Zarządca nieruchomości a jej wartość
- Rynek nieruchomości w Polsce jest rynkiem młodym, niemającym takiego doświadczenia i tradycji jak rynki w krajach Europy Zachodniej. Tym trudniej jest go porównywać z najbardziej rozwiniętym rynkiem amerykańskim - mówi Barbara Litobarska-Jama, Prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości. - Wystarczy tylko wspomnieć o bagażu 150-letnich doświadczeń, tamtejszych strukturach organizacyjnych, sprawdzonych procedurach czy prestiżu osób wykonujących zawód w sektorze nieruchomości.
W tym roku mija 10 lat od wejścia w życie Ustawy o gospodarce nieruchomościami, która usankcjonowała funkcjonowanie trzech grup zawodowych: rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. Każda z nich ma inną specyfikę, doświadczenia, a uprawnienia, zakres wykonywanych czynności i specjalizacja w wyraźny sposób dzielą usługi na krajowym rynku nieruchomości.
Obecnie w Polsce w sektorze usług na rynku nieruchomości działa około 25 tys. osób. Najliczniejszą grupę zawodową stanowią zarządcy nieruchomości - niespełna 15 tys. osób. Ich liczba stale wzrasta, ponieważ zapotrzebowanie na specjalistów tej branży jest duże.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości to osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową, czyli taka, która przeszła cykl szkoleń (kurs, praktyki lub warsztaty) oraz zdała egzamin państwowy (pisemny i ustny) przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną. Wiedza teoretyczna zdobyta w trakcie kształcenia jest podstawą do wykonywania usług w tym sektorze.
W zarządzaniu nieruchomościami niezwykle cenne jest również doświadczenie, gdyż bez niego trudno się poruszać w gąszczu różnorodnych zadań stojących przed tą grupą zawodową. Jednym z nich jest podejmowanie decyzji i działań, mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej majątku, a także zagwarantowanie bezpieczeństwa jego użytkowania i właściwej eksploatacji. Ustawodawca daje możliwość uzasadnionego inwestowania w nieruchomość.
Zarządca nieruchomości ma zatem bezpośredni wpływ na wartość zarządzanych obiektów. Trzeba jednak pamiętać, że nieruchomości są dobrem kapitałochłonnym, a okres ich użytkowania trwa najczęściej kilkadziesiąt lat. Stan i wartość rynkowa majątku zależą więc nie tylko od sprawności bieżącego administrowania obiektem, lecz również, w dużym stopniu, od efektywności działalności konserwacyjnej, remontowej i modernizacyjnej. Dlatego też na zarządzanie nieruchomościami nie powinno się patrzeć w sposób krótkowzroczny. Dopiero bowiem w dłuższej perspektywie można ocenić trafność zastosowanej koncepcji.
Rola zarządcy nieruchomości jest ogromna, ale czy zawsze wykorzystana? Z pełną odpowiedzialnością muszę stwierdzić, że nie. Nie zapominajmy, iż decydentem w sprawach zarządzania nieruchomością jest właściciel lub właściciele. A oni też mają swoje cele i wizje związane z majątkiem. Należy to uszanować i w miarę możliwości tworzyć takie warianty dla obiektu, które podniosą jego wartość. To jednak wymaga czasu. Właściciel musi się zdecydować na rozwiązanie najlepsze dla siebie, a zarazem dla nieruchomości.
Zarządzanie nieruchomością jest procesem złożonym i ma wiele aspektów. Zarządca bowiem może pełnić funkcje administracyjne, techniczne, ekonomiczne, finansowe, prawne i społeczne. Do tego potrzebna jest szeroka, interdyscyplinarna wiedza. Ponadto, powinien się on wykazać dużą inicjatywą w działaniu. Nie może być biernym wykonawcą odpowiednich regulaminów i instrukcji dotyczących gospodarki nieruchomościami. Jego praca nie może się też ograniczać tylko do likwidowania skutków awarii czy reagowaniu na zgłoszenia właścicieli lub najemców. Nowoczesne zarządzanie polega na działaniu przemyślanym i zapobiegawczym, zgodnym z długofalowym planem. W gospodarce rynkowej postrzega się je nie przez pryzmat czuwania nad substancją materialną, ale nad kosztami i finansami nieruchomości. Sprawność techniczna budynku to warunek konieczny, jednak niewystarczający do wypełnienia kompleksowych zadań zarządcy.
Rzetelność, solidność, a przede wszystkim uczciwość, stanowią podstawę do stworzenia właściwego wizerunku zarządcy nieruchomości. To głównie na tych cechach opiera się jego profesjonalizm. Czas pracy eliminuje w tym zawodzie błędy i sprawia, że zarządcy okazują się coraz bardziej konkurencyjni na rynku nieruchomości.
