Spis treści
- Ikar przy Solnej wrócił do oferty jako hotel sieciowy
- To nie był zwykły remont, lecz przebudowa i nadbudowa istniejącego hotelu
- Lokalizacja przy Solnej była głównym argumentem za modernizacją zamiast nowej budowy
- Koszty inwestycji wzrosły z 31,46 mln zł do poziomu ponad 90 mln zł w kontrakcie
- Harmonogram przesuwał się przez aneksy, roboty dodatkowe i zmianę wykonawcy
- Najwięcej ryzyk ujawniły kwestie techniczne i administracyjne
- Co warto wiedzieć o tej inwestycji
- Przypadek Ikaru jest lekcją dla rynku hotelowego i wykonawców
Dawny Hotel Ikar przy ul. Solnej 18 w Poznaniu działa już jako Four Points by Sheraton Poznań w systemie Marriott. Za repozycjonowaniem obiektu stoi PHH Hotele sp. z o.o. z Grupy Polskiego Holdingu Hotelowego. To ważny przykład dla rynku hotelowego i budowlanego, bo inwestor nie budował od zera, lecz postawił na głęboką modernizację istniejącego hotelu w centrum miasta. Efekt rynkowy jest czytelny, do śródmiejskiej bazy noclegowej doszedł markowy hotel biznesowy, ale historia inwestycji pokazuje też, jak mocno taki model potrafi podbić koszty i wydłużyć harmonogram.
Ikar przy Solnej wrócił do oferty jako hotel sieciowy
Według aktualnej oferty Marriott obiekt funkcjonuje jako Four Points by Sheraton Poznań z 156 pokojami, restauracją, barem, strefą fitness i płatnym parkingiem. Hotel ma też zaplecze eventowe. Marriott podaje 3 sale o łącznej powierzchni 228 m2, a największa ma pomieścić 170 osób.
Dla Poznania oznacza to wzmocnienie oferty w segmencie czterogwiazdkowym w śródmieściu. To segment istotny nie tylko dla turystyki, ale też dla ruchu biznesowego i konferencyjnego. W 2024 r. w Poznaniu odbyło się 1707 wydarzeń z udziałem co najmniej 50 osób, a łączna liczba uczestników sięgnęła 1 253 488. W praktyce taki popyt wspiera sens modernizacji hotelu blisko centrum, dworca i Międzynarodowych Targów Poznańskich.
To nie był zwykły remont, lecz przebudowa i nadbudowa istniejącego hotelu
Projekt nie polegał na odświeżeniu starego obiektu. Zakres obejmował przebudowę, rozbudowę, nadbudowę i gruntowną modernizację dawnego hotelu trzygwiazdkowego do standardu Four Points by Sheraton i rynku 4-gwiazdkowego. Za koncepcję i projekt odpowiadała pracownia Emkaa Architekci, a funkcję inwestora zastępczego i nadzoru inwestorskiego pełniła APP-Projekt S.A.
Skala robót była duża. Dokumentacja obejmowała m.in. nowy szyb windowy, przebudowę klatek schodowych, przebicia w stropach i ścianach, nowe zadaszenie wejścia, przebudowę dachu i tarasu, wymianę okien i drzwi, nowe okładziny elewacyjne oraz przebudowę parkingu i dróg wewnętrznych. Do tego doszły instalacje sanitarne i przeciwpożarowe oraz pochylnie i rozwiązania poprawiające dostępność.
Czytaj też: Remont domu od dachu po podłogi. Ile kosztuje generalny remont w 2026 roku?
Lokalizacja przy Solnej była głównym argumentem za modernizacją zamiast nowej budowy
Solna 18 to adres, którego nie da się łatwo odtworzyć na nowym gruncie. Hotel leży blisko Starego Rynku, dworca Poznań Główny i terenów MTP, a według Marriott od lotniska Ławica dzieli go około 8 km. Taka lokalizacja ma bezpośrednie przełożenie na obłożenie, szczególnie w hotelu nastawionym na gościa biznesowego i uczestnika wydarzeń.
Właśnie tu widać przewagę modernizacji istniejącego aktywa nad greenfieldem. Inwestor zachowuje funkcję hotelową w miejscu, które już pracuje na rynek, zamiast szukać nowej działki i przechodzić pełną ścieżkę przygotowania od zera. Nie oznacza to jednak, że modernizacja jest automatycznie tańsza. Przypadek Ikaru pokazuje raczej, że atrakcyjna lokalizacja może uzasadniać wyższy CAPEX, jeśli finalnie daje produkt sieciowy w centrum dużego miasta.
Koszty inwestycji wzrosły z 31,46 mln zł do poziomu ponad 90 mln zł w kontrakcie
Pierwotny biznesplan z lipca 2019 r. zakładał koszt na poziomie 31,46 mln zł i generalny remont hotelu z 164 pokojami. Po aktualizacji z 26 października 2022 r. budżet inwestycji podniesiono już do 88,25 mln zł. To skok, który dobrze pokazuje, jak bardzo potrafi zmienić się ekonomika projektu, gdy zwykły remont zamienia się w złożoną modernizację starszego obiektu.
Rosła też wartość samej umowy wykonawczej. Kontrakt z generalnym wykonawcą zawarty 25 stycznia 2023 r. opiewał początkowo na 87,37 mln zł, a po aneksie nr 2 wzrósł do 90,36 mln zł. Na 31 marca 2024 r. wypłacono 43,25 mln zł. Finansowanie pochodziło z pożyczki udzielonej przez PHH sp. z o.o. spółce realizującej inwestycję. Publicznie nie podano natomiast ostatecznego, końcowego CAPEX po zmianie wykonawcy.
Harmonogram przesuwał się przez aneksy, roboty dodatkowe i zmianę wykonawcy
Formalny punkt zwrotny nastąpił 25 lutego 2022 r., gdy wydano pozwolenie na przebudowę i nadbudowę hotelu wraz ze zmianą zagospodarowania terenu. Kilka dni później, 8 marca 2022 r., ruszyło postępowanie na wybór generalnego wykonawcy dla Ikaru i hotelu Wieniawa. Termin składania ofert przesuwano z powodu pytań wykonawców, zmian dokumentacji i sytuacji rynkowej.
Po podpisaniu umowy również nie udało się utrzymać tempa. Aneks z 11 lipca 2023 r. wydłużył termin realizacji do 9 stycznia 2025 r. Z kolei 29 września 2023 r. aneks nr 2 do umowy projektowej objął dodatkowe ekspertyzy, dokumentację zamienną dla wind, korekty rzędnych pięter i nowy plan zagospodarowania terenu. To typowy sygnał, że w modernizacji starego budynku problemy wychodzą dopiero po wejściu w szczegóły techniczne.
Kontrola NIK pokazała skalę poślizgu. Na 30 marca 2024 r. zaawansowanie rzeczowe wynosiło tylko 27,1 proc., a według stanu na koniec lutego 2025 r. inwestycja nadal nie była ukończona. W 2025 r. PHH zakończył współpracę z wcześniejszym wykonawcą, którego nazwy nie wskazano w dostępnym komunikacie, i powierzył dalsze prace spółce Chemobudowa-Kraków S.A. 11 sierpnia 2025 r. holding podał nowy harmonogram z zakończeniem inwestycji w IV kwartale 2026 r.
Najwięcej ryzyk ujawniły kwestie techniczne i administracyjne
Hotel znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, więc projekt wymagał także zgód konserwatorskich. Inwestor uzyskał ponadto pozytywną decyzję sanepidu dotyczącą odstępstwa od wymaganej wysokości pomieszczeń oraz uzgodnienie Państwowej Straży Pożarnej dla odstępstwa związanego z drogą ewakuacyjną. Dla inwestycji to nie były formalne drobiazgi. Każde takie odstępstwo oznacza dodatkowy czas, dokumentację i ryzyko zmian projektowych.
W 2026 r. w miejskim rejestrze widniał jeszcze będący w toku wniosek obejmujący dalszy zakres przebudowy, zagospodarowania terenu, stację trafo i urządzenia reklamowe. To pokazuje, że przy takiej modernizacji nawet po głównym etapie robót mogą pojawiać się kolejne postępowania związane z terenem i infrastrukturą techniczną.
Co warto wiedzieć o tej inwestycji
- Inwestor: PHH Hotele sp. z o.o. z Grupy Polskiego Holdingu Hotelowego.
- Projektant: Emkaa Architekci. Inwestor zastępczy i nadzór: APP-Projekt S.A.
- Generalny wykonawca od 2025 r.: Chemobudowa-Kraków S.A.
- Skala obiektu: 10 kondygnacji nadziemnych, 9762,11 m2 powierzchni całkowitej, docelowo 156 pokoi, w tym 3 dla osób z niepełnosprawnościami.
- Funkcje dodatkowe: restauracja, bar, fitness, zaplecze eventowe, parking. Zaktualizowany biznesplan zakładał 80 miejsc parkingowych.
Przypadek Ikaru jest lekcją dla rynku hotelowego i wykonawców
Ten projekt dobrze wpisuje się w rosnące zainteresowanie konwersjami i modernizacjami istniejących budynków. W centrach dużych miast coraz trudniej o atrakcyjny grunt, a dobrze położone starsze hotele wciąż mają wartość lokalizacyjną. Po podpięciu pod międzynarodową markę mogą wrócić na rynek w wyższym standardzie i z lepszą pozycją komercyjną.
Nie jest to jednak dowód, że modernizacja zawsze wygrywa z nową budową pod względem kosztów. Przeciwnie, Ikar pokazuje, że taka ścieżka może być rynkowo sensowna, ale jednocześnie bardzo wymagająca dla inwestora, projektanta i wykonawcy. O sukcesie decyduje nie samo hasło adaptive reuse, lecz bilans między lokalizacją, popytem i gotowością do zaakceptowania wysokiego CAPEX oraz ryzyk harmonogramowych.
Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI
