By sprzedać miejsce postojowe, trzeba mieć świadectwo energetyczne, ale nikt go nie chce wystawić. Co zrobić?
Właściciele miejsc postojowych, usytuowanych zazwyczaj w podziemiach budynków wielorodzinnych, mają problem ze sprzedażą lub wynajęciem takiego miejsca. Wszystko przed odmienne interpretacje prawa ze strony audytora i notariusza.
Spis treści
- Notariusz: nabywca kupuje udział w budynku, a nie przestrzeń
- Minister: miejsce postojowe to nie część budynku
- Notariusz potwierdzi sprzedaż, policja nałoży grzywnę?
Notariusz wymaga od nich świadectwa energetycznego, bo zgodnie z prawem cywilnym miejsce postojowe jest częścią budynku. Natomiast prawo energetyczne nie przewiduje takich certyfikatów dla miejsc postojowych.
Prawnicy alarmują w sprawie niespójności przepisów. Właściciele miejsc postojowych, chcący uzyskać akt notarialny, dokumentujący zgodnie z prawem przeniesienie jego własności wskutek sprzedaży, odsyłani są do audytorów uprawnionych do wystawiania świadectwa energetycznego po stosowny dokument. Po czym wracają do notariusza odprawieni z kwitkiem - ale bez dokumentu wymaganego przez notariusza. Sprawę ujawniła agencja Monday News.
- Świadectwo energetyczne budynku 2023 - kiedy obowiązkowe? Kiedy trzeba je mieć?
- Kiedy mieszkanie w bloku musi mieć świadectwo energetyczne? Wyjaśniamy
Notariusz: nabywca kupuje udział w budynku, a nie przestrzeń
Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków od 28 kwietnia 2023 świadectwo charakterystyki energetycznej trzeba przekazać nabywcy lub najemcy w momencie gdy budynek, część budynku lub lokal będzie zbywany na podstawie umowy sprzedaży, zbywany na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub wynajęty.
Tym przepisem sugerują się notariusze wymagający przed sporządzeniem aktu notarialnego takiego dokumentu.
Jak tłumaczą prawnicy, notariusz musi literalnie stosować się do tego przepisu ponieważ w ramach umowy sprzedaży dochodzi do sprzedaży udziału w budynku. Oznacza to, że kupujący nie staje się właścicielem miejsca postojowego, z którego będzie korzystał, a jedynie udziału w budynku, z którym bezpośrednio związane jest prawo do zajmowania tego konkretnego miejsca.
A zbywanie udziału w budynku wymaga od zbywającego posiadania świadectwa energetycznego.
Minister: miejsce postojowe to nie część budynku
Ministerstwo Rozwoju i Technologii z kolei upiera się przy tym, że zbywane jest miejsce postojowe. Jako takie nie znajduje się na liście przedmiotowej, nie ma więc potrzeby wystawiania dla niego świadectwa charakterystyki energetycznej.
Ujmują rzecz najprościej, miejsce postojowe w budynku wielorodzinnym nie spełnia według ministerstwa definicji części budynku określonej w ustawie o charakterystyce energetycznej.
Cóż, nie pierwszy to przypadek, że jedna definicja ustawowa rozmija się z drugą; ponieważ obie są ustawowe, są przepisami jednakowej rangi. Audytor może więc legalnie odmawiać wystawienia dokumentu.
Notariusz potwierdzi sprzedaż, policja nałoży grzywnę?
Prawnicy oczywiście potrafią wybrnąć i z takiej sytuacji – oczywiście całe ryzyko przenosząc na klienta. Dlatego notariusze znaleźli takie oto rozwiązanie: z braku świadectwa energetycznego warunkują sporządzenie aktu notarialnego dołączeniem do dokumentów oświadczenia sprzedającego, iż nie posiada świadectwa energetycznego z braku możliwości jego zdobycia. Ponadto oświadcza, iż jest świadom odpowiedzialności i bierze na siebie ewentualność zapłacenia z tego tytułu grzywny.
Zgodnie z przepisami za sprzedaż nieruchomości bez świadectwa energetycznego grozi kara grzywny w wysokości od 20 do 5 000 zł. Może ją nałożyć policja, ale wcześniej ktoś musiałby ją powiadomić o zaistniałym naruszeniu. Na szczęście notariusz nie ma takiego obowiązku.
Nie zmienia to faktu, że taką prawną prowizorkę ustawodawca powinien jak najszybciej zastąpić nowelizacją prawa, polegającą na ujednoliceniu w różnych aktach prawnych różnych interpretacji prawnych konsekwencji zbycia miejsca postojowego.
