PZFD: kasy oszczędnościowe tak, uwłaszczenie nie

To w skrócie podsumowanie opinii ekspertów Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) o propozycjach Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa w odniesieniu do budownictwa mieszkaniowego. Trudno jednak nie zauważyć, że od dłuższego czasu rynek deweloperski jest wspierany przez rządowe programy, w przeciwieństwie do bardzo potrzebnego budownictwa społecznego czy czynszowego, dla osób o dochodach uniemożliwiających zakup mieszkania własnościowego, na które przeznaczana jest co roku stosunkowo niewielka pomoc.

Eksperci Polskiego Związku Firm Deweloperskich odnieśli się do pomysłów Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa w obszarze budownictwa mieszkaniowego.

Komu mieszkanie komunalne

- Rządowy pomysł na rozwój budownictwa ma dobre i złe strony. Pożądany jest rozwój budownictwa na wynajem i za ten element należą się pochwały. Niemniej, drugi filar zapowiadany przez resort infrastruktury i budownictwa, czyli wynajmowanie mieszkań z opcją dojścia do własności, to nic innego jak rozdawanie publicznych pieniędzy jednej grupie społecznej. Jesteśmy zgodni z ideą, by pomagać rodzinom, które są w trudnej sytuacji, zabezpieczać im warunki lokalowe. Jeżeli jednak grunty w atrakcyjnych lokalizacjach, tym bardziej w centrach miast będą przeznaczane de facto za darmo dla wybranej grupy społecznej, to jest to zła koncepcja. Grunty takie można równie dobrze sprzedać komercyjnie, zasilić budżet państwa, a następnie wspierać programy mieszkaniowe – uważa Iwona Załuska, ekspert rynku, prezes Upper Finance Consulting, członek PZFD.
Trudno się dziwić takiemu podejściu, wszak deweloperzy więcej zarabiają na inwestycjach w dobrych lokalizacjach.
– Zamiast doprowadzać do uwłaszczania się jednej grupy społecznej, lepszym instrumentem wsparcia obywateli w problemach mieszkaniowych byłoby wsparcie ich w danej sytuacji. Jeżeli rodzina z powodu utraty pracy czy utraty dochodów potrzebuje w danym momencie, okresowo, pomocy, powinna ją otrzymać. Mogą to być np. dodatki mieszkaniowe, ale nie przyznawane raz na zawsze, a przecież de facto dotowane przez innych podatników. Na rynku mieszkaniowym już występują patologiczne sytuacje. W wielu miastach w mieszkaniach komunalnych, które zostały przyznane kilka czy kilkanaście lat temu, mieszkają osoby bardzo zamożne. Dzieje się tak, ponieważ prawo najmu lokalu komunalnego nie jest uzależnione od aktualnych dochodów tylko od tych, które miał mieszkaniec w chwili wnioskowania o przydział. Co więcej, prawo do mieszkania jest  dziedziczone. Nie powinno to tak funkcjonować. Natomiast Państwo powinno wspierać obywateli w wynajmie mieszkań okresowo, gdy takie wsparcie jest niezbędne – wyjaśnia Konrad Płochocki, ekspert rynku, dyrektor generalny.
To rzeczywiście jest problem, gdy rodziny będące w niezwykle trudnych warunkach mieszkaniowych oczekują w długich kolejkach na nowe przydziały, podczas gdy takie potencjalne lokale zajmują osoby o dochodach, przy których stać je by było na zakup mieszkań własnościowych. Taka „niesprawiedliwość” kłuje w oczy, jest środowiskowo dysfunkcyjna. Prawo jednak mamy jakie mamy i nawet zmiany w mechanizmach przyznawania mieszkań komunalnych nie mogą działać wstecz. Ale na przyszłość rzeczywiście wymaga tu znaczącej korekty. 

Cena mieszkania a koszty

Eksperci PZFD uważają również, że niepożądane jest także, a stosowane w polityce komunalnej, umieszczanie obciążonych problemami grup społecznych w tych samych budynkach czy obszarach. I to jest absolutna racja.
- Może to prowadzić do gettoizacji. System niemiecki, w którym obywatel sam wynajmuje sobie mieszkanie, a od państwa dostaje właśnie dodatek i wybiera lokum w aktualnie optymalnym dla niego miejscu pod względem kosztów, odległości od pracy, szkoły przedszkola itp. jest lepszy niż przydzielanie mieszkania na siłę w konkretnym miejscu i przywiązywanie go do niego na kilkadziesiąt lat – mówi Konrad Płochocki.
PZFD wypowiedział się także w sprawie nierynkowych kalkulacji dotyczących kosztów budowy takich mieszkań.
- Jeżeli rząd będzie obiecywał budowę mieszkań w cenie 2,5 tys. za m² na majątku państwowym, to trzeba mieć świadomość tego, że jest to naprawdę mało realne i część prawdziwych kosztów będzie ukryta. Jak wygląda struktura kosztów inwestycji deweloperskiej? To sam koszt budowy, ale również grunt i jego dostosowanie, projekt architektoniczny oraz budowlany, koszt infrastruktury (czyli drogi, kanalizacja, sieci mediów) często budowanej nie tylko w obszarze działki, ale i na żądanie gminy w okolicy, koszty finansowe, prawne, wynagrodzenia pracowników itd. O ile w przypadku skrajnie prostych budynków bez windy i parkingów możliwe jest osiągniecie ceny samych kosztów konstrukcji na poziomie 2,5 tys. netto za m², to zapominamy o reszcie wydatków. Poza tym, w dzisiejszych czasach tak się już nie buduje. Realnie Państwo budowałoby te mieszkania w łącznych kosztach osiąganych przez wolny rynek czyli w ok. 4-6 tys. zł m² w zależności od standardu, skomplikowania, warunków gruntowych. Pytanie, skąd Państwo chce wziąć na to pieniądze i czy są na to środki? Zatem obiecywanie cen nierynkowych, a do tego ujętych wybiórczo, nie ma żądnego pokrycia. Za każdym razem trzeba pamiętać, że grunty na których budowane będzie budownictwo czynszowe należy do państwa, a Państwo to wszyscy jego obywatele, nie są więc za darmo. Ktoś musi za nie zapłacić – opiniuje Iwona Załuska.
To prawda, ale programy, z których pośrednio korzystają deweloperzy, też pochodzą z podatków wszystkich Polaków, z których większość nie stać na kupno mieszkania w tym segmencie budownictwa.

Oszczędzanie na mieszkanie

Była kiedyś w Polsce tradycja wieloletniego oszczędzania na mieszkanie, ale nie sprawdziła się skoro gdzieś po drodze upadła. Jednak nie jest zła i sprawdza się w innych krajach. Dlatego renesans rozwoju tej idei jest godny uznania.
- W głównej mierze to krótkoterminowe depozyty finansują długoterminowe kredyty. Nie bez racji nadzór bankowy od dawna wskazuje, że powinniśmy dążyć do zrównoważenia tych elementów. Programy, które zachęcą Polaków do wieloletniego oszczędzania są więc oczywiście pożądane. PZFD od dawna postuluje także, aby wstrzymać się z dalszym podnoszeniem minimalnego wkładu własnego dla kredytów detalicznych, właśnie do czasu stworzenia programu długoterminowego oszczędzania, który pozwoli Polakom na zgromadzenie tych środków. Kasy mieszkaniowe mogą być jednym z takich mechanizmów, ale należy pamiętać, że od czasu uruchomienia do momentu kiedy ich uczestnicy będą mogli otrzymać kredyt mija kilka lat, które są konieczne do zgromadzenia kapitału. Jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach. Kasy mieszkaniowe to rodzaj kontraktu, w którym w zamian za zobowiązanie obywatela do wieloletniego oszczędzania na cel mieszkaniowy, Państwo oferuje dopłatę do oszczędzanych środków, przewyższającą standardowe oprocentowanie na lokatach bankowych. A właśnie powodzenie takiego programu zależeć będzie od tego, ile Państwo dołoży - tłumaczy Konrad Płochocki z PZFD.
- To ważne byśmy zachęcali młodych ludzi do oszczędzania  na swoje pierwsze mieszkanie. Atrakcyjność kas mieszkaniowych może wyrobić dobry nawyk oszczędzania zamiast wydawania tylko na bieżącą konsumpcję. Fundamentalne pytanie brzmi - jak duże będzie dofinansowanie do oszczędności oraz jak dużo środków w budżecie uda się zarezerwować na ten cel – dodaje Iwona Załuska.
Eksperci PZFD zauważają ponadto, że dodatkowo należy zachęcać ludzi majętniejszych do inwestowania w tak potrzebne mieszkania na wynajem. Bardzo dobrze spisywała się tu ulga budowlana, która umożliwiała odliczenie od podatku w zamian za zobowiązanie się do wynajmowania mieszkania przez okres 10 lat. Na pewno warto, aby rząd powrócił do tego rozwiązania. Dzięki temu dochody osób zamożniejszych byłyby inwestowane w kraju napędzając gospodarkę i przyczyniając się do rozwiązania problemów mieszkaniowych.

A jakie Wy macie zdanie o pomysłach Ministerstwa Infrastruktu i Budownictwa na temat budownictwa mieszkaniowego?