Spis treści
Biurowiec Trinity One przy ulicy Domaniewskiej 52, zbudowany zaledwie 20 lat temu, zostanie zburzony. W sierpniu 2026 roku zapadła decyzja, że w jego miejscu powstanie kompleks mieszkaniowy z ponad 400 lokalami. To kolejny, po kompleksie Empark, przykład głębokiej transformacji warszawskiego Służewca, który z biurowego zagłębia zmienia się w dzielnicę o zróżnicowanych funkcjach. Proces ten pokazuje, że dla deweloperów często bardziej wartościowy jest grunt pod budynkiem niż sama, nawet stosunkowo nowa, konstrukcja biurowa.
Zmiany na Służewcu wpisują się w szerszy trend na stołecznym rynku. W drugim kwartale 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynosiły około 6,24 mln mkw. i były nieznacznie mniejsze niż kwartał wcześniej. Jednym z powodów jest wycofywanie z rynku starszych obiektów. Wskaźnik pustostanów na Służewcu, sięgający około 17 proc., znacznie przewyższa poziomy notowane w centralnych lokalizacjach, co przyspiesza decyzje o zmianie przeznaczenia nieruchomości.
Polecamy: Miejsce historycznych strajków i wizyty papieża zmienia oblicze. Ruszyła budowa Nowej Tkalni
Dlaczego Służewiec przestaje być biurowym zagłębiem?
Symbolicznym przykładem transformacji jest dawny Empark Mokotów Business Park. Na terenie, gdzie stały biurowce Mars, Merkury, Galaxy czy Jupiter, powstaje obecnie wielofunkcyjny projekt Modern Mokotów. Rozbiórki kolejnych obiektów są już zaplanowane. Proces ten, choć często określany jako konwersja, w praktyce oznacza najczęściej wyburzenie i budowę od podstaw.
Adaptacja istniejącego biurowca na cele mieszkalne, choć pozornie logiczna, jest rzadkością. Deweloperzy wybierają droższą, ale bardziej przewidywalną ścieżkę, jaką jest budowa nowego obiektu. Kluczowa okazuje się nie techniczna możliwość przebudowy, a jej opłacalność w zestawieniu z potencjałem, jaki daje nowa inwestycja.
– Z punktu widzenia inwestora nie wystarczy odpowiedzieć na pytanie, czy dany biurowiec da się technicznie przekształcić w mieszkania. Kluczowe jest to, ile powierzchni mieszkalnej uda się w nim efektywnie uzyskać i jakim kosztem. Jeżeli istniejąca konstrukcja wymusza głębokie lokale, dużą powierzchnię komunikacji czy kosztowną przebudowę instalacji, rozbiórka i budowa od podstaw mogą okazać się po prostu bardziej opłacalne – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Konstrukcja, światło i instalacje, czyli techniczne bariery przebudowy
Istniejący szkielet budynku biurowego, jego fasada, windy i garaż wydają się ogromnym atutem. W rzeczywistości stają się źródłem ograniczeń. Typowe piętro biurowe jest głębokie, z centralnie umieszczonym trzonem komunikacyjno-instalacyjnym. W biurze stanowiska pracy oddalone od okien nie są problemem, ale w przypadku mieszkań dostęp do światła dziennego jest kluczowy i regulowany przepisami. Warunki techniczne wymagają, aby stosunek powierzchni okien do podłogi wynosił co najmniej 1:8.
Duża głębokość traktu biurowego prowadzi do projektowania nienaturalnie długich i wąskich mieszkań lub generuje duże powierzchnie wewnętrzne bez dostępu do światła, które trudno sprzedać. Można tam umieścić łazienki czy korytarze, ale znacząco obniża to efektywność wykorzystania całej powierzchni budynku.
Prawdziwym wyzwaniem jest jednak dostosowanie instalacji. W biurowcu węzły sanitarne są skupione w kilku miejscach na piętrze. W budynku mieszkalnym każde z kilkudziesięciu mieszkań na kondygnacji potrzebuje własnych pionów wodno-kanalizacyjnych, wentylacji, ogrzewania i opomiarowania. Przebicie nowych pionów przez istniejące stropy jest skomplikowane i kosztowne. Dodatkowym problemem jest akustyka – izolacyjność ścian między biurami nie spełnia norm wymaganych dla komfortu akustycznego między sąsiadującymi mieszkaniami.
Polecamy: Metro zmienia pogranicze Woli i Bemowa. Powstanie 7 nowych bloków przy Jana Olbrachta 94
Zanim ruszy budowa: plan zagospodarowania i potrzeby nowej dzielnicy
Kwestie techniczne to tylko część problemów. Zmiana funkcji biurowej na mieszkalną jest w świetle Prawa budowlanego zmianą sposobu użytkowania obiektu. Inwestor musi wykazać zgodność nowego przeznaczenia z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku, uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Bez pewności co do formalnego dopuszczenia funkcji mieszkalnej, nawet pusty biurowiec w atrakcyjnej lokalizacji nie przedstawia wartości dla dewelopera mieszkaniowego.
Transformacja Służewca udowadnia też, że stworzenie dobrej dzielnicy wymaga czegoś więcej niż tylko zamiany biurek na łóżka. Dzielnica mieszkaniowa potrzebuje zaplecza w postaci szkół, przedszkoli, sklepów, terenów rekreacyjnych i jakościowej przestrzeni publicznej. Projekt Modern Mokotów uwzględnia te potrzeby, planując tereny zielone, usługi, a nawet szkołę, co ma być lekarstwem na dawną monofunkcyjność tego obszaru.
Najcenniejszy zasób: działka pod biurowcem, a nie sam budynek
Choć z perspektywy ekologicznej zachowanie istniejącej konstrukcji jest korzystne, ponieważ ogranicza ślad węglowy i produkcję odpadów, ekonomia często przemawia za rozbiórką. Jeśli adaptacja wymaga wymiany fasady, kompletnej przebudowy instalacji i ingerencji w konstrukcję, jej koszt może zbliżyć się do budowy nowego obiektu, który od podstaw będzie zoptymalizowany pod funkcję mieszkalną.
Decyzję o zakupie biurowca pod konwersję musi poprzedzać szczegółowa analiza techniczna, planistyczna i finansowa. Ocena konstrukcji, głębokości traktu, możliwości doświetlenia lokali czy układu instalacji pozwala oszacować, ile powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) da się realnie uzyskać i sprzedać. Dopiero wtedy można ocenić prawdziwą wartość nieruchomości.
− Nieruchomość może być bardzo atrakcyjna właśnie dlatego, że przestanie być biurowcem − ale niekoniecznie dlatego, że sam biurowiec uda się uratować. Czasem największą wartością starego budynku okazuje się działka, na której stoi − podsumowuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
