Spis treści
Wzrost liczby lokali handlowych i usługowych w biurowcach
Firma Colliers opublikowała raport „Zakupy w biurowcu – gdzie praca spotyka styl życia”, który analizuje rozwój handlu i usług w warszawskich budynkach biurowych. Coraz wyraźniej widoczny jest trend przekształcania nowoczesnych biurowców w miejskie centra życia, oferujące pracownikom dostęp do usług zaspokajających ich codzienne potrzeby. Z raportu wynika, że liczba obiektów z lokalami handlowo-usługowymi wzrosła do 384, co oznacza 8% przyrost w porównaniu do 2023 roku (daty publikacji poprzedniej edycji analizy).
Analiza danych z lat 2023–2025 (I kwartał) pokazuje, że w oddanych do użytku w tym okresie nowych inwestycjach biurowych największą grupę stanowią punkty gastronomiczne – odpowiadające za ponad jedną trzecią wszystkich nowych lokali. Drugą co do liczebności kategorią są usługi, które zajmują co piąty nowy lokal.
Warszawski rynek biurowy niezmiennie cieszy się dużym zainteresowaniem najemców. W ciągu ostatnich dwóch lat wzrosła zarówno liczba biurowców z lokalami handlowo-usługowymi, jak i szacowana łączna powierzchnia tych lokali. W analizowanej próbie budynków powierzchnia handlowo-usługowa zwiększyła się z 253 tys. mkw. w 2023 roku do 281 tys. mkw. w 2025 roku.
Pani Martyna Wójcik, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych, Colliers, wyjaśnia, skąd wynika ten wzrost:
Wzrost ten wynika nie tylko z liczby nowych inwestycji, ale i z rosnącego udziału najemców zajmujących większe powierzchnie w nowoczesnych budynkach biurowych – średnia wielkość lokalu zmieniła się z 212 mkw. na 223 mkw. Mimo rosnącej liczby lokali, poziom wakatów pozostaje stabilny, co świadczy o dobrze zrównoważonej relacji między popytem a podażą w sektorze handlowo-usługowym warszawskich biurowców. Jednocześnie obserwujemy, że oferta handlowo-usługowa ulega przekształceniom, odpowiadając na potrzeby zmieniającego się stylu życia pracowników oraz rosnące oczekiwania najemców.
Rozlokowanie lokali
Lokale handlowo-usługowe zazwyczaj znajdują się w parterach budynków. Te ulokowane na poziomach poniżej i powyżej wykorzystywane są między innymi przez najemców z kategorii usług zdrowia i urody czy edukacji.
Pani Martyna Wójcik zwraca uwagę na preferencje najemców dotyczące lokalizacji lokali handlowo-usługowych w biurowcach:
Preferencje najemców lokali handlowo-usługowych w warszawskich biurowcach są wyraźnie ukierunkowane na przestrzenie zlokalizowane na parterze – aż 87% takich lokali znajduje się właśnie na tej kondygnacji, co zapewnia im największą dostępność i widoczność. Natomiast 73% to powierzchnie z wejściem bezpośrednio z ulicy, co jeszcze bardziej zwiększa ich atrakcyjność, szczególnie dla usług skierowanych do klientów zewnętrznych.
Polecamy:
- Elastyczne biura w Polsce – czy flex office to tylko chwilowy trend?
- Wieżowiec Studio A w Warszawie już z zamontowaną fasadą. Wola zyskała nowy biurowiec
Gastronomia
Warto podkreślić, że zmiany zaszły również w strukturze lokali gastronomicznych. W 2025 roku ich liczba wyniosła 289, czyli o 18 więcej niż dwa lata wcześniej. Odnotowano wzrost udziału kawiarni (o 1 punkt procentowy), restauracji z obsługą kelnerską (o 2 punkty procentowe) oraz bistro (o 1 punkt procentowy). Na znaczeniu straciły kantyn (o 2 punkty procentowe).
Pan Przemysław Błaszkiewicz, Associate Director w Dziale Powierzchni Biurowych, Colliers, mówi:
Dane te pokazują, że pracownicy coraz częściej poszukują nie tylko jedzenia, ale także dobrej jakości i różnorodnej przestrzeni do spotkań ze współpracownikami, zarówno w celach towarzyskich, jak i zawodowych.
Na działalność gastronomiczną w biurowcach wpływają takie aspekty, jak lokalizacja, rytm pracy najemców i brak typowego ruchu ulicznego. Wymaga to odmiennego podejścia, dlatego głównie stawia się na jakość, unikalną atmosferę i budowanie relacji z klientami. Istotne jest również elastyczne dostosowanie godzin otwarcia i profilu działalności do realiów pracy hybrydowej oraz sezonowości. Punkty gastronomiczne w biurowcach mogą pełnić rolę codziennych spotkań lub wieczornych wydarzeń, a także przestrzenią integracji biznesowej.
Pan Wojciech Wojtowicz, Senior Business Analyst, Colliers, tłumaczy:
Na coraz bardziej konkurencyjnym rynku rośnie znaczenie unikalnych doświadczeń, a jednym z wyróżników przyciągających uwagę klientów stają się lokale zlokalizowane na dachach lub najwyższych kondygnacjach budynków. Coraz częściej stanowią atrakcyjną przestrzeń dla funkcji gastronomicznej i rozrywkowej, oferując widoki na panoramę miasta. W Warszawie działa już kilka konceptów typu rooftop – zarówno w biurowcach, np. Skyfall Warsaw w Warsaw Unit czy Look Up w Skylinerze (oba jako przestrzenie eventowe), jak i w hotelach: restauracja Panorama Sky Bar w hotelu Presidential czy The Roof w Crowne Plaza.
Handel w biurowcach
Struktura lokali handlowych w warszawskich biurowcach pozostaje względnie stabilna, choć odnotowano niewielki spadek ich liczby. Największy udział nadal mają sklepy spożywcze (21% tego segmentu), mimo spadku ich udziału o 1 punkt procentowy. Natomiast rośnie znaczenie sklepów oferujących żywność specjalistyczną (16%, co oznacza wzrost o 1 punkt procentowy). Dominują tu przede wszystkim piekarnie oraz punkty sprzedaży alkoholu.
Pani Martyna Wójcik wyjaśnia, dlaczego rośnie liczba piekarni w biurowcach:
Obecność piekarni – stanowiących ponad połowę lokali w tej kategorii – świadczy o rosnącym popycie na świeże produkty i szybkie przekąski w ciągu dnia pracy. Struktura ta dobrze uzupełnia gastronomiczną ofertę biurowców.
Warto zaznaczyć, że w wybranych lokalizacjach zaczynają pojawiać się punkty obsługujące usługi q-commerce, co świadczy o rosnącej potrzebie dostosowania się do nowych modeli zakupowych i oczekiwań konsumentów.
Nowoczesne biurowce pełne usług
Lokale usługowe z sektora zdrowia i urody stanowią największą grupę spośród wszystkich usług dostępnych w biurowcach. W 2025 roku działało ich 168, co odpowiadało 43,3% wszystkich lokali usługowych oraz 13% ogółu funkcjonujących lokali w tego typu obiektach.
Wśród dostępnych punktów znajdują się m.in. gabinety lekarskie, centra medycyny estetycznej, salony kosmetyczne i fryzjerskie. Coraz więcej najemców i pracowników biurowych oczekuje, że miejsce pracy będzie oferować coś więcej niż tylko przestrzeń do wykonywania obowiązków – chcą mieć dostęp do usług, które podnoszą jakość życia na co dzień.
Analiza danych pokazuje, że zapotrzebowanie na tego typu udogodnienia stale rośnie. Eksperci podkreślają, że to długofalowy trend, który będzie się umacniał.
Udział placówek edukacyjnych utrzymuje się na stabilnym poziomie, przy czym dominującą grupę nadal stanowią żłobki i przedszkola (w 2025 roku odpowiadały za 69%). Warto zaznaczyć, że rośnie udział szkół językowych – z 10% do 16% – oraz prywatnych uczelni, które obecnie stanowią 6% najemców w tej kategorii.
Poelcamy:
- Woda pod kontrolą. Jak zielony dach pomaga w retencji wody deszczowej?
- Inspekcja dachu z lotu ptaka – wykorzystanie dronów na placu budowy
Przestrzenie do relaksu w budynkach biurowych
Z analizy danych wynika, że w ciągu dwóch lat liczba lokali o funkcji rozrywkowej wzrosła aż o 25%. Podobny trend został zaobserwowany już w poprzedniej edycji raportu. W strukturze rozrywki i rekreacji w warszawskich biurowcach w 2025 roku zdecydowanie dominuje segment fitness (blisko 70% wszystkich lokali tego typu). Jego udział wzrósł nieznacznie w porównaniu do 2023 roku. Wśród lokali rozrywkowych znajdują się również sale gier, muzea oraz kluby nocne.
Dostępność lokali
Warto podkreślić, że poziom pustostanów pozostaje stabilny, mimo obserwowanego wzrostu podaży. W 2025 roku odnotowano 180 dostępnych lokali, czyli jedynie o około 10 więcej niż w 2023 roku. Wskaźnik pustostanów utrzymuje się na poziomie 14,26%, co oznacza spadek o 0,1 punktu procentowego w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Popyt i podaż pozostają zatem względnie zrównoważone.
Najwięcej lokali usługowych zlokalizowanych było w biurowcach znajdujących się w strefie Mokotów-Służewiec oraz w Centralnym Obszarze Biznesu. Natomiast najwyższy udział pustostanów odnotowano w biurowcach położonych w Śródmieściu Południowym, Centrum Północnym oraz na Mokotowie. Najmniejsza dostępność powierzchni usługowych występowała w strefach, takich jak Ursynów, Wilanów, Jerozolimskie Dolne i Centrum Wschodnie – w każdej z nich dostępnych było mniej niż 5% całkowitego zasobu lokali handlowo-usługowych.
Warto zwrócić uwagę, że wolne lokale pojawiają się zarówno w starszych budynkach (ponad 20-letnich, 31%), jak i w nowo oddanych obiektach (19%), które nie zostały jeszcze w pełni skomercjalizowane.
Źródło: Colliers
- Przejdź do galerii: Nowoczesne fasady budynków – ważny element zrównoważonego rozwoju i certyfikacji LEED, BREEAM, DGNB
