Nowy Adres: nieruchomości mieszkaniowe czeka kryzys?

Choć gwałtowne załamanie rynku raczej nam nie grozi, popyt na mieszkania w 2012 roku może być niższy. To nie jedyny kłopot deweloperów – w przyszłym roku wchodzą w życie nowe przepisy prawne, które w istotny sposób zmienią warunki prowadzenia i planowania inwestycji – to tylko niektóre z tematów, które zostały poruszone podczas piątej edycji konferencji "Polski rynek mieszkaniowy" zorganizowanej przez Nowy Adres SA.

W Warszawie, odbyła się po raz piąty konferencja "Polski rynek mieszkaniowy", organizowana przez Nowy Adres. W tym prestiżowym i najważniejszym dla branży mieszkaniowej spotkaniu wzięli udział deweloperzy, pośrednicy nieruchomości, przedstawiciele banków i instytucji finansowych z całej Polski.

Przeczytaj również: Od 1 stycznia 2012 będzie trudniej o kredyt hipoteczny. Co zmieni rekomendacja SIII?

Popyt na mieszkania w 2011 roku

W mijającym 2011 roku deweloperzy optymistycznie oszacowali popyt na mieszkania i wprowadzili do sprzedaży wiele nowych inwestycji. Według firmy konsultingowej REAS, pod koniec III kwartału 2011 roku, w sześciu największych miastach Polski do nabycia było ponad 48 tys. lokali.
Jednak popyt, po dobrych dwóch pierwszych kwartałach w drugiej połowie roku skurczył się. Miało na to wpływ kilka czynników – faktyczne wygaszenie rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych „Rodzina na swoim”, ograniczenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców przez wprowadzenie przez banki w życie zaleceń rekomendacji S III czy zapowiedzi drugiej fali globalnego spowolnienia gospodarczego.

- Spada też wpływ na popyt wyżu demograficznego. Na początku lat 80-tych banki faktycznie wycofały się z udzielania kredytów w walutach obcych, rekordowa w historii naszego rynku podaż nie kurczy się, a wręcz przeciwnie – musimy się więc liczyć z tym, że najbliższe lata będą ciężkie dla rodzimych deweloperów – zapowiadał profesor Jacek Łaszek, z Instytutu Ekonomicznego Narodowego Banku Polskiego.
- Przedstawiciele dużych firm deweloperskich widzą jednak receptę w postaci… dalszych obniżek cen. W roku 2010,  polityka cenowa deweloperów uległa korekcie. 6 tys. złotych za metr kwadratowy w Warszawie i 5 tys. na rynkach regionalnych to ceny, po których mieszkania z segmentu popularnego po prostu się dziś sprzedają. Jeśli rynek dostosuje się do tych poziomów, popyt powinien się ustabilizować – skomentował Tomasz Panabażys, wiceprezes zarządu J.W. Construction Holding SA.

Zobacz galerię 3 zdjęcia

Autor: Nowy Adres SA

Paneliści podczas konferencji

Nowa ustawa deweloperska

Sporo emocji wzbudził panel dyskusyjny poświęcony uchwalonej niedawno ustawie o ochronie praw odbiorców firm deweloperskich. Po wejściu w życie pod koniec kwietnia przyszłego roku nowej ustawy, deweloperzy będą zobligowani obowiązkowo korzystać z bankowych rachunków powierniczych oraz przygotowywać dla każdej inwestycji specjalne prospekty informacyjne. Ponadto, nowe uregulowania prawne obejmą także umowy sprzedaży, które deweloperzy będą podpisywać z kupującymi. Podpisywanie obowiązkowo w formie aktu notarialnego umowy, docelowo mają lepiej chronić interes nabywcy w przypadku bankructwa dewelopera. Zarówno ci ostatni, jak i bankowcy i przedstawiciele środowiska prawniczego są jednak zgodni, że ustawa - choć bardzo potrzebna - w obecnym kształcie jest mocno niedopracowana i wymaga poprawek.

 - Pośpiech przy uchwalaniu ustawy spowodował, że w znalazły się w niej liczne nieścisłości. Według naszych danych, tylko 20 proc. inwestycji realizowanych jest za pomocą kredytu. Deweloperzy budujący ze środków własnych w świetle nowych przepisów i tak będą musieli korzystać z rachunku powierniczego. Banki dla takich firm nie mają odpowiednich produktów. Na dodatek, niejasno określony jest moment ogłoszenia sprzedaży przez dewelopera. Może to powodować, że na rynku pojawią się w najbliższym czasie dziesiątki nowych inwestycji, które deweloperzy będą umownie „wprowadzać do sprzedaży”, aby nie obowiązywały ich nowe przepisy - mówił Wojciech Okoński, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

 - Teoretycznie przed wejściem ustawy z życie możemy ogłosić sprzedaż inwestycji na 10 lat do przodu, tak, że ustawa faktycznie nigdy nie wejdzie w życie. Niejasne są też przepisy dotyczące upadłości deweloperów - wtórował mu Paweł Kuglarz z Fundacji Na Rzecz Kredytu Hipotecznego. Proponowany w ustawie rachunek powierniczy z ubezpieczeniem to produkt, który nigdy nie powstanie - towarzystwa ubezpieczeniowe po prostu nie wiedzą, jak szacować ryzyko inwestycji deweloperskich - mnożył wątpliwości Sven Torsten-Kain, członek zarządu BRE Banku Hipotecznego SA. Wątpliwości budzi też kwestia aneksowania umów podpisanych przez nabywców jeszcze przed wejściem ustawy w życie.

Nieruchomości, a kredyty hipoteczne

Z nowym rokiem, zmiany obejmą również kredyty hipoteczne. Jak wiadomo, rządowy program dopłat "Rodzina na swoim" już nie obowiązuje. Do końca 2011 roku, banki muszą wprowadzić zalecenia rekomendacji S III, która ogranicza zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców. Zawirowania na rynkach walutowych spowodowały, ze większość banków rezygnuje z udzielania kredytów w obcych wlautach. Zarówno to, jak i społeczna niepewność co do najbliższej przyszłości naszej gospodarki sprawia, że w przyszłym roku popyt na kredyty hipoteczne może być znacznie niższy.

- Franków nie ma już w ogóle, euro zaczyna wygasać i tylko majętny klient będzie mógł wziąć w nim kredyt. Rygorystyczny wymóg wkładu własnego może w przyszłym roku mocno zaboleć – mówił Mariusz Dymowski, dyrektor Departamentu Finansowania Klientów Indywidualnych w PKO BP.

 - Epatowanie kryzysem w mediach i brak dostępu do kredytów walutowych napędza popyt ma małe mieszkania z segmentu popularnego. Ten sam powód sprawia, że większe mieszkania nie sprzedają się - kredyty frankowe były średnio dwa razy większe od złotowych, zaciągano je głównie na duże lokale. Na dodatek wskutek wzrostu cen franka osoby, które kupiły mieszkania za duży kredyt w CHF są w nich niejako „uwięzione” – gdyby je teraz chciały sprzedać i kupić większe, zrealizowałyby dużą stratę - mówiła Halina Kochalska z Open Finance.

Małe mieszkania pilnie poszukiwane

Podczas konferencji zostały przedstawione badania "Polski rynek mieszkaniowy 2011. Popyt i preferencje nabywców", przeprowadzonych przez Nowy Adres SA oraz instytut badawczy Millward Brown SMG/KRC. Wyniki potwierdziły tezy z poprzednich paneli - średnia powierzchnia mieszkań kupowanych w 2011 roku wynosiła 59,7 m²., prawie o trzy metry mniej niż jeszcze rok temu i aż o 10 metrów mniej niż przed dwoma laty. Średni koszt mieszkaniowych inwestycji przeprowadzanych przez naszych rodaków w ciągu ostatnich 12 miesięcy wyniósł 378,6 tys. złotych.

- Niestety, najważniejszym kryterium podczas poszukiwań mieszkania pozostaje jego cena. Aż 39 proc. osób, które w ubiegłym roku dokonały mieszkaniowych zakupów podczas poszukiwań obniżyło swoje oczekiwania co do kupowanej nieruchomości. Posługując się przykładem warszawskim, chcielibyśmy mieszkać w apartamencie na Mokotowie, ale ostatecznie kupujemy dwa pokoje na Białołęce, bo na takie mieszkania po prostu nas stać – skomentowała Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu Nowy Adres SA. Konferencja "Polski rynek mieszkaniowy" odbyła się 28 listopada, w warszawskim Hotelu Novotel Centrum.