Spis treści
- NIK negatywnie oceniła miasto, dzielnice i RDOŚ w Warszawie
- Ponad połowa badanych decyzji środowiskowych dotyczyła terenów ryzyka
- Rejestr HZPZ miał opóźnienia i błędy
- Działka w Ursusie pokazuje skutki decyzji wydawanych bez pełnego rozpoznania gruntu
- Jagiellońska 82 to kolejny ważny przykład inwestycji na terenach poprzemysłowych
- Skutki dla deweloperów, banków i miasta wykraczają poza sam rejestr
- Po raporcie NIK nadal potrzebna jest aktualizacja kilku kluczowych statusów
Ursa Park i Ursa Sky w warszawskim Ursusie, realizowane na terenach po dawnych zakładach, stały się najmocniejszym przykładem problemu opisanego przez Najwyższą Izbę Kontroli. NIK wskazała, że inwestycje mieszkaniowe i publiczne na terenach poprzemysłowych w Ursusie i na Pradze-Północ rozwijały się mimo nieskutecznego nadzoru nad historycznymi zanieczyszczeniami powierzchni ziemi. To ma znaczenie nie tylko środowiskowe. W praktyce chodzi też o decyzje administracyjne, koszty budowy, harmonogramy, wyceny gruntów i bezpieczeństwo użytkowników gotowych budynków.
NIK negatywnie oceniła miasto, dzielnice i RDOŚ w Warszawie
Kontrola objęła RDOŚ w Warszawie, czyli Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska, Urząd m.st. Warszawy oraz urzędy dzielnic Ursus i Praga-Północ.
Ocena była jednoznacznie negatywna. Według NIK zawiodły jednocześnie identyfikacja potencjalnych historycznych zanieczyszczeń, wpisy do rejestru historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi i działania związane z ich likwidacją. Izba wskazała też, że w latach 2018-2025 prezydent Warszawy nie podjął skutecznych działań ograniczających inwestycje na terenach, gdzie zidentyfikowano potencjalne albo stwierdzono historyczne zanieczyszczenia.
Ponad połowa badanych decyzji środowiskowych dotyczyła terenów ryzyka
Skala problemu nie była incydentalna. W badanej próbie 43 decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach aż 25 decyzji, czyli 58,1 proc., dotyczyło terenów określonych jako HZPZ lub PHZPZ. Chodzi odpowiednio o historyczne i potencjalne historyczne zanieczyszczenia powierzchni ziemi. Z tych 25 decyzji 19 dotyczyło terenów, które obecnie znajdują się w rejestrze HZPZ.
NIK przeanalizowała też 12 decyzji środowiskowych, w tym 10 dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami i 2 dla szkół podstawowych. To pokazuje, że problem dotyczy nie tylko deweloperów, ale też inwestycji publicznych prowadzonych na terenach po dawnej działalności przemysłowej.
Czytaj też: Prawie 60 mld zł w nowe drogi. Tak zmieni się logistyczna mapa Polski
Rejestr HZPZ miał opóźnienia i błędy
System powinien działać sekwencyjnie. Miasto lub dzielnice sporządzają wykazy terenów potencjalnie zanieczyszczonych, a RDOŚ analizuje je i dokonuje wpisów do rejestru HZPZ, który formalnie prowadzi GDOŚ. Według NIK ten mechanizm w Warszawie nie działał prawidłowo.
RDOŚ w Warszawie nie prowadził bieżącej analizy wykazów PHZPZ od burmistrzów, a żaden teren z wykazów Ursusa i Pragi-Północ nie został wpisany do rejestru w ustawowym terminie. Sam rejestr zawierał błędy. Najbardziej wymowny był wpis działki 157/1 zamiast 151/1, skorygowany dopiero w trakcie kontroli NIK. Dla rynku to nie jest detal techniczny. Niepełny albo spóźniony rejestr zniekształca ocenę ryzyka przy zakupie gruntu, finansowaniu projektu i przygotowaniu dokumentacji projektowej.
Działka w Ursusie pokazuje skutki decyzji wydawanych bez pełnego rozpoznania gruntu
Działka nr 113 w warszawskim Ursusie, przy zbiegu ulic Traktorzystów i T. Hennela, jest jednym z najważniejszych przykładów opisanych w sprawie. W 2016 roku wydano dla niej decyzję środowiskową, a w kolejnych latach także trzy pozwolenia na budowę.
Na tym terenie powstało osiedle URSA-PARK, realizowane wspólnie z Unidevelopment S.A. W dwóch pierwszych etapach zbudowano łącznie 390 mieszkań, 13 lokali usługowych i 437 miejsc parkingowych. Wartość prac wyniosła około 73,6 mln zł netto.
Najważniejsze jest jednak to, że - według NIK - przed rozpoczęciem inwestycji nie nakazano zbadania gruntu ani sprawdzenia, czy wymaga on oczyszczenia. Nie zalecono też usunięcia ewentualnie zanieczyszczonej ziemi. RDOŚ również nie zobowiązał właściciela terenu do przeprowadzenia takich badań.
Później, już po zabudowaniu działki, w garażu podziemnym przy ul. Quo Vadis 1 stwierdzono wyciek substancji ropopochodnych. Choć aktualny status całego kompleksu wymaga jeszcze potwierdzenia, przebieg wcześniejszych wydarzeń został opisany w ustaleniach kontroli.
Jagiellońska 82 to kolejny ważny przykład inwestycji na terenach poprzemysłowych
Na Pradze-Północ NIK wskazała inny problem. Dzielnica przygotowała wykaz historycznie zanieczyszczonych terenów z ponad dwuletnim opóźnieniem. W wykazie i jego późniejszej aktualizacji brakowało też części informacji wymaganych przez prawo.
Ma to duże znaczenie, ponieważ Praga-Północ od lat przyciąga inwestorów budujących na terenach o przemysłowej przeszłości.
Jeszcze przed utworzeniem oficjalnego rejestru RDOŚ miał informacje o trzech przypadkach historycznego zanieczyszczenia na badanych terenach. Jeden z nich dotyczył działki przy ul. Jagiellońskiej 82, gdzie powstaje inwestycja mieszkaniowa Nowa Praga.
Dostępne źródła wskazują, że pierwszy etap inwestycji realizowano na terenie wcześniej uznawanym za potencjalnie zanieczyszczony. Informacja spółki, że etap ten miał zakończyć się w pierwszej połowie 2026 roku, wymaga jednak osobnego potwierdzenia i nie pochodzi z ustaleń NIK.
Skutki dla deweloperów, banków i miasta wykraczają poza sam rejestr
Z perspektywy rynku nieruchomości problem nie kończy się na błędach administracyjnych. Jeżeli zanieczyszczenia są wykrywane za późno albo nie są właściwie wpisane do rejestru, rośnie ryzyko dodatkowych badań, zmian projektowych, zatrzymań prac ziemnych i sporów o odpowiedzialność za remediację. To bezpośrednio przekłada się na koszty, terminy i bankowalność projektu.
Dla miasta to również problem wiarygodności całego procesu inwestycyjnego na brownfieldach. W Ursusie i na Pradze-Północ właśnie takie tereny są istotnym źródłem nowej podaży mieszkań i usług. Jeśli nadzór środowiskowy jest niespójny, słabnie przewidywalność decyzji dla inwestorów, wykonawców i mieszkańców. NIK wprost wskazała też, że nie wyeliminowano negatywnego wpływu zanieczyszczeń na zdrowie ludzi i środowisko.
Po raporcie NIK nadal potrzebna jest aktualizacja kilku kluczowych statusów
Na dziś udokumentowane są ustalenia kontroli, konkretne działki, numery decyzji i przykłady inwestycji. Dalszej weryfikacji wymagają jednak aktualny status działek związanych z Ursa Park i Ursa Sky w rejestrze HZPZ, obecny stan formalny sprawy wycieku przy Quo Vadis 1 oraz to, czy po publikacji raportu miasto Warszawa, RDOŚ lub dzielnice wdrożyły działania naprawcze. Osobno trzeba też oddzielać deklaracje inwestorów od ustaleń NIK, zwłaszcza przy większych projektach rozwijanych w Ursusie.
Najważniejszy wniosek dla rynku jest prosty: na warszawskich terenach poprzemysłowych sama decyzja środowiskowa, plan miejscowy czy pozwolenie na budowę nie przesądzają jeszcze, że ryzyko gruntowe zostało właściwie rozpoznane.
Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI
