Spis treści
Chociaż Polska gospodarka w wielu obszarach dogoniła europejską czołówkę, rynek mieszkaniowy pozostaje pełen paradoksów. Pod względem kosztów utrzymania nieruchomości wypadamy wyjątkowo korzystnie – wydatki na raty, media, ubezpieczenia i remonty pochłaniają ponad 40% dochodu rozporządzalnego jedynie u 4,1% Polaków. W całej Unii Europejskiej niższy wskaźnik przeciążenia kosztami mają tylko Słowacja i Słowenia (po 3,5%), Chorwacja (3,2%) oraz Cypr (2,4%). Dla porównania, we Francji odsetek ten wynosi 6,4%, w Niemczech 11,2%, a w Danii aż 23,4%.
Tak niska pozycja w rankingu to efekt kilku czynników. Przede wszystkim polski rynek mieszkaniowy jest w dużej mierze wolny od obciążeń hipotecznych. Z danych Eurostatu wynika, że aż 75% Polaków mieszka w lokalu własnościowym, za który nie spłaca już kredytu, co jest czwartym wynikiem w UE. Do tego dochodzi solidny wzrost płac w ostatnich latach oraz wciąż relatywnie niskie rachunki za media. Obraz ten jest jednak optymistyczny głównie dla osób, które już posiadają nieruchomość.
Polecamy: Miejsce historycznych strajków i wizyty papieża zmienia oblicze. Ruszyła budowa Nowej Tkalni
Ceny mieszkań rosną w jednym z najszybszych temp w Unii
Dane dotyczące niskiego obciążenia kosztami nie uwzględniają bariery wejścia na rynek, czyli trudności związanych z zakupem pierwszego mieszkania. W tej kategorii Polska wypada znacznie gorzej, co potwierdzają dynamiczne wzrosty cen w ostatnich latach.
– Powyższy wskaźnik mierzy przeciążenie kosztami, a nie próg wejścia. W polskich warunkach wąskim gardłem jest to drugie, a Polska wypada w tym rankingu już mniej korzystnie. Ceny mieszkań w ciągu 7 lat wzrosły o ok. 88% na rynku pierwotnym (I kw. 2026 vs. I kw. 2019), co na tym tle daje nam niechlubne 5. miejsce wśród najszybciej drożejących mieszkań – tłumaczy Gabriela Prygiel, ekspertka portalu RynekPierwotny.pl.
Głęboko zakorzeniona kultura posiadania własnego „M”
Polskę na tle Europy wyróżnia silne przywiązanie do własności. Aż 87% Polaków mieszka we własnym lokalu, podczas gdy tylko 13% decyduje się na wynajem. Dla porównania, w Niemczech proporcje te rozkładają się niemal po równo. Ta specyfika wynika z uwarunkowań historycznych i kulturowych, w tym z transformacji lat 90. i procesów uwłaszczeniowych w zasobach spółdzielczych oraz komunalnych.
Dominująca „kultura własności” wpływa na rynek najmu. Sektor najmu instytucjonalnego (PRS) konkuruje nie tylko z rozdrobnionym rynkiem prywatnym, ale przede wszystkim z głęboko zakorzenionym przekonaniem, że wynajem to jedynie etap przejściowy, a nie docelowy model życia. To z kolei pociąga za sobą dalsze konsekwencje społeczne.
Polecamy: Pompa ciepła w starym domu: kiedy obniży rachunki, a kiedy stanie się kosztownym błędem?
Późna wyprowadzka z domu i zjawisko „gniazdowników”
Wysoki próg wejścia na rynek zakupu i niechęć do długoterminowego najmu sprawiają, że młodzi Polacy później się usamodzielniają. Zjawisko tzw. „gniazdowników”, czyli dorosłych osób mieszkających z rodzicami mimo posiadania pracy i dochodów, jest w Polsce powszechne. W grupie wiekowej 25–34 lata dotyczy ono aż 51% osób, co jest czwartym najwyższym wynikiem w Unii Europejskiej. Statystycznie Polacy wyprowadzają się z domu rodzinnego w wieku około 27 lat.
Mieszkanie z rodzicami staje się najtańszą i najbardziej dostępną alternatywą, co jednak negatywnie odbija się na statystykach dotyczących przeludnienia. Na jednego mieszkańca Polski przypada średnio 1,2 pokoju, podczas gdy średnia unijna wynosi 1,7. W rezultacie w lokalach uznawanych przez Eurostat za przeludnione mieszka około 31% Polaków – niemal dwukrotnie więcej niż średnia dla całej UE (17%).
- Niski poziom przeciążenia kosztami mieszkaniowymi wcale nie musi oznaczać, że w Polsce żyje się tanio. Raczej maskuje sposób, w jaki zorganizowaliśmy gospodarstwa domowe, gdzie i koszty utrzymania mieszkania rozkładają się na większą liczbę osób. Wysoką cenę płacimy więc niekoniecznie wyłącznie w wymiarze finansowym, ale także poprzez sposób, w jaki organizujemy swoje życie mieszkaniowe: późniejsze usamodzielnianie się, współzamieszkiwanie w większych gospodarstwach domowych czy ograniczoną przestrzenią - podsumowuje Gabriela Prygiel, ekspertka portalu RynekPierwotny.pl.
