Spis treści
Uruchomienie nowego, zachodniego odcinka drugiej linii metra w Warszawie będzie kluczowym testem dla stołecznego rynku biurowego. Dotychczasowa historia miasta pokazuje, że dostęp do szybkiej komunikacji miejskiej bezpośrednio przekłada się na wartość nieruchomości. Biura zlokalizowane w pobliżu stacji metra osiągają czynsze wyższe nawet o 6 euro za mkw. miesięcznie w przypadku budynków klasy A. W obiektach klasy B i C różnica ta wynosi około 3–4 euro/mkw./m-c.
Obecnie ponad połowa, bo 51 proc. budynków biurowych w Warszawie, usytuowana jest w pieszym zasięgu stacji metra. Skupiają one aż 61 proc. całkowitej powierzchni biurowej dostępnej w mieście, co pokazuje, że obiekty przy metrze są średnio większe niż te położone poza jego bezpośrednim wpływem.
Polecamy: Firmy medyczne kupują własne nieruchomości. To nie odwrót od najmu, ale nowy ruch na rynku
Jak metro kształtuje warszawski rynek biurowy
– Metro jest jednym z najważniejszych czynników kształtujących warszawską mapę biurową. Około 51 proc. budynków biurowych w Warszawie usytuowanych jest w odległości do 1,2 km od stacji (pasmo piesze). Przypada na nie 61 proc. całkowitej powierzchni biurowej, jaką dysponuje miasto. Co pokazuje, że obiekty położone przy metrze mają średnio większą powierzchnię niż budynki biurowe pozostające poza jego zasięgiem – informuje Daria Stefańska, Senior Data Analyst w Walter Herz.
Największe zagęszczenie biur w sąsiedztwie stacji metra występuje w Śródmieściu, na Woli i Mokotowie. Rekordzistami są okolice stacji Centrum i Rondo ONZ, gdzie w promieniu 1,2 km znajduje się po około 180 budynków biurowych. Niewiele mniej, bo około 170 biurowców, skupia się wokół stacji Świętokrzyska, a ponad 150 przy Nowym Świecie-Uniwersytecie. Biznesowe centrum wokół Ronda Daszyńskiego to z kolei blisko 140 obiektów w zasięgu metra.
Premia za lokalizację, czyli ile kosztuje biuro przy metrze
Dane rynkowe jednoznacznie wskazują, że bliskość stacji podziemnej kolejki ma swoją cenę. W promieniu do 300 metrów od wejścia do metra znajduje się około 150 biurowców o łącznej powierzchni 1,82 mln mkw. Średni czynsz w tej strefie wynosi 19,6 euro za mkw. miesięcznie. W pasie 300–800 metrów od stacji położonych jest około 330 budynków, a przeciętna stawka najmu to 18,9 euro/mkw./m-c.
Wraz z oddalaniem się od stacji premia za lokalizację wyraźnie spada. W strefie 800–1200 metrów, obejmującej około 130 biurowców, średni czynsz obniża się do 15,6 euro/mkw./m-c. Poza pieszym zasięgiem metra pozostaje niemal połowa warszawskich zasobów biurowych – ponad 570 nieruchomości, w których średni czynsz utrzymuje się na poziomie 12,9 euro/mkw./m-c.
– Liczby pokazują, że najwyższa premia za dostępność metra utrzymuje się w typowej strefie około 10 minutowego dojścia pieszego do stacji. Powyżej 800 metrów czynsze szybko zbliżają się do poziomu notowanego poza zasięgiem metra - podsumowuje Daria Stefańska.
Polecamy: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4
Największy potencjał w rejonie stacji Karolin
Nowy odcinek M2, z testowanymi właśnie stacjami Lazurowa, Chrzanów i Karolin, obejmuje obszar, który dotychczas nie był zagłębiem biurowym. W promieniu 1,2 km od nowych przystanków znajduje się zaledwie 12 biurowców o łącznej powierzchni 28 tys. mkw., ze średnim czynszem na poziomie 12,7 euro/mkw./m-c.
Czytaj też: Rynek mieszkaniowy w Polsce pełen paradoksów. Ceny zakupu wzrosły o 88 proc. w zaledwie 7 lat
Największy potencjał na skorzystanie z nowej infrastruktury ma rejon stacji Karolin. W jej sąsiedztwie zlokalizowane są m.in. budynki TRUMPF HQ, Połczyńska 116A, West Warsaw Office czy Pola Karolińskie. Nieco dalej, bo w odległości 1,2 km, mieści się także kompleks Diamond Business Park Ursus. Dla tych obiektów metro oznacza przede wszystkim łatwiejszy dojazd dla pracowników i potencjalnych najemców z Woli, Śródmieścia i prawobrzeżnej Warszawy.
Sytuacja w otoczeniu stacji Lazurowa i Chrzanów jest inna. Choć w analizowanym promieniu znajdują się pojedyncze obiekty, to bezpośrednio w pieszym zasięgu stacji Chrzanów nie ma obecnie żadnego nowoczesnego budynku biurowego.
Czy na Bemowie powstanie nowe zagłębie biurowe?
– Metro otwiera przestrzeń głównie dla projektów mixed-use, lokalnych biur, elastycznych powierzchni do pracy oraz usług dla mieszkańców. O tym, czy na Bemowie powstanie lokalne zagłębie biurowe zdecyduje jednak, nie tylko transport i elastyczność komunikacyjna, ale również plany miejscowe, dostępność gruntów, konkurencja ze strony mieszkaniówki i realny popyt najemców - zauważa Daria Stefańska.
Analitycy podkreślają, że metro może być katalizatorem zmian, ale nie gwarantuje automatycznego boomu inwestycyjnego, zwłaszcza w warunkach pracy hybrydowej i rosnącego nasycenia rynku. Pierwszymi sygnałami aktywizacji tego obszaru będą zapytania od najemców, spadek wskaźnika pustostanów oraz decyzje właścicieli starszych budynków o ich modernizacji.
– Pierwszym sygnałem aktywizacji tego obszaru będzie liczba zapytań od najemców, tempo wynajmu, zmiany poziomu pustostanów oraz decyzje właścicieli starszych obiektów o modernizacji - dodaje Daria Stefańska. Dla istniejących budynków nowa linia metra to szansa na podniesienie wartości i skuteczne konkurowanie z droższymi lokalizacjami na Woli i w centrum.
