisy trzeba znać
7. Co grozi za wyrzucenie dzikiego lokatora?

Dzicy lokatorzy w mieszkaniu na wynajem. Co to jest dziki lokator?

Każdy właściciel mieszkania na wynajem powinien być świadomy problemu, jakim są tzw. dzicy lokatorzy. Dziki lokator to osoba, która samowolnie i bezprawnie zajmuje cudzą nieruchomość. Do takiej sytuacji może dojść na wiele sposobów, np.:

• lokator przestaje płacić za mieszkanie, a mimo to nadal je zajmuje,
• po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy najmu lokator odmawia wyprowadzki,
• obca osoba włamuje się do lokalu i zamieszkuje w nim.

Dzikich lokatorów jest na ogół bardzo trudno pozbyć się z mieszkania czy domu. Żeby usunąć taką osobę zgodnie z prawem, należy zaangażować w sprawę sąd i komornika, co trwa zwykle bardzo długo. W praktyce nawet po uzyskaniu nakazu eksmisji potrafią nieraz minąć lata, zanim udaje się usunąć taką osobę z lokalu. Dla właściciela nieruchomości oznacza to poważne straty finansowe i długotrwały stres. Dlatego najlepiej jest podjąć działania prewencyjne na etapie poszukiwania najemcy.

Boisz się dzikich lokatorów? Wybierz umowę najmu okazjonalnego

Zwykła umowa najmu nie gwarantuje właścicielowi mieszkania łatwej eksmisji problematycznego lokatora. Dlatego wielu właścicieli wybiera bezpieczniejszą formę umowy, która lepiej chroni ich prawa – umowę najmu okazjonalnego. Pozwala ona łatwiej i szybciej usunąć lokatora z nieruchomości w razie problemów, ale wiąże się z wyższymi kosztami i większą liczbą formalności.

Żeby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, właściciel musi być osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Umowę zawiera się zawsze na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Umowa musi być zawarta w formie pisemnej i zostać zgłoszona do urzędu skarbowego.

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu – podaje art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji, zobowiązuje się opuścić lokal we wskazanym terminie oraz wskazuje inną nieruchomość, do której się wówczas przeniesie (lokal zastępczy),
• oświadczenie osoby mającej tytuł prawny do wskazanego lokalu zastępczego, w którym osoba ta zgadza się przyjąć do siebie lokatora i innych osób wskazanych w oświadczeniu.

Dzięki tym załącznikom nie trzeba czekać, aż sąd rozpatrzy sprawę, a gmina znajdzie eksmitowanemu lokal zastępczy. Po wypowiedzeniu umowy właściciel mieszkania wnioskuje w sądzie o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy. Odpowiedni dokument jest zwykle wydawany w ciągu kilku tygodni. Wówczas właściciel udaje się do komornika i można już rozpocząć procedurę eksmisji.

Weryfikacja najemcy to sposób na ograniczenie ryzyka

Jedną ze skutecznych metod na ograniczenie ryzyka związanego z wynajmem jest weryfikacja najemcy. W Polsce to rozwiązanie wciąż stosuje się rzadko, ale warto wiedzieć, że od wielu dekad sprawdza się ono w wielu krajach Europy Zachodniej oraz w Stanach Zjednoczonych. W największym skrócie weryfikacja to sprawdzenie wiarygodności najemcy. Najczęściej przeprowadza się ją, żądając od kandydata na najemcę przedstawienia:

• informacji o zatrudnieniu i uzyskiwanych zarobkach,
• referencji od poprzednich właścicieli mieszkań, od których dana osoba wynajmowała (wraz z numerem telefonu w celu potwierdzenia referencji),
• informacji o sytuacji rodzinnej, dzieciach itp.

Przekazanie tych informacji przez najemcę jest oczywiście w pełni dobrowolne, jednak właściciel może po prostu odmówić osobie, która ich nie przekaże. Utrudni to znalezienie lokatora, jednak da większe poczucie bezpieczeństwa.

Warto dodać, że w mediach społecznościowych można znaleźć grupy prowadzone przez wynajmujących, którzy dzielą się między sobą informacjami o problematycznych lokatorach. Warto dołączyć do takich grup i przed podpisaniem umowy sprawdzić, czy dana osoba nie słynie aby z niepłacenia.

Właściciel ma wreszcie możliwość nawiązania współpracy z firmą zarządzającą najmem – za odpowiednią opłatą wyręczą one właściciela w poszukiwaniach i weryfikacji najemcy.

Jak znaleźć najemcę godnego zaufania? Szukaj przez znajomych

Chcąc uniknąć problemów z dzikim lokatorem, warto także szukać najemców za pośrednictwem rodziny i znajomych. Jeśli oni również posiadają nieruchomości na wynajem, często będą w stanie wskazać osoby godne zaufania, którym wynajmowali w przeszłości. To zdecydowanie bezpieczniejsza dla właściciela forma niż po prostu zamieszczenie ogłoszenia o wynajmie w Internecie.

Nawet szukając przez bliskich i znajomych, warto jednak zachować ostrożność, i to z dwóch powodów. Po pierwsze właścicielowi może zostać polecona osoba, z którą były pewne problemy (np. spóźnianie się z czynszem), ale polecający w międzyczasie o tym zapomniał. Po drugie sytuacja polecanego lokatora mogła się zmienić od czasu poprzedniego wynajmu – np. zachorował lub stracił pracę. Dlatego zawsze warto spróbować zweryfikować każdego najemcę na własną rękę.

Kaucja i protokół zdawczo-odbiorczy również mogą pomóc

Pobranie od lokatora kaucji na początku wynajmu jest w Polsce normą. Ta forma zabezpieczenia niewiele oczywiście pomoże, jeśli najemca przestanie płacić i odmówi opuszczenia lokalu. Przyda się jednak na pokrycie strat, jeśli lokator zdemoluje albo okradnie mieszkanie. Należy pamiętać, że kaucja nie może być dowolnie wysoka – w przypadku zwykłej umowy najmu jej maksymalna kwota to 12-krotność czynszu, a przy umowie najmu okazjonalnego 6-krotność.

Z tych samych powodów warto zadbać o to, by załącznikiem do umowy najmu zawsze był protokół zdawczo-odbiorczy. W dokumencie tym odnotowuje się wyposażenie nieruchomości (np. meble, urządzenia AGD i RTV) oraz jego stan. Dzięki protokołowi unika się sporów o to, kto jest odpowiedzialny np. za uszkodzone drzwi lodówki czy połamane krzesło. Protokół przydaje się także w sytuacji, gdy właściciel musi potrącić z kaucji określone kwoty na pokrycie strat w mieszkaniu czy domu.

Jak się pozbyć dzikiego lokatora z mieszkania? Te przepisy trzeba znać

Jeśli w nieruchomości zamieszkał dziki lokator, jego usunięcie nie będzie łatwe. Przede wszystkim należy pamiętać, że właściciel nie ma prawa samodzielnie usuwać dzikiego lokatora ani w żaden sposób uprzykrzać mu korzystania z lokalu. Narusza to bowiem przepisy o tzw. mirze domowym. Nielegalne są wszelkie działania mające na celu „przepłoszenie” lokatora takie jak:

• nachodzenie i nękanie lokatora w mieszkaniu,
• głuche telefony, groźby,
• wchodzenie do lokalu bez zgody najemcy (za wyjątkiem sytuacji poważnej awarii),
• barykadowanie się w mieszkaniu pod nieobecność lokatora,
• odcinanie wody, prądu, gazu czy ogrzewania,
• rozpoczynanie w mieszkaniu uciążliwego remontu,
• usuwanie lokatora lub jego rzeczy siłą.

Jak zatem poradzić sobie z dzikimi lokatorami? Chcąc zrobić to legalne, właściciel ma tylko jedną drogę – uzyskać sądowy nakaz eksmisji i przekazać sprawę w ręce komornika. Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów i innymi przepisami kolejność działań powinna być następująca:

1. Wypowiedzenie umowy najmu – można to zrobić wyłącznie z powodów określonych w ustawie (m.in. zaleganie z płatnością za minimum 3 okresy rozliczeniowe, demolowanie lokalu, rażące naruszanie porządku w budynku). Właściciel pisemnie powiadamia najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczając przy tym dodatkowy miesięczny termin na zapłacenie zaległej sumy. Po bezskutecznym upływie tego terminu można już wypowiedzieć umowę na piśmie.
2. W przypadku dalszego, bezumownego zamieszkiwania lokatora w nieruchomości właściciel występuje do sądu rejonowego, składając pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Sąd analizuje sprawę i wydaje decyzję. Ustala przy tym także, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu zastępczego.
3. Po uprawomocnieniu się wyroku sądu lokator ma obowiązek się wyprowadzić. Jeśli tego nie zrobi, właściciel składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności nakazowi wyprowadzki. Uzyskuje w ten sposób tzw. tytuł wykonawczy – dokument, z którym należy udać się do komornika.
4. Komornik daje dzikiemu lokatorowi szansę na dobrowolną wyprowadzkę. Jeśli lokator zignoruje wyznaczony termin, komornik rozpoczyna eksmisję i w towarzystwie policji usuwa daną osobę z mieszkania.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli sąd nie przyznał eksmitowanemu prawa do lokalu zastępczego, komornik usuwa dzikiego lokatora do noclegowni, schroniska lub podobnego obiektu. Takich eksmisji nie wykonuje się jednak między 1 listopada a 31 marca (komornik czeka do wiosny). Z kolei jeżeli sąd uznał, że eksmitowany ma prawo do lokalu komunalnego czy socjalnego, to eksmisja nastąpi dopiero wtedy, kiedy gmina wyznaczy odpowiedni lokal.

Co grozi za wyrzucenie dzikiego lokatora?

Właściciel mieszkania, który próbuje pozbyć się dzikiego lokatora niezgodnie z prawem, naraża się na poważne konsekwencje. Jak podają przepisy, takiej osobie grozi:

• za wdarcie się do mieszkania na wynajem bez wiedzy lokatora albo mimo jego sprzeciwu, a także za nieopuszczenie mieszkania mimo nalegań lokatora – kara grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku (art. 193 kodeksu karnego),
• za stosowanie przemocy innego rodzaju (np. odcięcie mediów) lub istotne utrudnianie lokatorowi korzystania z lokalu – kara pozbawienia wolności do 3 lat (art. 191 § 1a kodeksu karnego),
• za stosowanie gróźb karalnych – kara grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do 2 lat (art. 190 § 1 kodeksu karnego),
• za uporczywe nękanie budzące poczucie zagrożenia, poniżenia lub udręczenia – kara pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 8 lat.

Należy podkreślić, że jedyną osobą uprawnioną do wyrzucenia dzikiego lokatora z mieszkania jest komornik dysponujący ważnym nakazem eksmisji, postępujący zgodnie z przepisami prawa.

Przemysław Zańko-Gulczyński