Przyszłość apartamentów w Polsce
Sytuacja na rynku jest taka, że wiele osób zastanawia się, czy inwestowanie w nieruchomości w dalszym ciągu może być opłacalne - odpowiedzi na to pytanie udzielili specjaliści z firmy redNet Property Group podczas konferencji, która odbyła się 5 marca 2008 roku w warszawskim hotelu Jan III Sobieski.
Wszyscy mają świadomość tego, iż obserwowany jeszcze do połowy 2007 r. dynamiczny wzrost wartości mieszkań, gwarantujący stopy zwrotu na poziomie kilkudziesięciu procent w skali roku, raczej się nie powtórzy. Po okresie, kiedy zakup dowolnej nieruchomości dawał niemalże gwarancję pewnego i szybkiego zysku, należy przypomnieć sobie podstawowe cechy i zasady inwestowania na tym rynku. Trzeba pamiętać przede wszystkim o tym, że nieruchomości powinny być traktowane jako instrument długoterminowy, który aby zapewnić założoną stopę zwrotu, wymaga dokonania szczegółowej analizy zarówno obecnej sytuacji jak i prawdopodobnych kierunków rozwoju rynku. Pomimo stosunkowo wysokich cen mieszkań, istnieją segmenty, które w dalszym ciągu pozostają w dużej mierze niedoszacowane. Nie chodzi tu jednak o spojrzenie na ceny wyłącznie w ujęciu nominalnym, lecz przede wszystkim na ich odniesienie do oferowanej jakości i standardu.
Rozwój rynku apartamentów w Polsce rozpoczął się już pod koniec lat 90., kiedy to zaczęły powstawać budynki o standardzie znacznie przekraczającym segment popularny, zarówno pod względem standardu jak i cen. Pierwsze tego typu inwestycje powstały w Warszawie, która zwykle wyznacza trendy rozwoju krajowego rynku nieruchomości, stopniowo zaczęły pojawiać się również w innych miastach, np. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy też Trójmieście. Standard lokali uznawanych na rynku za apartamenty podlegał bardzo szybkiej ewolucji. Wiele inwestycji, które w momencie powstawania uznawane były za luksusowe, po paru latach ledwo zasługują na miano mieszkań o podwyższonym standardzie. Jednocześnie brak dokładnie sprecyzowanej definicji apartamentu doprowadził do znacznego rozmycia rynku, co objawia się przede wszystkim w tym, że większość publikacji traktujących o segmencie luksusowych lokali odnosi się w rzeczywistości do szeroko pojętego rynku mieszkań o podwyższonym standardzie. Taka sytuacja nie jest korzystna ani dla obserwatorów ani uczestników rynku nieruchomości. Doprowadziła ona bowiem do zatarcia różnic pomiędzy poszczególnymi jego segmentami, a co za tym idzie nadużywania przez deweloperów pojęcia apartamentów, mającego na celu uzasadnienie wysokich cen ofertowych lokali. W rezultacie osoby nie posiadające głębokiej wiedzy na temat tego rynku, niejednokrotnie godzą się zapłacić nawet bardzo wysoką cenę za produkt, który z prawdziwym apartamentem łączy tylko nazwa. Nieświadomi właściciele często przekonują się o jakości swojego mieszkania dopiero w momencie próby jego sprzedaży na rynku wtórnym, gdzie dla potencjalnego nabywcy liczy się faktyczny standard nieruchomości, a nie to, że w folderze reklamowym dewelopera była ona określona jako apartament.
Mała przejrzystość segmentu luksusowych apartamentów i często błędne postrzeganie tego rynku, stworzyło konieczność precyzyjnego określenia definicji prawdziwego luksusowego apartamentu. Usystematyzowanie cech, jakie powinien posiadać dany lokal aby zasługiwać na to miano, pozwoli na zwiększenie świadomości uczestników rynku nieruchomości i wyraźne oddzielenie segmentu apartamentów od mieszkań o podwyższonym standardzie.
Apartament - co to takiego?
Jednym z najważniejszych kryteriów, jakie powinien spełniać lokal mieszkalny, aby mógł zostać nazwany apartamentem jest jego odpowiedni rozkład. W apartamencie powinny się znaleźć co najmniej: salon (lub salon połączony z kuchnią), główna sypialnia z prywatnym wejściem do łazienki i garderoby, gabinet/pokój gościnny/druga sypialnia, łazienka ogólna, pralnia lub pomieszczenie gospodarcze oraz osobna łazienka do każdej kolejnej sypialni. Konieczność zaprojektowania wygodnych, ustawnych pomieszczeń oraz ich odpowiedni rozkład z wyraźnym podziałem na część dzienną (dostępną także dla gości) i nocną (zapewniającą mieszkańcom pełną prywatność), pozwala na określenie minimalnej powierzchni luksusowego lokalu na poziomie 100 m2. W szczególnych przypadkach analitycy mogą dopuścić uznanie za apartament mieszkania o nieco mniejszej powierzchni, np. 97 m2, pod warunkiem jednak, że jego funkcjonalność oraz pozostałe kryteria pozostaną zachowane. Spotykane często na rynku określenie apartamentu w odniesieniu do 50- czy nawet 30-metrowych mieszkań, jest już wyraźnym nadużyciem.
Istnieją również liczne wymagania, jakie powinien spełniać budynek, aby znajdujące się w nim mieszkania mogły zasługiwać na miano prawdziwych apartamentów. Wśród najważniejszych aspektów wymienić należy: występowanie w budynku windy (również w przypadkach, gdy nie jest ona wymagana przepisami prawa), garaż podziemny, ochrona, recepcja w budynku lub na osiedlu, wysoki standard wykończenia oraz bliskość infrastruktury usługowej.
Poza zapewnieniem odpowiedniego standardu budynku apartamentowego, istnieją również pewne wymagania, które powinny zostać spełnione przez konkretny lokal mieszkalny, aby mógł zostać uznany za luksusowy apartament. Do najważniejszych z nich zaliczyć należy: wysoki standard wykończenia, instalację klimatyzacyjną, odpowiednie doświetlenie światłem dziennym, minimalną wysokość na poziomie 2,9 m oraz zabezpieczenie przed hałasem.
Dokładne sprecyzowanie cech, jakie powinien mieć prawdziwy luksusowy apartament, daje możliwość przeprowadzenie kompleksowej analizy tego segmentu i prawdopodobnych kierunków jego rozwoju. Takie ujęcie pozwala na obalenie coraz częściej rozpowszechnianych, błędnych opinii na temat tego rynku. Przykładem może być chociażby sam udział luksusowych apartamentów w ofercie nowych lokali mieszkalnych. Można natknąć się na szacunki, że segment ten to około 10-15% rynku nowych nieruchomości mieszkaniowych. Po precyzyjnym wyselekcjonowaniu tylko tych lokali, które spełniają wszystkie określone wyżej wymagania, dotyczące zarówno standardu budynku jak i samego lokalu mieszkalnego okazuje się, że ich udział w większości miast nie przekracza nawet 1% rynku.
Rysunek 1 Udział lokali spełniających kryteria apartamentu w Warszawie. Źródło: redNet Consulting
redNet Consulting chcąc uniknąć dalszych nadużyć stosowania określenia "apartament" przygotował dla deweloperów certyfikat, który potwierdza, że dany lokal spełnia wszystkie wymogi definicji i zasługuje na miano apartamentu. Otrzyma go każdy deweloper, który posiada w swojej ofercie mieszkania spełniające standardy określone w definicji. Pierwsze certyfikaty zostały wręczone BBI Development (Rezydencja Foksal), Ghelamco Residential (Woronicza Qbik, fot. 2) oraz LC Corp (Sky Tower, fot. 1).
Cena luksusowego apartamentu jest zwykle wyraźnie wyższa od średniej ceny m2 nowego mieszkania w danym rejonie. W sytuacji obserwowanej obecnie stabilizacji na rynku nieruchomości, połączona nawet z lekkimi spadkami średnich cen na niektórych rynkach, pojawiają się opinie, że najbardziej narażone na spadki są lokale o najwyższych cenach. Okazuje się natomiast, że zainteresowanie najdroższymi lokalami istnieje pomimo tego, że na rynku dostępne są także tańsze lokale. Towary luksusowe, w tym również apartamenty o najwyższym standardzie, charakteryzują się małą elastycznością cenową popytu, co oznacza, że są one wysoce pożądane bez względu na zmiany cen. Niektóre z nich uznać można nawet za tzw. dobra Giffena, czyli towary, na które popyt rośnie w miarę wzrostu ceny. Wynika to z nieco snobistycznej chęci udowodnienia, że nabywcę stać nawet na najdroższe towary dostępne na rynku. A luksusowy apartament jest uważany za jedną z najlepszych oznak luksusu i wysokiego poziomu życia.
Potwierdzeniem tej zasady jest np. kształtowanie się publikowanego przez Forbes'a wskaźnika CLEWI (Cost Of Living Extremelly Well), który obrazuje wzrost cen dóbr luksusowych w porównaniu do tempa zmian średnich cen dóbr i usług konsumpcyjnych w USA (CPI - Consumer Price Index). Różnica pomiędzy tymi wskaźnikami systematycznie wzrasta, a indeks CLEWI w ostatnich latach nabrał wyjątkowego przyspieszenia i od 2006 r. jest ponad dwukrotnie wyższy od CPI. Potwierdza to tezę, że wzrost cen dóbr luksusowych nie zmniejsza popytu na nie, a wręcz odwrotnie, dlatego koszty prestiżowych towarów mogą rosnąć znacznie szybciej niż przeciętnie.
Rysunek 2 Cost Of Living Extremely Well Index. Źródło: www.forbes.com
Rynek luksusowych apartamentów w Polsce znajduje się wciąż na bardzo wstępnym etapie rozwoju. Aby uświadomić sobie jak wiele może się jeszcze zmienić, wystarczy spojrzeć na tendencje zachodzące w tych rejonach świata, w których ze względu na rosnącą podaż nie wystarczy już spełnienie minimalnych wymagań w zakresie standardu inwestycji apartamentowej. Aby zdobyć dużą rozpoznawalność i przyciągnąć zainteresowanie potencjalnych nabywców trzeba coraz częściej stworzyć produkt nietypowy. Dlatego na świecie powstają coraz bardziej wyjątkowe obiekty, jak np. budynki wysokości przekraczającej 800 m (Burj Dubai), wieżowce obracające się wokół własnej osi (Time Residences), największy na świecie budynek-miasto powstający na powierzchni 2,5 mln m2 (Crystal Island) czy całe kompleksy mieszkalne zlokalizowane na sztucznych wyspach w kształcie palm (Palm Jumeirah), kontynentów świata (The World), krajów Federacji Rosyjskiej, a nawet wersetów arabskiego wiersza (Palm Jebel Ali).
Choć w Polsce powoli zaczynają się pojawiać bardzo prestiżowe inwestycje mieszkaniowe, ich podaż jest wciąż niewielka. W związku z tym, potrzeby w zakresie życia w luksusowym otoczeniu są w dalszym ciągu nie zaspokojone. Należy jednak odpowiedzieć na pytanie, czy Polaków będzie stać na kupno prawdziwie luksusowego, a co za tym idzie - drogiego apartamentu. Analizy traktujące o poziomie bogactwa jednoznacznie wskazują na obserwowany na świecie wyraźny wzrost zamożności społeczeństwa. Wysokość zarobków osób piastujących wysokie stanowiska jest w Polsce wprawdzie wciąż niższa w porównaniu do krajów znajdujących się na wysokim poziomie rozwoju gospodarczego. Odniesienie ich do cen apartamentów w poszczególnych krajach wskazuje natomiast na to, że luksusowe lokale mieszkalne są w naszym kraju stosunkowo bardziej dostępne. Zgodnie z przeprowadzoną analizą, której wyniki przedstawiono na poniższym wykresie, ceny apartamentów w Polsce musiałyby wzrosnąć o około 198% aby ich dostępność spadła do poziomu obserwowanego w Wielkiej Brytanii. Pomimo, że ceny luksusowych lokali są w naszym kraju wyraźnie wyższe od średniej ceny mieszkań, to potencjał ich wzrostu nie został jeszcze wyczerpany.
Rysunek. 3 Źródło: redNet Consulting
Wykres pokazuje, o ile musiałaby wzrosnąć cena m2 apartamentu w Polsce, żeby za przeciętne wynagrodzenie dyrektora finansowego w Polsce można było kupić tyle samo m2 apartamentu w wybranych krajach. W opinii redNet segment ten ma bardzo dobre perspektywy rozwoju, zarówno z punktu widzenia deweloperów planujących stworzenie takiego produktu, jak i inwestorów zainteresowanych możliwościami korzystnego ulokowania swoich środków. Rynek ten, choć perspektywiczny, nie jest jednak łatwy.
marzec 2008
