Spis treści
- Przemiana polskiego rynku nieruchomości handlowych
- Stabilność finansowa oparta na sprawdzonych mechanizmach
- Ograniczona podaż w dużych miastach, rosnący potencjał mniejszych rynków
- Polski wkład w inwestycje
- Silne fundamenty rynku i dalszy napływ inwestorów
- Rosnąca skala i zmiana struktury parków handlowych
Przemiana polskiego rynku nieruchomości handlowych
W ostatnich latach polski rynek nieruchomości handlowych przeszedł wyraźną metamorfozę. Parki handlowe, które jeszcze jakiś czas temu temu stanowiły niszę, dziś są dominującym formatem i przyciągają dużą część kapitału. Liczba nowych projektów nadal rośnie w rekordowym tempie.
Dlaczego tak się stało? Przede wszystkim parki handlowe to produkt, który dobrze odpowiada na oczekiwania kapitału prywatnego, obecnie w dużym stopniu napędzającego rozwój rynku. Prosta i transparentna struktura najmu, przewidywalne przepływy pieniężne oraz niski próg wejścia to główne cechy, które zadecydowały o sukcesie tego formatu. Na start wystarczy około 10 mln zł, by zrealizować projekt inwestycyjny.
Stabilność finansowa oparta na sprawdzonych mechanizmach
Jak podkreśla Wojciech Jurga, Partner Zarządzający w Scallier: „Realna stopa zwrotu, gwarantowana wieloletnimi umowami, wynosi 7-8 proc. rocznie przed opodatkowaniem. A przy zaangażowaniu kapitału bankowego zwrot na gotówce rośnie do kilkunastu procent.”
Warto również podkreślić, że coroczna indeksacja czynszów w oparciu o wskaźniki inflacyjne (na poziomie ok. 3,5–4 proc.), a także optymalizacja opłat serwisowych, pozytywnie wpływają na stabilność dochodów. Przy odpowiednim doborze tenant-mixu oraz utrzymaniu obiektu w dobrej kondycji istnieje także potencjał wzrostu stawek czynszowych nawet o kilka euro za mkw.
Ekspert dodaje: „Banki pozytywnie oceniają obecnie profil ryzyka tego segmentu. Kluczowe znaczenie mają wieloletnie umowy najmu, zazwyczaj denominowane w euro, zawierane z ogólnopolskimi i międzynarodowymi sieciami handlowymi. To właśnie pod ich potrzeby lokalizacyjne przede wszystkim projektowane są nowe parki, zarówno w średnich miastach, jak mniejszych ośrodkach miejskich.”
Ograniczona podaż w dużych miastach, rosnący potencjał mniejszych rynków
Wyzwaniem w realizacji nowych projektów handlowych w dużych miastach jest obecnie wysoki stopień ich nasycenia. Z tego względu inwestorzy coraz częściej kierują swoją uwagę na mniejsze rynki, koncentrując się na miastach powiatowych oraz ośrodkach liczących powyżej 15–20 tys. mieszkańców.
Szczególnym zainteresowaniem cieszą się działki o powierzchni 1–2 ha, dobrze wyeksponowane, odpowiednio skomunikowane oraz mające bezpośredni dostęp do dróg krajowych lub wojewódzkich. Grunty tego typu są szczególnie pożądane, a konkurencja o ich pozyskanie jest bardzo duża.
Zdarzają się również sytuacje, w których właściciele gruntów sami inicjują kontakt, oferując ich sprzedaż lub planując realizację inwestycji. Oferowany grunt poddawany jest wówczas szczegółowej analizie pod kątem potencjału inwestycyjnego. Kolejnymi etapami są zapewnienie finansowania, realizacja projektu, jego komercjalizacja oraz późniejsze zarządzanie obiektem handlowym. Inwestorzy często powierzają te zadania wyspecjalizowanym podmiotom.
Jeśli inwestor nie posiada własnego gruntu, ale dysponuje kapitałem, może zdecydować się na realizację parku handlowego na działce zabezpieczonej przez operatora specjalizującego się w nieruchomościach handlowych.
Proces realizacji projektów wydłużają złożone procedury administracyjne.
Polecamy: Galerie kontra parki handlowe – kto zdobędzie klientów w 2026?
Polski wkład w inwestycje
Transformacja rynku handlowego w ostatnich latach przyniosła istotne zmiany w postrzeganiu parków handlowych jako przewidywalnych i relatywnie odpornych na wahania koniunktury produktów inwestycyjnych.
W ubiegłym roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne na sześciu głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej wyniosła 11,6 mld euro. Z tej kwoty aż 4,5 mld euro przypadło na Polskę, a krajowi inwestorzy ulokowali blisko 860 mln euro w sektorze nieruchomości komercyjnych.
W całkowitym wolumenie inwestycyjnym w 2025 roku udział kapitału krajowego osiągnął około 20% udziału, co w praktyce oznacza wzrost o ponad połowę rok do roku. Wskazuje to na rosnącą dojrzałość i profesjonalizację polskich podmiotów działających na rynku.
Znaczenie parków handlowych systematycznie rośnie. Format ten przyciąga zarówno inwestorów prywatnych, jak i wyspecjalizowane podmioty inwestycyjne, oferując relatywnie stabilne przepływy i przewidywalność operacyjną.
Jak podkreśla ekspert: „Jednocześnie brak w Polsce regulacji umożliwiających funkcjonowanie REIT-ów ogranicza skalę instytucjonalizacji krajowego kapitału. Wprowadzenie tego typu instrumentów mogłoby istotnie zwiększyć udział polskich inwestorów w dużych transakcjach.”
Polecamy: Nowy park handlowy w Zabrzu – inwestycja o powierzchni 3 000 mkw. startuje przy ulicy Wolności
Silne fundamenty rynku i dalszy napływ inwestorów
W bieżącym roku oczekiwane są kolejne transakcje portfelowe z udziałem parków handlowych, a także pojawienie się nowych inwestorów. Polska nadal pozostaje atrakcyjnym i stabilnym rynkiem. Konsumpcja prywatna jest wspierana przez dynamiczny wzrost PKB, niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia oraz umiarkowaną inflację, co tworzy sprzyjające warunki dla dalszego rozwoju sektora handlowego.
Eksperci przewidują kontynuację wzrostu polskiej gospodarki, czemu towarzyszyć będzie m.in. rosnąca sprzedaż detaliczna. Każdego roku na krajowym rynku pojawia się kilkadziesiąt nowych marek sieciowych, które poszukują dobrze zlokalizowanych oraz efektywnych kosztowo powierzchni handlowych.
Choć oddana do użytkowania nowa podaż w 2025 roku była rekordowa i wyniosła około 500 tys. mkw., sektor parków handlowych nadal charakteryzuje się niskim poziomem dostępnej powierzchni. Wysoki stopień komercjalizacji przekłada się na stabilność oraz efektywność tego formatu.
Rosnąca skala i zmiana struktury parków handlowych
Schematy w procesie inwestycyjnym parków handlowych są sprawdzone i w dużej mierze powtarzalne. Dotyczy to zarówno struktury powierzchni, jak i kompletacji najemców. Rośnie powierzchnia realizowanych parków handlowych – od małych obiektów liczących kilka tysięcy metrów kwadratowych po bardzo duże, sięgające kilkudziesięciu tysięcy mkw.
Większe obiekty coraz częściej pełnią funkcję nie tylko centrum zakupowego, ale również miejsca aktywności. W parkach rozwijana jest funkcja gastronomiczna, a także pojawia się coraz więcej najemców modowych i usługowych. Obok punktów spożywczych, przemysłowych i dyskontowych rośnie liczba restauracji i kawiarni. Uzupełnieniem oferty są kluby fitness, salony beauty, strefy zabaw dla dzieci, placówki medyczne czy showroomy samochodowe.
Dziś park handlowy to jeden z segmentów inwestycyjnych, który jest ceniony i w najbliższych latach powinien się rozwijać. Płynność transakcyjna, rosnący udział kapitału krajowego, solidne fundamenty makroekonomiczne oraz utrzymujący się popyt najemców to dobre sygnały dla dalszego rozwoju tego sektora.
***
Źródło: Scallier, Wojciech Jurga, Partner Zarządzający w Scallier
Przejdź do galerii: Ekologiczne i estetyczne fasady drewniane – inspiracje z Polski i świata
20
