Spis treści
Skoncentrowanie podaży w Warszawie
Firma Colliers przygotowała dane, z których wynika, że polski rynek biurowy przechodzi transformację, a jego zasoby wynoszą obecnie blisko 13,1 mln mkw. W pierwszym półroczu bieżącego roku odnotowano równowagę pomiędzy stabilizującym się poziomem pustostanów (14,2%) a rekordowo niską aktywnością deweloperów. Rynek wzbogacił się jedynie o 87,6 tys. mkw. nowych biur. W tym okresie zauważalny był również silny popyt – wynajęto 688,6 tys. mkw., czyli o 14% więcej niż w I połowie 2024 roku, co potwierdza coraz większą konkurencję między najemcami o atrakcyjne lokalizacje. W związku z mniejszą aktywnością deweloperów w kolejnych kwartałach może wystąpić presja na wzrost stawek czynszowych, zwłaszcza w nowych, certyfikowanych projektach zlokalizowanych w centralnych częściach miast.
Zdecydowana większość nowej powierzchni biurowej oddanej do użytku w pierwszej połowie 2025 roku – aż 97% – została dostarczona w Warszawie, z czego ponad 90% przypadło na strefę Centrum Zachodnie.
Wśród ukończonych budynków znalazły się m.in.:
- The Bridge (Ghelamco),
- pierwszy biurowiec w ramach wielofunkcyjnego kompleksu T22 - Office House (Echo Investment),
- zmodernizowany budynek Nowa Bellona (Ghelamco),
- biurowiec CD Projekt.
Pan Paweł Proński, dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, Colliers, komentuje sytuację na rynku warszawskim:
Centrum Zachodnie, a zwłaszcza rejon Ronda Daszyńskiego, jest dziś najdynamiczniej rozwijającym się obszarem na warszawskiej mapie biurowej. To tutaj realizowane są największe i najbardziej prestiżowe inwestycje, które już na etapie budowy osiągają wysoki poziom komercjalizacji.
i
Rośnie popyt wśród najemców
Nieco inaczej prezentują się dane dotyczące popytu, tu dominowały miasta regionalne, gdzie najemcy podpisali umowy na łącznie 387,2 tys. mkw., czyli o 35% więcej w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Zarówno w stolicy, jak i na rynkach regionalnych większość transakcji stanowiły renegocjacje (około 58%).
Najemcy najaktywniejsi byli:
- w Krakowie (ok. 44% regionalnego wolumenu najmu),
- we Wrocławiu (21%),
- w Trójmieście (14%).
Pani Anna Galicka-Bieda, partner, dyrektorka biura Colliers w Krakowie, opowiada o krakowskim rynku biurowym:
Popyt w Krakowie wzrósł w I poł. 2025 r. aż o 85% w stosunku do ubiegłego roku. Warto zaznaczyć, że przy braku nowej podaży (w 2025 r. deweloperzy nie oddali żadnej powierzchni biurowej) i ograniczonej dostępności nowoczesnych biur, aż 71% transakcji stanowiły renegocjacje. To pokazuje, że firmy koncentrują się na utrzymaniu obecnych lokalizacji, co może skutkować wzrostem konkurencji o najbardziej pożądane powierzchnie.
Budowa biur na historycznym dołku
Niezaprzeczalnie, w pierwszej połowie 2025 roku deweloperzy znacząco zwolnili tempo. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się jedynie 342,3 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego 135 tys. mkw. w Warszawie. To najniższy poziom aktywności deweloperskiej w historii rynku – aż o 54% mniej niż rok wcześniej. Najprawdopodobniej przez najbliższe kilka lat podaż nowoczesnych biur pozostanie ograniczona. Jednocześnie rynek jest podatny na szybkie ożywienie – wiele projektów ma już gotową dokumentację, a ich realizacja może zostać uruchomiona w krótkim czasie.
Polecamy:
- Miasto w biurowcu – jak budynki biurowe stają się nowoczesnymi centrami miejskimi
- Elastyczne biura w Polsce – czy flex office to tylko chwilowy trend?
- Analiza LCC (Life Cycle Costing). Strategia optymalizacji kosztów w cyklu życia biurowca
Paweł Proński komentuje projekty, które mają zostać oddane do użytku jeszcze w tym roku:
Do końca 2025 r. w Warszawie planowane jest oddanie jeszcze dwóch budynków o łącznej powierzchni około 58 tys. mkw. - zmodernizowanego V Tower oraz nowo wybudowanego Studio A. Niska podaż w nadchodzących latach nie zaspokoi w pełni potrzeb dużych najemców poszukujących nowoczesnych biur w centralnych lokalizacjach. Taki stan rynku biurowego stwarza ciekawe warunki do wejścia nowych inwestorów.
Wskaźnik pustostanów a ceny najmu
Współczynnik pustostanów nieznacznie spadł w porównaniu do ubiegłego roku i na koniec czerwca 2025 roku wyniósł 14,2%. W Warszawie obniżył się do poziomu 10,8%, przy czym w strefach centralnych spadł do 7,8%, a poza centrum wzrósł do 13,3%. W miastach regionalnych średni poziom pustostanów wyniósł 17,5%, jednak różnice między rynkami są znaczące – od 7,3% w Szczecinie do 22,7% w Katowicach.
Barbara Pryszcz, dyrektorka biura Colliers w Katowicach, zwraca uwagę na zależność między poziomem pustostanów a stawkami najmu:
Wysoki wskaźnik pustostanów w Katowicach oznacza dużą elastyczność cenową dla najemców oraz szanse negocjacyjne. Firmy chętnie z tego korzystają, rozważając zwłaszcza relokację ze starszych budynków do tych nowocześniejszych i bardziej efektywnych energetycznie. Jednocześnie wolumen planowanej podaży pozostaje niski, część projektów biurowych zmieniła funkcje na mieszkaniową. W efekcie oczekujemy, że w krótkim terminie wskaźnik niewynajętej powierzchni na katowickim rynku ustabilizuje się, a nawet wykaże tendencję spadkową.
Wycofywanie starszych budynków i polaryzacja rynku
Analiza rynku pokazuje, że wycofują się z niego starsze obiekty, które bez modernizacji nie mogą konkurować z nowoczesnymi. Do tej pory w 2025 roku w Warszawie wycofano blisko 62 tys. mkw., m.in.:
- budynek Danone HQ,
- Pekao Tower,
- Saski Point.
Eksperci przewidują, że rynek zdominują obiekty klasy A, a starsze biurowce będą zmieniały funkcję lub zostaną poddane modernizacji.
Pani Anna Laskowska, Business Analyst, Colliers, podkreśla:
Modernizacja starszych obiektów biurowych okazuje się efektywną strategią zwiększania ich atrakcyjności rynkowej i dostosowania do współczesnych oczekiwań najemców. Przykładem jest Saski Crescent, który po rewitalizacji powrócił na rynek w 2024 r. i jest dziś w 100% wynajęty.
Czy czynsze wzrosną?
W stolicy czynsze wywoławcze wahają się w zakresie 19‑29 EUR/mkw./mies., a w najlepszych projektach mogą wynosić nawet 35 EUR/mkw./mies. W miastach regionalnych mieszczą się w przedziale 12‑19,5 EUR/mkw./mies. Specjaliści uważają, że w kolejnych kwartałach nastąpi nasilenie presji na wzrost stawek, szczególnie w nowych, certyfikowanych projektach w lokalizacjach centralnych. Warto podkreślić, że różnicowanie cen ze względu na jakość i lokalizację biura będzie coraz wyraźniejsze.
Specjaliści z firmy Colliers przewidują, że wskaźnik pustostanów będzie spadał w strefach centralnych, a konkurencja o wynajem najlepszych projektów znacznie się nasili. Coraz większą rolę odegrają certyfikowane budynki klasy A, które będą cieszyć się największym zainteresowaniem najemców. Zmniejszona aktywność deweloperów oraz modernizacja starszych obiektów będą sprzyjały wzrostowi czynszów. Mimo pewnej powściągliwości, rynek pozostaje gotowy na szybkie odbicie w momencie, gdy inwestorzy zdecydują się na uruchomienie przygotowanych projektów.
Źródło: Colliers
- Przejdź do galerii: Nowoczesne fasady budynków – ważny element zrównoważonego rozwoju i certyfikacji LEED, BREEAM, DGNB
