Spis treści
- Ekspansja Capgemini dotyczy istniejącego kampusu przy Żwirki i Wigury
- Business Garden Warszawa ma ponad 90 tys. m2 i działa jako pełny kampus biznesowy
- Historia projektu pokazuje, że dziś mówimy o absorpcji w gotowym aktywie
- Transakcja zbiegła się z kwartałem bez nowych biurowców w Warszawie
- Dla strefy Żwirki i Wigury ta umowa ma większy ciężar niż dla ścisłego centrum
- Nadal brakuje danych o okresie najmu, dacie wejścia i warunkach finansowych
Capgemini zwiększa biuro w Business Garden Warszawa przy ul. Żwirki i Wigury 14-18A. 14 października 2026 r. właściciel i zarządca kompleksu, Vastint, poinformował o powiększeniu najmu o 1 700 m2, do łącznie 3 400 m2. To nie jest nowa inwestycja biurowa ani relokacja do innego projektu, tylko ekspansja w działającym kampusie. Dla rynku ma to znaczenie, bo ruch dużego najemcy został ogłoszony w momencie ograniczonej podaży nowych biur w stolicy i spadających pustostanów.
Ekspansja Capgemini dotyczy istniejącego kampusu przy Żwirki i Wigury
Najważniejszy fakt jest prosty: firma Capgemini podwaja zajmowaną powierzchnię w już użytkowanym kompleksie. Skala wzrostu jest czytelna. Z około 1 700 m2 biuro urośnie do 3 400 m2. Publicznie nie podano, którego dokładnie budynku dotyczy dodatkowy moduł ani czy firma konsoliduje biuro w jednym miejscu.
To istotne doprecyzowanie, bo informacja mogłaby zostać błędnie odczytana jako zapowiedź nowego biurowca. Takiego wątku tu nie ma. Umowa dotyczy istniejącego zasobu, który działa od lat i jest częścią dojrzałego rynku najmu w tej części Warszawy.
Z perspektywy najemcy decyzja ma też znaczenie operacyjne. Warszawski zespół Capgemini liczy ponad 300 ekspertów, a sama spółka działa w Polsce od ponad 25 lat. Rozszerzenie powierzchni przez firmę z sektora technologii i usług biznesowych wzmacnia segment najemców, który od lat pozostaje ważny dla warszawskich biurowców.
Business Garden Warszawa ma ponad 90 tys. m2 i działa jako pełny kampus biznesowy
Business Garden Warszawa to jeden z większych pozacentralnych kompleksów biurowych w stolicy. Kampus obejmuje siedem budynków z ponad 90 000 m2 powierzchni najmu. Vastint odpowiada tu jednocześnie za rozwój projektu, jego własność i zarządzanie, co dla najemców zwykle oznacza prostszy model decyzyjny po stronie właściciela.
Znaczenie ma również lokalizacja. Adres przy Żwirki i Wigury sytuuje projekt między centrum Warszawy a Lotniskiem Chopina, na styku Włoch, Mokotowa i Ochoty. Kampus korzysta z dostępu do sześciu linii autobusowych i przystanku Warszawa Żwirki i Wigury/SKM. Do lotniska dojazd zajmuje około 5 minut, a do centrum około 15 minut trasą 504.
To także obiekt, który konkuruje nie tylko samym biurem. Na miejscu działają m.in. hotel Sound Garden z ponad 200 pokojami, centrum konferencyjne z ośmioma salami, restauracja, kantyna, klub fitness i codzienne usługi dla najemców. W praktyce taki układ wzmacnia atrakcyjność kampusu dla firm pracujących hybrydowo i dla zespołów przyjmujących gości spoza Warszawy.
Projekt ma też mocny komponent środowiskowy. Około 60 proc. terenu zajmują powierzchnie biologicznie czynne i ogród. Pięć budynków oddanych w drugim etapie uzyskało LEED Platinum w czerwcu 2017 r., a hotel Sound Garden otrzymał LEED Gold w lutym 2024 r. To ważne, bo na selektywnym rynku duzi najemcy częściej wybierają aktywa z potwierdzonym standardem ESG.
Czytaj też: Pompa ciepła w starym domu: kiedy obniży rachunki, a kiedy stanie się kosztownym błędem?
Historia projektu pokazuje, że dziś mówimy o absorpcji w gotowym aktywie
Kampus nie jest nowym adresem na mapie Warszawy. Pierwszy etap powstawał od stycznia 2011 r. do stycznia 2013 r. i objął dwa budynki. Następnie 24 listopada 2014 r. Vastint podpisał z HOCHTIEF Polska umowę na realizację drugiego etapu.
Druga faza została ukończona i oddana do użytkowania 4 maja 2017 r. Dostarczyła 56 000 m2 powierzchni najmu w pięciu budynkach. Za projekt odpowiadało JSK Architekci, a przy pierwszym etapie wskazywano także współpracę ze Studio Fuksas i sop architekten. Dziś z punktu widzenia rynku najmu ważne jest to, że obecna umowa nie zwiększa podaży w mieście, tylko zmniejsza dostępną powierzchnię w istniejącym kompleksie.
Transakcja zbiegła się z kwartałem bez nowych biurowców w Warszawie
Znaczenie tej ekspansji wzmacnia moment rynkowy. Według danych PINK po III kwartale 2026 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły około 6,232 mln m2. Wskaźnik pustostanów spadł do 7,9 proc., a w całym kwartale nie oddano ani jednego nowego biurowca.
Jednocześnie popyt przekroczył 175 000 m2. Co ważne, 56,4 proc. wynajętej powierzchni stanowiły nowe umowy i przednajmy. To pokazuje, że aktywność najemców nie ogranicza się do samych renegocjacji, lecz obejmuje realne decyzje o wejściu lub powiększeniu biur.
Na tym tle ruch Capgemini można traktować jako potwierdzenie, że nowoczesne biura w dobrze skomunikowanych lokalizacjach nadal przyciągają popyt. Nie oznacza to jednak automatycznie równomiernej poprawy we wszystkich częściach miasta. To pojedyncza transakcja w jednym aktywie, a nie dowód pełnego odbicia całego rynku biurowego Warszawy.
Dla strefy Żwirki i Wigury ta umowa ma większy ciężar niż dla ścisłego centrum
W praktyce większe znaczenie tej transakcji widać w skali lokalnej. Korytarz Żwirki i Wigury historycznie notował wyższy wakat niż najbardziej napięte podażowo strefy centralne. Dlatego ekspansja najemcy w tej części miasta jest ważnym sygnałem dla właścicieli podobnych aktywów pozacentralnych.
To także potwierdzenie, że lokalizacje przy lotnisku i kolei miejskiej nie tracą znaczenia dla firm z sektora BSS i IT. Dla takich najemców liczy się nie tylko adres, ale też sprawny dojazd, dostęp do usług na miejscu i standard budynku. Business Garden Warszawa łączy te elementy w formie kampusu, który mimo wieku nadal pozostaje konkurencyjny.
Z punktu widzenia właściciela taka umowa wspiera absorpcję w istniejącym zasobie. Z punktu widzenia rynku pokazuje, że przy braku nowej podaży każda większa ekspansja ma większą wagę niż w okresie, gdy do miasta trafiało kilka nowych projektów równolegle.
Nadal brakuje danych o okresie najmu, dacie wejścia i warunkach finansowych
Publicznie ujawniony zakres informacji o samej umowie jest jednak ograniczony. Nie podano okresu najmu, daty rozpoczęcia użytkowania dodatkowej powierzchni, dokładnego budynku ani harmonogramu ewentualnych prac aranżacyjnych. Nie wiadomo też, czy powierzchnia wymaga większego fit-outu i kto miałby go projektować lub realizować.
Brakuje również danych finansowych. Vastint i Capgemini nie ujawniły wartości kontraktu, czynszu efektywnego, budżetu fit-out ani skali zachęt właściciela. Nie podano też, czy w transakcji uczestniczyli doradcy po stronie najemcy i wynajmującego. Bez tych informacji nie da się rzetelnie ocenić ekonomiki umowy, można jedynie mówić o jej skali powierzchniowej i znaczeniu rynkowym.
Na dziś najbezpieczniejszy wniosek jest taki: Capgemini zwiększa obecność w Business Garden Warszawa, a transakcja potwierdza aktywny popyt na nowoczesne biura w stolicy. Najmocniej widać to w strefie Żwirki i Wigury, gdzie każda większa absorpcja ma szczególne znaczenie dla obrazu rynku. To ważny sygnał, ale jeszcze nie przesłanka do zbyt szerokich uogólnień o całej Warszawie.
