Spis treści
Demografia, konsolidacja branży deweloperskiej i zmiana oczekiwań klientów – to trzy kluczowe siły, które w perspektywie najbliższych lat fundamentalnie przemodelują polski rynek mieszkaniowy. Według czołowych przedstawicieli sektora, kończy się era budowania jednego produktu dla wszystkich. Zamiast tego deweloperzy będą musieli precyzyjniej odpowiadać na potrzeby starzejącego się społeczeństwa, rosnącej liczby małych gospodarstw domowych oraz klientów, którzy zamiast samego mieszkania chcą kupić całe środowisko do życia.
Polecamy: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4
Demografia zdefiniuje, co i dla kogo będą budować deweloperzy
Najczęściej wskazywanym czynnikiem transformacji jest demografia, której wpływu, w przeciwieństwie do regulacji, nie da się zmienić ustawą. Jej oddziaływanie będzie wielowymiarowe. Z jednej strony starzejące się społeczeństwo wymusi na rynku dostosowanie oferty do potrzeb seniorów. Z drugiej – wzrost liczby gospodarstw jedno- i dwuosobowych utrzyma popyt na mniejsze, kompaktowe lokale.
- W mojej opinii kluczowym czynnikiem, który w perspektywie kolejnych lat najmocniej zmieni rynek mieszkaniowy, jest demografia. Jej wpływ wykroczy daleko poza zmianę liczby potencjalnych nabywców, przemodeluje strukturę popytu, oczekiwania wobec mieszkań i mapę najbardziej perspektywicznych lokalizacji – ocenia Anita Makowska, starszy analityk Biznesu w Archicom. Ekspertka podkreśla, że na znaczeniu zyska dostępność architektoniczna, bliskość usług, opieki medycznej oraz segment senior living.
Przeczytaj: Nowe osiedle na Białołęce. Jeden z liderów rynku rusza z budową ponad 100 mieszkań
Ten ostatni rynek jest postrzegany jako jeden z najbardziej perspektywicznych. - Nowy trend rynkowy wiąże się zdecydowanie z projektami dla seniorów. To sektor, który w perspektywie kolejnych lat będzie się dynamicznie rozwijał – mówi Marcin Michalec, dyrektor zarządzający w Okam Capital. Firma przygotowuje się do realizacji dwóch takich inwestycji w Łodzi i Warszawie pod marką Prestia Rezydencje Senioralne, które mają łączyć mieszkania z usługami, opieką i aktywnością społeczną.
Równolegle, jak zauważa Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A., rosnący udział małych gospodarstw domowych oznacza „inny rozkład metraży i inne wymagania”. Zgadza się z nim Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment S.A., który prognozuje, że rynek będzie potrzebował jednocześnie większej liczby kompaktowych lokali i mieszkań dostępnych bez barier.
Co ciekawe, mimo ujemnego przyrostu naturalnego, popyt na mieszkania w największych miastach ma się utrzymać. - Najsilniejszym czynnikiem, który w naszej ocenie zmieni rynek mieszkaniowy w perspektywie kilku lat jest dwutorowa sytuacja demograficzna, z jednej strony ujemny przyrost naturalny, z drugiej - silny napływ mieszkańców z mniejszych miast oraz z zagranicy – wyjaśnia Renata McCabe-Kudła, Country Manager Grupo Lar Polska.
Rynek dla największych, czyli nieuchronna konsolidacja
Drugim potężnym trendem, który zmieni układ sił w branży, jest postępująca konsolidacja sektora deweloperskiego. Zdaniem Grzegorza Smolińskiego, członka zarządu Dom Development S.A., skala działalności staje się dziś kluczową przewagą konkurencyjną.
„Utrzymanie się na rynku wyłącznie z jednym czy dwoma projektami w portfelu jest coraz trudniejsze. Rosnące wymogi regulacyjne, bardziej złożone procedury administracyjne oraz presja na marże sprawiają, że przewagę zyskują firmy dysponujące odpowiednim zapleczem kapitałowym i organizacyjnym” – twierdzi Smoliński. Podkreśla, że realizacja dużych, liczących kilkaset lokali inwestycji wymaga zasobów, którymi mniejsze podmioty nie dysponują. W efekcie udział najmniejszych graczy będzie się stopniowo zmniejszał na rzecz firm zdolnych do systematycznego powiększania banku ziemi.
Polecamy: Pompa ciepła w starym domu: kiedy obniży rachunki, a kiedy stanie się kosztownym błędem?
Koniec ery kupowania metrów, początek ery wyboru stylu życia
Zmieniają się nie tylko deweloperzy, ale przede wszystkim klienci. Coraz częściej decyzja o zakupie nieruchomości to wybór całego środowiska, a nie tylko czterech ścian. Koncepcja „15-minutowego miasta”, w którym większość codziennych potrzeb można zaspokoić w najbliższej okolicy, staje się rynkowym standardem.
- W perspektywie kilku lat dobra lokalizacja będzie oznaczała, nie tylko bliskość centrum, ale przede wszystkim dostęp do komunikacji, zieleni, handlu, gastronomii, edukacji, kultury i rekreacji. Projekty, które zaoferują taki ekosystem, będą lepiej odpowiadać na zmiany stylu życia – mówi Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland. Podobnego zdania jest Joanna Chojecka z Grupy Robyg, która wskazuje na rosnące znaczenie wielofunkcyjnych osiedli.
Przeczytaj: Rynek najmu w Warszawie. Fundusz inwestuje 175 mln zł w ponad 500 nowych mieszkań
Co więcej, pandemia trwale zmieniła postrzeganie idealnego miejsca do życia. - Szukają większej prywatności, zieleni, własnej przestrzeni zewnętrznej, niższej i bardziej kameralnej zabudowy, a jednocześnie chcą zachować dostęp do miejskiej infrastruktury. To może w kolejnych latach mocno wpływać na sposób projektowania nowych osiedli – zauważa Artur Smoleń, dyrektor sprzedaży w Profit Development. Wskazuje to na zacieranie się granicy między mieszkaniem a stylem życia kojarzonym dotąd z domem jednorodzinnym.
Koszty utrzymania i ESG nowymi kryteriami oceny inwestycji
W perspektywie najbliższych lat na znaczeniu zyska nie tylko cena zakupu, ale również koszt utrzymania nieruchomości. - W perspektywie kilkunastu lat klienci będą coraz częściej patrzeć na inwestycję przez pryzmat efektywności energetycznej i realnych kosztów eksploatacji, a nie wyłącznie ceny za metr – przewiduje Witold Kikolski z MS Waryński Development S.A.
Jednocześnie rośnie znaczenie czynników związanych ze zrównoważonym rozwojem. Jak podkreśla Renata McCabe-Kudła z Grupo Lar Polska, ESG i certyfikacja środowiskowa stają się kluczowe w relacjach z instytucjami finansowymi, co premiuje podmioty z silnym zapleczem kapitałowym i jest ściśle powiązane z dostępem do finansowania nowych inwestycji.
