Statystyka statystyką, a mieszkania będą?
Według wstępnych danych, w okresie styczeń-grudzień 2009 r. oddano do użytkowania 160 079 mieszkań, tj. o 3,1% mniej niż przed rokiem i o 19,7% więcej niż w 2007 roku. W ciągu dwunastu miesięcy minionego roku rozpoczęto budowę 142 901 mieszkań, tj. o 18,2% mniej niż w analogicznym okresie roku 2008. Liczba wydanych pozwoleń zmniejszyła się do 178 801 mieszkań, tj. o 22,3 %...
Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli deweloperzy, którzy w okresie styczeń-grudzień 2009 r. oddali 72 353 mieszkania (o 8,5% więcej niż w poprzednim roku), co dało 45,2% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W ciągu dwunastu miesięcy 2009 inwestorzy ci rozpoczęli budowę 44 323 mieszkań, czyli o 33,9% mniej niż w 2008 roku. Spadła również liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenie - do 63 411, tj. o 37,3 % mniej.
Inwestorzy indywidualni wybudowali 72 211 mieszkań (o 13,4% mniej niż przed rokiem). W tej grupie inwestorów odnotowano również, ale w znacznie mniejszej skali niż w grupie deweloperów, spadek zainteresowania uzyskiwaniem pozwoleń i rozpoczynaniem nowych inwestycji mieszkaniowych. Wydano im 102 947 pozwoleń na budowę mieszkań, z czego rozpoczęto budowę 89 783 mieszkań (odpowiednio o 9,1% i o 6,8% mniej w stosunku do dwunastu miesięcy 2008 r.).
Spółdzielnie mieszkaniowe w 2009 roku oddały do użytkowania 7373 mieszkania, czyli o 14,7% mniej niż przed rokiem. Liczba uzyskanych przez spółdzielnie mieszkaniowe pozwoleń i rozpoczętych mieszkań była również mniejsza, odpowiednio o 32% (3715 mieszkań) i o 26,4% (4196 mieszkań).
Pozostali inwestorzy (budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe) oddali do użytkowania w ciągu dwunastu miesięcy 2009 r. łącznie 8142 mieszkania, tj. o 25,2% więcej niż w poprzednim roku. W okresie tym w budownictwie komunalnym oddano do użytkowania 3852 mieszkania (o 41,7% więcej niż przed rokiem), społecznym czynszowym – 3619 (o 12,9% więcej) i zakładowym – 671 (o 16,3% więcej). Spadła natomiast o 18,2% liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2009 r. oraz o 15,4% liczba mieszkań, na budowę których uzyskano pozwolenia.
W okresie styczeń-grudzień 2009 r. wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania odnotowano w pięciu województwach, największy w województwie małopolskim – o 17,7% i dolnośląskim – o 14,9%. W województwie mazowieckim wybudowano o 0,7% mieszkań więcej niż przed rokiem (to 38 415 mieszkań). W pozostałych jedenastu województwach oddano do użytkowania mniej mieszkań niż w ciągu dwunastu miesięcy 2008 roku, w tym w województwie świętokrzyskim o 29,1%, warmińsko-mazurskim o 28,9% i lubelskim o17,8%.
To, że w 2009 roku niewiele spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania jest efektem tego, ile budów zostało rozpoczętych 2-3 lata wcześniej (tyle trwa tzw. proces inwestycyjny), czyli w okresie boomu mieszkaniowego. Już pod koniec 2008 roku inwestorzy (czytaj: szczególnie deweloperzy, ogarnięci paniką kryzysu finansowego), wstrzymali nowe przedsięwzięcia. I to odbije się nam, oby nie balonem cenowym, już w przyszłym roku i przynajmniej jeszcze w następnym. Zatrzymało się parcie praktyczne na mieszkania (koszt kredytu i niechęć banków do ich udzielania), ale nie głód mieszkaniowy (wciąż minimum milion rodzin pragnie swojego M). Koniunktura poprawiła się na tyle, że wiodący deweloperzy (często z własnych funduszy) wystartowali z nowymi inwestycjami, ale czy to wystarczy, by rynkiem nie wstrząsnęły anomalie?
Co z kredytami?
- Po niełatwym IV kwartale 2008 r. większość deweloperów zdecydowała się na wstrzymanie inwestycji w oczekiwaniu na korzystniejszy okres. Jednak już w tej chwili widać wyraźnie, że firmy te, szczególnie główni gracze, powoli wracają na rynek. Systematycznie rośnie też zainteresowanie ze strony potencjalnych nabywców. Najczęściej decydują się oni na nowe obiekty, mimo że wciąż dostępnych jest wiele mieszkań z czasów boomu, z jakim mieliśmy do czynienia w 2007 roku. Co ważne, powstające obecnie nieruchomości sprzedawane są często po dużo przystępniejszych niż tamte cenach – komentuje Maciej Molewski, dyrektor Departamentu Bankowości Hipotecznej Deutsche Bank PBC SA.
W 2009 r. zauważalny był również systematyczny wzrost udzielanych kredytów mieszkaniowych. W I kwartale było to 7 mld zł, w II kw. - 8,7 mld., a w III kw. - 10,5 mld. Szacuje się, że w ostatnim kwartale wyniesie on 13 -14 mld zł, co oznacza przyrost na poziomie ok. 20 proc. w porównaniu z III kw. W przyszłym roku, zgodnie z prognozami Związku Banków Polskich, również będziemy mieli do czynienia z tendencją zwyżkową. Przyrost nowych kredytów będzie prawdopodobnie oscylował na poziomie ok. 20 proc. Już teraz daje się zauważyć, że banki zaczynają nieco rozluźniać politykę kredytową i wracać na rynek nieruchomości. To bez wątpienia efekt pozytywnych sygnałów dotyczących polskiej gospodarki - maleje ryzyko wzrostu bezrobocia, a ogólne tendencje dotyczące sytuacji ekonomicznej naszego kraju są bardziej przewidywalne. Nie bez znaczenia jest też fakt, że spłacalność udzielonych kredytów mieszkaniowych jest w Polsce wciąż na bardzo dobrym poziomie.
- Powoli zaczyna się też zarysowywać nowa tendencja, przybywa bowiem osób, które decydują się na zakup mieszkania za gotówkę. W dużej części są to klienci, którzy do tej pory swoje nadwyżki finansowe lokowali w instrumenty finansowe obarczone większym ryzykiem. To właśnie oni dotkliwie odczuli skutki bessy i teraz szukają innych dróg pomnażania kapitału. Naprzeciw takim potrzebom wychodzi właśnie rynek nieruchomości. Zakup mieszkania jest inwestycją znacznie bardziej przewidywalną niż inwestycje giełdowe, choć bez wątpienia mniej dochodową w dłuższej perspektywie, niż np. fundusze inwestycyjne czy akcje. Wiele osób traktuje więc nieruchomości po prostu jako lokatę kapitału. Zysk z tego rodzaju inwestycji powinien kształtować się na poziomie 2-3 proc. wyższym niż inflacja. Nie są to wprawdzie wartości z lat 2006-2007, kiedy inwestycja w nieruchomości przynosiła profity w wysokości 20-30 proc., należy jednak pamiętać, że był to okres tworzenia się bańki spekulacyjnej, której negatywne efekty do tej pory odczuwamy – uważa ekspert Deutsche Banku. Pomimo zapowiadanego przez analityków na 2009 r. spadku popytu na nieruchomości, ostatecznie ukształtował się on na poziomie 10-15 proc. Te wartości wyznaczają dno spadków. W kolejnych kilku kwartałach przewidywana jest stabilizacja, która będzie swego rodzaju „uzdrowieniem” rynku. Natomiast w perspektywie 5-6 lat ceny nieruchomości powinny zacząć systematycznie, choć w niewielkim zakresie, wzrastać.
Zdaniem ekspertów
Komentując opublikowane przez GUS wyniki budownictwa mieszkaniowego po IV kwartale 2009 r., Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS, powiedział:
- Na pierwszy rzut oka wyniki budownictwa mieszkaniowego w Polsce w 2009 wyglądają bardzo dobrze. W sumie oddano ponad 160 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, czyli o 3,1% więcej niż w roku poprzednim. Najwięcej nowych mieszkań oddali deweloperzy – blisko 72,3 tysięcy - jest to rekordowy wynik w kilkunastoletniej historii tej branży. Trzeba jednak spojrzeć na statystyki w pozycji „mieszkania rozpoczęte”.
Prawdziwe wyhamowanie widać właśnie w sektorze deweloperskim: spadek wyniósł prawie 34%, zaś liczba rozpoczętych mieszkań nie przekroczyła 45 tysięcy. Czy jednak deweloperzy rzeczywiście rozpoczęli budowę takiej liczby mieszkań? Według informacji zebranych przez REAS, do sprzedaży wprowadzono w 2009 roku w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi ok. 17,4 tysiąca mieszkań. Na tych sześciu rynkach powstaje ok. 50-60% wszystkich mieszkań budowanych w Polsce na sprzedaż. Najprawdopodobniej znacząca część budów wykazanych w statystykach jako rozpoczęte, w rzeczywistości nie została wcale rozpoczęta. W konsekwencji uprawnione jest przypuszczenie, iż redukcja skali budownictwa w 2009 roku w stosunku do roku 2008 w sektorze deweloperskim może sięgać nawet 50%.
- Ostrożność firm deweloperskich – lub problemy z uzyskaniem finansowania – widać w relacji liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia i tych, których budowę rozpoczęto: na niewykorzystanych a wydanych w samym 2009 roku pozwoleniach jest blisko dwadzieścia tysięcy lokali. Jeśli dodać ponad trzydzieści tysięcy mieszkań na niewykorzystanych pozwoleniach z 2008 roku, to można szacować, że w szufladach firm deweloperskich znajdują się projekty z ważnymi pozwoleniami na budowę co najmniej pięćdziesięciu tysięcy mieszkań. Jeśli sytuacja rynkowa i finansowa pozwoli, podaż w postaci rozpoczynanych i wprowadzanych do sprzedaży budów może szybko wzrosnąć. Czy tak się jednak stanie? To już pytanie wykraczające poza wiedzę o rynku mieszkaniowym: zależeć to będzie przede wszystkim od tego, co się będzie działo z polską gospodarką, deficytem budżetowym, sektorem bankowym i nastrojami społecznymi – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.
To bedą te mieszkania? Pewnie będą, tylko w jakiej cenie...
