Mieszkania bez wkładu własnego od 26 maja 2022. Dla kogo? Na jakich warunkach?

2022-05-18 10:25
osiedle mieszkaniowe budowa
Autor: Pekabex Czy mieszkania bez wkładu własnego rozwiąże problem dostępności mieszkań dla osób o niskich dochodach?

Mieszkania bez wkładu własnego to projekt rządu, który ma pomóc w zakupie mieszkania tym, których co prawda stać na spłatę kredytu mieszkaniowego, ale nie mają oszczędności na wkład własny. Na 10 dni przed wejściem w życie programu rząd chce zmienić jego zasady. Jakie są obecne założenia programu Mieszkanie bez wkładu własnego, a jakie nowe warunki zapowiada rząd?

Spis treści

  1. Mieszkanie bez wkładu własnego ZMIANY
  2. Dla kogo mieszkania bez wkładu własnego?
  3. Limity metrażowe mieszkań bez wkładu własnego
  4. Jakie dopłaty do wkładu własnego na mieszkanie?
  5. Od czego zależy wysokość wsparcia?
  6. Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego nie wszędzie dostępny
  7. Czy mieszkania bez wkładu własnego to rzeczywista pomoc?

Mieszkanie bez wkładu własnego ZMIANY

26 maja wchodzi w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. 17 maja minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zapowiedział jednak zmiany w programie Mieszkanie bez wkładu własnego, dzięki którym będzie mogło z niego skorzystać więcej osób. Jakie to zmiany?

  •   Zniesienie przepisu o minimalnej wysokości gwarancji

Obecnie musi ona obejmować kwotę niższą niż 10% i nie wyższą niż 20% wartości nieruchomości. To sprawia, że osoby posiadające środki na wkład własny w wysokości np. 15% wartości nieruchomości nie będą mogły ich w pełni wykorzystać.Po zmianie gwarancja będzie udzielana w takiej wysokości, w jakiej będzie to potrzebne dla uzyskania kredytu (wkład własny i kwota objęta gwarancją będą musiały razem wynieść 20%). Jeśli kredytobiorca zgromadzi np. środki w wysokości 17% wartości nieruchomości, to gwarancja obejmie brakujące 3%.

  • Podniesienie wskaźnika cen nieruchomości

Tak naprawdę chodzi urealnienie wskaźnika cen nieruchomości, który kwalifikuje dane mieszkanie do zakwalifikowania w programie. Limit ceny metra kwadratowego mieszkania ma być podniesiony do 1,4% wartości wskaźnika odtworzeniowego lokalu dla rynku pierwotnego i 1,3% dla rynku wtórnego. Przykładowo, limit ceny mieszkania w Warszawie na rynku pierwotnym wynosi obecnie 10 263 zł, a po zmianie byłoby to 11 052 zł.

  • Otwarcie programu na osoby, które zgromadziły środki na pokrycie dokładnie 20% wartości nieruchomości.

Takim osobom gwarancja nie będzie potrzebna, ale jeśli spełnią pozostałe warunki ustawy (brak własnego mieszkania), wówczas podobnie jak kredytobiorcy kredytów objętych gwarancją będą mogli skorzystać ze spłat rodzinnych. Spłaty rodzinne przysługują każdorazowo po powiększeniu rodziny o drugie i kolejne dziecko. W przypadku drugiego dziecka spłata wynosi 20 tys. zł a w przypadku urodzenia trzeciego dziecka i kolejnych 60 tys. zł. Spłaty rodzinne podnoszą bezpieczeństwo kredytobiorcy, przynosząc zmniejszenie obciążeń kredytowych w przypadku powiększenia rodziny.

  • Preferencje dla kredytów o stałej stopie procentowej 

Objęcie systemem spłat rodzinnych kredytobiorców, którzy zdecydują się na zaciągniecie kredytu o stałej stopie procentowej, nawet wtedy, gdy wkład własny będzie wyższy niż 20% wartości nieruchomości. Kredyty takie są droższe w chwili podpisywania umowy, ale bezpieczniejsze dla kredytobiorców i rynku.

Projekt przepisów jest już na ostatnim etapie przygotowań w MRiT. Zmiany mają wejść w życie jak najszybciej, tj. po okresie niezbędnym jedynie do zmian systemów bankowych (najdalej w styczniu 2023 r.) - czytamy na stronie ministerstwa.

Poniżej założenia pierwotnej wersji programu Mieszkanie bez wkładu własnego

Dla kogo mieszkania bez wkładu własnego?

Mieszkanie bez wkładu własnego to propozycja programu zwiększającego dostępność do finansowania własnego mieszkania dla tych, którzy:

  • chcą mieć swoje pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego,
  • szukają mieszkania na rynku wtórnym lub społecznym,
  • decydują się na budowę domu.

Ten instrument finansowy pomysłodawcy kierują głównie do osób między 20 a 40 roku życia: małżeństw, par, rodzin z dziećmi, ale także singli.

Limity metrażowe mieszkań bez wkładu własnego

Z pomocy skorzystać mogą rodziny, które nie posiadają innego mieszkania, chyba, że w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci, ale wprowadzono limity metrażowe:

  • nie większe niż 50 m², gdy dzieci jest dwoje,
  • 75 m², gdy dzieci jest troje,
  • 90 m², gdy dzieci jest czworo.

Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci nie ustalono limitu metrażowego.

Czym jest wkład własny na mieszkanie?

Wkład własny to kapitał, którym dysponuje kredytobiorca, który wraz z pożyczoną od banku kwotą kredytu hipotecznego jest wystarczający na realizację celu pożyczki, czyli zakupu lub budowy domu/mieszkania.

Jakie dopłaty do wkładu własnego na mieszkanie?

Wkład własny ma być „gwarantowany, zapewniany lub spłacany przez państwo” i to ma rozwiązać najważniejszy problem młodych rodzin oraz rodzin wielodzietnych, jakim jest zakup własnego mieszkania. Wkład własny będzie gwarantowany za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego do 20% do kwoty 100 tys. zł przez okres maksymalnie 15 lat.

Jak czytamy w Polskim Ładzie: „Państwo będzie gwarantować maksymalnie 100 tys. zł wkładu własnego dla kredytobiorców lub oferować dofinansowanie w wysokości do 160 tys. zł dla osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego czy też rodzin wielodzietnych (w zależności od liczebności rodziny).

Od czego zależy wysokość wsparcia?

Wysokość finansowania ma być uzależniona od liczby dzieci w rodzinie. W miarę jak powiększać będzie się rodzina, BGK ma pomóc w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna. Ma ona wynosić:

  • 20 tys. zł - w przypadku drugiego dziecka 
  • 60 tys. zł - w przypadku trzeciego dziecka,
  • plus 20 tys. zł  - w przypadku każdego kolejnego dziecka.

Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego nie wszędzie dostępny

Projekt Mieszkanie bez wkładu własnego będzie wprowadzał limit ceny (wyznaczany co pół roku) w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania. Już teraz znane są te limity dla niemal wszystkich miast wojewódzkich. Wynika z nich niestety, że choć część osób będzie miała łatwy dostęp do wsparcia, to inni z takiego kredytu nie skorzystają. Dzieje się tak, ponieważ limity cen kwalifikujące do wsparcia nie są określane na bazie cen faktycznie płaconych za mieszkania, a na podstawie informacji na temat tego, ile kosztuje budowa metra kwadratowego mieszkania na danym obszarze. Szczególnie dziś – gdy ceny gruntów, materiałów budowlanych i robocizny rosną – ten punkt odniesienia bywa nieprzystającym do cen mieszkań.

Na kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego raczej nie mają co liczyć mieszkańcy Krakowa. Tu do programu będą się kwalifikować mieszkania, których cena za metr nie przekroczy prawie 8,2 tys. zł dla mieszkań używanych oraz  8,9 tys. zł dla mieszkań od deweloperów. Dla porównania, pod koniec 2021 roku za metr lokalu z drugiej ręki płacono 9,8 tys. zł, a cena nowego mieszkania opiewała na 10,3 tys. zł. Limity cen metra kwadratowego są więc o 1,4-1,6 tys. zł niższe niż ceny faktycznie płacone za mieszkania w stolicy województwa małopolskiego.

Aby pokazać tę sytuację bardziej naocznie, można dodać, że warunki programu kredytów bez wkładu własnego spełnia w Krakowie tylko 4% wystawionych na sprzedaż mieszkań używanych i 7% ofert mieszkań nowych.

Potencjalne limity cen mieszkań kwalifikujące do kredytów bez wkładu własnego

szacunkowe ceny mieszkań
Autor: HRE Investments Szacunki HRE Investments na podstawie danych z urzędów Marszałkowskich oraz portali ogłoszeniowych (otodom.pl, dom.gratka.pl, morizon.pl). Mnożnik dla mieszkań nowych 1,3, a dla mieszkań używanych 1,2

Wszystko wskazuje na to, że trudno będzie skorzystać z rządowego programu również w Lublinie i Szczecinie. Podobna sytuacja będzie też w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi czy Gdańsku. W miastach tych oferty mieszkań na sprzedaż, które spełniają cenowe warunki programu, stanowią kilka procent całej rynkowej oferty. To w praktyce znaczy, że liczba ofert kwalifikujących się do wsparcia jest niewielka. Są to zazwyczaj mieszkania położone dalej od centrum, wymagające remontu lub położone w budynku o gorszym standardzie.

Z kolei na drugim biegunie są takie miasta, jak Gorzów Wielkopolski, Bydgoszcz, także Opole czy Olsztyn.  Limity cenowe rządowego programu spełnia tam około 40-50% mieszkań wystawionych na sprzedaż. Wysokie wyniki znajdziemy też w Zielonej Górze i Poznaniu. Tam do programu kredytów bez wkładu własnego kwalifikuje się ponad ¼ mieszkań używanych i prawie 40% lokali deweloperskich.

Czy mieszkania bez wkładu własnego to rzeczywista pomoc?

Przewodniczący Komitetu Finansowania Nieruchomości w Związku Banków Polskich (ZBP) Jacek Furga w rozmowie z "Wyborczą" stwierdził, że pomysł mieszkań bez wkładu własnego jest tak naprawdę niedźwiedzią przysługą dla młodych rodzin. Kredyt bez własnego wkładu własnego będzie droższy, czyli z wyższą marżą banku, nawet o 2 pkt. proc. Poza tym będzie spłacany dłużej, co oznacza dłuższy okres naliczania odsetek. To też otwarcie się na klientów mniej wiarygodnych finansowo, bo takich, którzy nie zdołali zaoszczędzić własnych pieniędzy.

Trzeba też pamiętać, że zdolność kredytowa wielu osób obniży się przez wprowadzane podwyżki stóp procentowych. A wyższe raty oznaczają spadek zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa Polaków topnieje z tygodnia na tydzień. W kwietniowym raporcie przygotowanym przez Notus Finanse, analiza ponad 100 ofert bankowych wykazała, że  zdolność kredytowa np. rodziny 2+1 spadła nawet o 42% (w zależności od banku zdolność kredytowa singla obniżyła się od 6% do 38% (śr. -17%), rodziny 2+1 od 14% do 42% (śr. -27%), rodziny 2+2 od 16% do nawet 38% (-23%)). Wpływ na to mają galopująca inflacja, szalejące ceny na rynku materiałów budowlanych, a co za tym idzie, ostry wzrost cen za metr kwadratowych. Rząd poszukuje nowych rozwiązań wsparcia osób, które chcą kupić mieszkanie. Kilka dni temu premier Mateusz Morawiecki zapowiedział likwidację WIBORu, a przed nami kolejna nowość, szykowany już od ubiegłego roku program Mieszkanie bez wkładu własnego.

Należy pamiętać, że aby skorzystać z programu rządowego, trzeba będzie posiadać zdolność kredytową na wnioskowaną kwotę, oraz znaleźć nieruchomość spełniającą wymogi ceny za m², a to już może nie być takie proste. Ponadto, niektórzy mieli nadzieję, że nazwa Mieszkanie bez wkładu własnego może oznaczać dofinansowanie rządowe, a najprościej rzecz ujmując, wymagany wkład własny zostanie po prostu doliczony klientom do kwoty zobowiązania. Jest to z jednej strony ułatwienie, ponieważ uzbieranie 10-20% wkładu własnego stanowi wyzwanie dla niektórych klientów, ale z drugiej strony wymagana zdolność kredytowa automatycznie musi być wyższa – tłumaczy Paweł Komar, prezes zarządu Notus Finanse.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej