Będzie więcej mieszkań i spadną ceny? Rząd przygotował projekt ustawy, która ma rozruszać mieszkalnictwo w Polsce

Ustawa ma rozwiązać liczne problemy związane z niską dostępnością gruntów, która uniemożliwia rozwój mieszkalnictwa w Polsce. Ma wprowadzić rozwiązania służące zwiększeniu dostępności terenu pod budownictwo mieszkaniowe, uprościć lub zlikwidować procedury urzędowe, a także uwolnić grunty z zasobów Skarbu Państwa pod realizację inicjatyw mieszkaniowych.

Spis treści

1. Nowa ustawa – zmiany według listy ograniczeń
2. Nieruchomości rolne w granicach miast. Jakie zmiany?
3. Użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe
4. Procedura zmiany parametrów zabudowy
5. Procedura sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego
6. Przygotowanie i realizacja inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących
7. Wykorzystanie gruntów Skarbu Państwa oraz Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa
8. Przyspieszenie procesu inwestycyjnego
9. Pomoc publiczna w ramach limitu pomocy de minimis
10. Inwestycje drogowe wymuszone przez inwestycje niedrogowe

Zwiększający się popyt na mieszkania i grunty pod budownictwo mieszkaniowe, przy jednoczesnym zmniejszaniu podaży, powoduje nierównowagę na rynku. Niedostateczna podaż gruntów, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje mieszkaniowe, stanowi barierę dla rozwoju rynku nieruchomości w najbliższych latach, szczególnie w dużych miastach. W przypadku braku działań, które zwiększą podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, nie będzie zwiększenia liczby dostępnych mieszkań na rynku. Ta sytuacja będzie się pogarszała z roku na rok. Będzie następował dalszy spadek dostępności gruntów i w efekcie dynamiczny wzrost cen gruntów i mieszkań. To podstawowe wnioski, które stały się przyczynkiem do opracowania projektu ustawy, dzięki której uwolnione zostaną niedostępne zasoby gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

Nowa ustawa – zmiany według listy ograniczeń

Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe ukazał się w wykazie prac legislacyjnych rządu 2 grudnia 2024 r. Projekt ma ułatwić realizację lokalnej polityki mieszkaniowej, w tym w sektorze społecznego i komunalnego budownictwa mieszkaniowego.

Projekt ustawy został opracowany w oparciu o listę czynników, które zdaniem ustawodawcy wpływają na ograniczenia w rozwoju mieszkalnictwa. Są to:

• ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast,
• ograniczenia możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe,
• procedura zmiany parametrów zabudowy,
• procedura sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego,
• opłata planistyczna,
• ograniczenia w korzystaniu z narzędzi przewidzianych w ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących,
• wątpliwości związane z możliwością dokonywania podziału nieruchomości w oparciu o ustalenia uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej,
• potrzeba wydłużenia terminu do skorzystania przez użytkowników wieczystych z roszczenia o sprzedaż gruntu,
• niewykorzystany potencjał gruntów spółek Skarbu Państwa oraz gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
• wydłużanie procesów inwestycyjnych,
• pomoc publiczna w ramach limitu pomocy de minimis w procesie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego,
• obowiązek realizacji inwestycji drogowej spowodowanej inwestycją niedrogową przez inwestora inwestycji niedrogowej.

Projekt będzie przekazany do konsultacji. Przyjęcie przez rząd gotowego już projektu planowane jest w I kwartale 2025 r.

Nieruchomości rolne w granicach miast. Jakie zmiany?

Zaproponowano zniesienie ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast oraz rezygnację z prawa odkupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Nadano priorytet realizacji celów polityki mieszkaniowej w miastach oraz usunięto zasadniczą barierę w procesie urbanizacji na obszarach miejskich, jaką jest ograniczona możliwość zbywania gruntów rolnych.

W ramach ustawy mieszkaniowej proponuje się także rezygnację z przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa prawa odkupu. Planowane rozwiązania ułatwią realizację lokalnej polityki mieszkaniowej, w tym w sektorze społecznego i komunalnego budownictwa mieszkaniowego.

Użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe

Zniesiono generalny zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. To przywróci możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na rzecz wszystkich podmiotów (np. TBS-y, inwestorzy prywatni i instytucjonalni). Rozwiązanie to przywraca stan prawny sprzed dnia 1 stycznia 2019 roku, umożliwiając publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo, zachowując kontrolę nad realizacją celu określonego przez strony w umowie.

Podobnie jak w przypadku przeznaczenia na inne cele, grunty mieszkaniowe będą oddawane w użytkowanie wieczyste jedynie za zgodną wolą obu stron. Publiczny właściciel gruntu i nabywca będą mieli zatem pełną swobodę w wyborze pomiędzy użytkowaniem wieczystym a własnością.

W projekcie przewidziano automatyczne przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności po zrealizowaniu przez użytkownika wieczystego inwestycji mieszkaniowej (oddania budynku do użytkowania), co de facto oznacza zrealizowanie celu umowy.

• Prace remontowe i budowlane a prawo. Kiedy remont należy zgłaszać do urzędu?

Procedura zmiany parametrów zabudowy

Projekt przewiduje, że w procedurze uproszczonej sporządzenia planu miejscowego zawsze będzie można zawrzeć zmianę w zakresie umożliwienia realizacji dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m.

Procedura sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego

Projekt ustawy będzie zakładał umożliwienie gminie ustalenie, w drodze uchwały, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem zintegrowanych planów inwestycyjnych. Ma to na celu uregulowanie zakresu zobowiązań gminy i inwestora możliwych do ustalenia w umowie urbanistycznej. Ponadto zaproponowano kilka zmian usprawniających procedurę sporządzania ZPI, m.in.:

• zmiana definicji inwestycji uzupełniającej,
• szczególne zasady powiązania ZPI ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• rezygnacja z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI,
• rezygnacja z konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury,
• wprowadzenie maksymalnego terminu podjęcia uchwały w sprawie ZPI oraz procedowania związanych z nim skarg.

Przygotowanie i realizacja inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących

Zaproponowano zmiany w odniesieniu do uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, przyjmowanych na podstawie ustawy mieszkaniowej, m.in.:

• usunięcie wymogu zachowania minimalnego udziału powierzchni handlu i usług w każdej inwestycji,
• uzupełnienie przepisów odnoszących się do realizacji inwestycji w zabudowie śródmiejskiej,
• umożliwienie zawieszenia biegu terminu procedury w przypadku konieczności dokonania modyfikacji wniosku oraz ograniczenie związanego z tym ponawiania procedury,
• usunięcie obowiązku realizowania urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu na terenie inwestycji w przypadku spełnienia przez inwestycję wymaganych ustawą standardów w tym zakresie w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji.

Zaproponowano również rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej i powrót do zasad obowiązujących przed 2023 r. W uchwałach o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przyjmowanych na podstawie ustawy mieszkaniowej nadal będzie ustalana minimalna liczba miejsc postojowych, pozostanie także przepis upoważniający radę gminy do określenia w lokalnych standardach urbanistycznych liczby miejsc postojowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej.

• Zmiany w przepisach budowlanych – nowe rozporządzenie rozwiewa wątpliwości. Jak mierzyć odległość budynku od granicy działki

Wykorzystanie gruntów Skarbu Państwa oraz Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

Zakłada się przejęcie nieruchomości, które są zbędne spółkom państwowym do realizacji zadań statutowych, a ze względu na ich przeznaczenie oraz cechy mogą być zagospodarowane pod budownictwo mieszkaniowe. Rozwiązanie to pozwoli także odzyskać i zurbanizować często rozległe obszary w centrach miast i poprawić warunki zagospodarowania przestrzeni miejskiej.

Propozycja będzie dotyczyć więc przede wszystkim nieruchomości położonych w sąsiedztwie obszarów zurbanizowanych, które nie są zagospodarowane oraz są obiektywnie zbędne wskazanym podmiotom z punktu widzenia realizowanych przez nie zadań, a jednocześnie wykazują potencjał do zabudowy mieszkaniowej.

Zaplanowano przyznanie ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa kompetencji do nieodpłatnego przejmowania nieruchomości spółek Skarbu Państwa oraz gruntów w gospodarowaniu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i możliwość przekazania tych nieruchomości do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, którym gospodaruje starosta. Starosta będzie uprawniony do rozdysponowania tych gruntów na poziomie lokalnym.

Przyspieszenie procesu inwestycyjnego

W planach jest wprowadzenie przepisu zobowiązującego strony postępowań niezadowolone z rozstrzygnięć wydawanych przez organy administracji publicznej na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane do jednoznacznego określenia w odwołaniach i zażaleniach: zarzutów wobec rozstrzygnięć, zakresu żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz wskazania dowodów uzasadniających to żądanie.

Celem projektowanego rozwiązania jest przyspieszenie procedury wydawania pozwoleń na budowę, a tym samym przyspieszenie procesów inwestycyjnych.

W przypadku gdy odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie nie będzie spełniało powyższych wymogów, wnoszący zostanie wezwany do usunięcia braków, z tym że wezwanie nie powinno nastąpić później niż po upływie 14 dni od dnia wpływu odwołania lub zażalenia.

Pomoc publiczna w ramach limitu pomocy de minimis

W celu ograniczenia obowiązku udzielania pomocy publicznej w ramach limitu pomocy de minimis wyłącznie do przypadków sprzedaży gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej ich użytkownikom wieczystym proponuje się przywrócenie brzmienia art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 26 maja 2023 r. Pomoże to zlikwidować bariery w realizacji budownictwa komunalnego przez spółki gminne.

Inwestycje drogowe wymuszone przez inwestycje niedrogowe

Rozszerzenie katalogu działań, do których możliwe będzie zobowiązanie inwestora inwestycji niedrogowej o przekazanie środków finansowych zarządcy drogi. Nowa redakcja art. 16 ustawy o drogach publicznych ma na celu stworzenie optymalnych warunków współdziałania inwestora inwestycji niedrogowej i zarządcy drogi. Dzięki temu doprecyzowaniu możliwe będzie przekazanie środków finansowych przez inwestora inwestycji niedrogowej bez konieczności faktycznej realizacji zadania przez inwestora. Tym samym inwestor niedrogowy będzie mógł zarówno wykonać roboty budowlane polegające na budowie lub przebudowie drogi we własnym zakresie, jak również przekazać zarządcy drogi środki finansowe.

źródło: gov.pl

Murowane starcie

Technologia budowy - beton komórkowy czy ceramika. MUROWANE STARCIE

Fama Jeżyce - trzeci etap osiedla z wysokiej jakości elewacjami - zdjęcia

Zobacz galerię 9 zdjęć

Autor: fot. Dryvit

Dariusz Jędrzejewski