Polski Rynek Mieszkaniowy 2008
Pod koniec listiopada w warszawskim hotelu Mariot odbyła się konferencja Polski Rynek Mieszkaniowy. Spotkanie zostało zorganizowanym przez firmę Nowy Adres SA.
Dla branży deweloperskiej szykują się ciężkie dwa lata - obniżki cen mieszkań mogą potrwać nawet do końca 2010 r. Skorzystają kupujący, pod warunkiem, że uda im się uzyskać kredyt hipoteczny, co po ostatnich zawirowaniach na rynku finansowym nie jest wcale proste. Konferencja wzbudziła wielkie zainteresowanie branży - w Marriotcie pojawiło się ponad 180 przedstawicieli deweloperów mieszkaniowych, pośredników, przedstawicieli banków i instytucji finansowych z całej Polski. Dyskusje - niektóre bardzo gorące - toczyły się w niewesołych nastrojach; można było odnieść wrażenie, że spotkanie jest zbiorowym rachunkiem sumienia deweloperów za błędy popełnione w ostatnich dwóch latach.
Daliśmy się ponieść optymizmowi i nie zauważyliśmy, że lada moment mieszkaniowa bańka pęknie. Podobnie z resztą było nie tylko u nas, czego przykładem są kompletnie oderwane od rzeczywistości hiszpańskie inwestycje w Warszawie - przyznał Jarosław Szanajca, prezes Dom Development S.A. Jednym z naszych grzechów było to, że chcieliśmy z tymi firmami rywalizować, płacąc za grunty niekiedy bardzo wygórowane ceny. Na dodatek w ostatnich latach za inwestycje deweloperskie brał się każdy, kto miał pomysł i trochę pieniędzy. Obecny kryzys na rynku przetrwają tylko firmy z doświadczeniem, kapitałem i wyrobioną marką - wtórowała mu Agata Wróbel, dyrektor ds. sprzedaży w J.W. Construction Holding SA Grzechów było więcej: - Deweloperzy sami stworzyli sobie konkurencję, sprzedając wielkie pakiety mieszkań funduszom inwestycyjnym. Teraz mieszkania te trafiają na rynek wtórny i oferowane są w niższej cenie, niż taki sam jakościowo produkt z rynku pierwotnego wskazywał Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu firmy konsultingowej REAS. Kolejnymi błędami była zbytnia wiara w segment apartamentów i mieszkań o podwyższonym standardzie i wyciskanie PUM-u (powierzchni użytkowej mieszkania), czyli budowanie jak najgęściej, aby zmaksymalizować zyski mówił Kirejczyk.
Jak deweloperzy zamierzają przetrwać kryzys? Zarówno J.W. Construction, jaki i Dom Development zamierzają kontynuować swoją strategię budowania tańszych mieszkań w segmencie popularnym na które jest największy popyt, zwłaszcza wśród ludzi młodych, kupujących swoje pierwsza mieszkania. Większe lokale będą kupować raczej tylko Ci, którzy chcą zamienić swoje obecne mieszkania na większe i zakup sfinansują ze sprzedaży poprzedniego lokum i tylko w mniejszym stopniu z kredytu. Andrzej Biernacki, prezes trójmiejskiej firmy deweloperskiej Ekolan widzi ratunek w dalszych obniżkach cen - według niego w Trójmieście deweloperzy nie mają problemu ze sprzedażą mieszkań w cenie po 5 tys. zł za metr kwadratowy. Biernacki uważa jednak, że ceny będą spadać do końca 2010 r. i niektórzy deweloperzy będą zmuszeni sprzedawać mieszkania po kosztach, żeby zachować płynność finansową firmy i nie zbankrutować. W 2008 r. zysk deweloperów, według danych NBP, sięgał nawet 40 proc. wartości sprzedaży inwestycji. Także Dagmara Nickel z poznańskiej firmy Nickel Development wierzy, że 5 tys. zł za metr za mieszkania na obrzeżach Poznania to cena do zaakceptowania dla Poznaniaków. Innym rozwiązaniem - jeszcze nie do końca sprawdzonym - jest wynajem nowych mieszkań, które się nie sprzedały. Wymagają one jednak wykończenia, co jest dodatkowym obciążeniem dla dewelopera. - Świetnym rozwiązaniem byłby powrót - chociaż na jeden rok - ulgi podatkowej za budowanie mieszkań na wynajem, która obowiązywała pod koniec lat 90. ubiegłego wieku. Z pewnością szybko rozruszałoby to rynek i pozwoliłoby zbilansować wydatki na wykańczanie lokali, ale chyba nie mamy co liczyć na pomoc administracji państwowej - zauważył Szanajca.
Podczas konferencji swoją premierę miały również wyniki najnowszej edycji badań Polski Rynek Mieszkaniowy - Popyt i preferencja nabywców", opracowane przez firmę Nowy Adres SA i przeprowadzone za pomocą niezależnego instytutu badawczego Millward Brown SMG/KRC. Pokazały one, że w porównaniu z rokiem 2007 r. deklarowany popyt na wszystkie typy nieruchomości (dom, mieszkanie, apartament, działka, rezydencja wakacyjna na rynku pierwotnym lub wtórnym) zmniejszył się bardzo nieznacznie. 21 proc. Polaków w ciągu najbliższych 3 lat planuje zakup nieruchomości, a w ciągu najbliższego roku takie zamiary ma 7 proc. W zeszłorocznych badaniach wskaźniki te wynosiły odpowiednio 23 proc. i 8 proc. W poszczególnych miastach Polski sytuacja wygląda podobnie - chociaż we Wrocławiu odsetek osób chcących kupić lub wybudować nieruchomość w ciągu najbliższych 3 lat spadł od października zeszłego roku z 27 do 22 proc., to w Warszawie ta liczba zwiększyła się z 22 do 23 proc. Również nie zmieniła się zbytnio liczba osób, które w zeszłym roku kupiły mieszkanie lub działkę czy wybudowały dom - w 2007 r. statystycznie taką operację przeprowadziło 10 proc. Polaków, w 2008 r. - tylko jeden procent mniej.
Skąd więc pustki w biurach sprzedaży deweloperów? - Mieszkania nie sprzedają się, bo klienci obserwują korzystną dla nich sytuację na rynku i czekają na jeszcze większe obniżki cen. Ci, którzy z różnych przyczyn nie mogą czekać, a mają kłopoty z uzyskaniem odpowiednio wysokiego kredytu, szukają tańszych lokali na rynku wtórnym. Zwłaszcza, że trafia tam teraz wiele nowych lokali, kupowanych w ostatnich dwóch latach przez spekulantów jako inwestycje - twierdzi Katarzyna Cyprynowska, prezes firmy Nowy Adres SA i współautor raportu.
Jako współwinnego obecnego kryzysu na rynku mieszkaniowym deweloperzy wskazywali banki, które w ostatnich dwóch miesiącach drakońsko zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych, zwłaszcza we frankach szwajcarskich. Według Tomasza Kowalskiego, dyrektora ds. produktów bankowych w firmie Expander Advisors sp. z o.o., zdolność kredytowa Polaków spadła krótkim okresie o 30-40 proc. Po załamaniu rynków finansowych w USA i Europie Zachodniej pieniądz stał się trudno dostępnym towarem. - Prognozy NBP, jakoby w 2009 roku wolumen udzielnych kredytów hipotecznych miał zmniejszyć się o 40-50 proc. są przesadzone, ale spadki na pewno będą znaczne. Banki przez co najmniej pół roku będą uważnie obserwować sytuację na rynku, zanim podejmą jakiekolwiek poważniejsze decyzje - przewiduje Wojciech Widenka, wicedyrektor departamentu kredytów detalicznych w ING Banku Śląskim SA.
Problemy z uzyskaniem kredytów mają nie tylko klienci indywidualni, ale także deweloperzy. Nadwyżka kredytów nad depozytami w całym polskim sektorze bankowym wynosi 4 proc., tak więc w porównaniu do USA, gdzie ten wskaźnik jest czterokrotnie wyższy, nasz system bankowy jest w świetnej formie. Dlaczego mimo tego nie można uzyskać kredytów? Kryzys w wydaniu polskim to kryzys zaufania. W trudnych czasach banki boją się pożyczać sobie nawzajem pieniądze; niektóre banki "siedzą na kasie", niektóre jej potrzebują, ale nie ma między nimi przepływu pieniędzy - mówił Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości komercyjnych w banku Pekao SA. Według niego banki wrócą do kredytów deweloperskich dopiero wtedy, kiedy z rynku zniknie nadwyżka mieszkaniowej podaży nad popytem.
