Jedyną stałą rzeczą są zmiany

Konferencja "12 Warszawski Rynek Nieruchomości Aglomeracja warszawska - dzielnice, gminy i miasta" odbyła się 5. grudnia 2007 r. w warszawskim hotelu Marriot. Wtórny rynek mieszkaniowy stolicy omówił prezes firmy Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o. - Adam Polanowski.

Czym jest zmiana?

1. «fakt, że ktoś staje się inny lub coś staje się inne niż dotychczas»
2. «zastąpienie czegoś czymś»
3. «komplet bielizny, pościeli, pokrowców itp.»
4. «czas pracy jednej grupy ludzi, po którym podejmuje pracę inna grupa»
5. «pracownicy takiej grupy»

Zmiany w strukturze popytu/podaży na rynku wtórnym

• Na rynku z każdym miesiącem pojawia się coraz więcej ofert mieszkań
• Wstępne szacunki wskazują, że na rynku znajduje się około 30% więcej ofert niż w 2007 r.
• Strona popytowa nie jest w stanie zaakceptować obecnych cen ofertowych
• Wiele ofert spotyka się z zainteresowaniem rynkowym dopiero po znacznej obniżce ceny ofertowej (nawet do 15%)
• Potencjalni nabywcy mają coraz większe problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego
• W odróżnieniu od ubiegłych lat istotny udział zagranicznych inwestorów po stronie podaży
• Coraz więcej mieszkań w ofercie to efekt zakupów inwestycyjnych
• Istotny wzrost dynamiki sprzedaży w podwarszawskich miejscowościach - wielu klientów nie stać już na Warszawę
• Do łask powracają proporcjonalnie "tanie" mieszkania - własne lokum kosztem dobrej lokalizacji, standardu, itd.

Procentowy udział dzielnic w transakcjach

Zmiany wskaźnika popularności dzielnic

Popularność poszczególnych dzielnic stolicy zmienia się. Pierwsze dwa miejsca w rankingu zajmują Mokotów i Śródmieście (ex equo 16,2%), choć Mokotów odnotowuje w tym roku 2,4% spadek zawieranych transakcji. Na trzecie miejsce awansuje Wola (9,5% ogółu transakcji), której niektóre rejony coraz częściej utożsamia się z Śródmieściem. Zaawansowane prace nad zakończeniem I linii metra zwiększają zainteresowanie Bielanami. Znamienny jest niewielki spadek transakcji na Ursynowie (następstwo szczególnie wysokich cen).

Zmiany w dynamice wzrostu cen

• Po burzliwych wzrostach cen mieszkań w 2006 r., obecny rok przyniósł stabilizację cenową
• Prognozowany średni wzrost cen w okresie rocznym nie będzie wyższy niż 10%
• Nieznaczne korekty cen w segmencie mniej atrakcyjnych nieruchomości
• Bez szans na powrót wzrostów cen z 2006 r.

Średnie ceny m² w wybranych dzielnicach

Zmiany w długości życia oferty

• Wzmożona podaż oraz ograniczenie popytu powodują wydłużenie czasu ekspozycji oferty na rynku
• Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym to 40 dni (dla porównania w 2006 r. ok. 30 dni)
• Zaledwie 7% ofert znajduje nabywcę w ciągu tygodnia od pojawienia się w ofercie
• 30% ofert oczekuje na nabywcę dłużej niż 2 miesiące
• Sukcesywnie zmniejszająca się liczba "ekspresowych transakcji"
• Brak notowanych transakcji, gdzie cena transakcyjna jest wyższa niż ofertowa (zjawisko dość często pojawiające się w latach 2005-2006 - tzw. licytacje)
• Wzmożone obserwacje zachowania oferty na rynku - częste korekty cen przez sprzedających
• Głównym wskaźnikiem atrakcyjności oferty - cena.  

Zmiany w preferencjach klientów

• Ceny zrobiły swoje - do łask powracają małe i stosunkowo niedrogie mieszkania, ale. jednocześnie obserwuje się wzrost zainteresowania mieszkaniami o podwyższonym standardzie i apartamentami
• Większa podaż powoduje wydłużenie procesu decyzyjnego odnośnie zakupu mieszkania
• Wysokie ceny powodują chęć otrzymania jak największej liczby udogodnień. Decyzja o zakupie dokonywana po szczegółowej analizie
• Osiedle zamknięte - owszem, lecz niekoniecznie
• Początki odpływu mieszkańców Centrum do miejscowości podwarszawskich - ew. zamiana mieszkania na dom (niekoniecznie w Warszawie)
• Miejsca parkingowe coraz bardziej pożądane. Pojawiające się zapytania o dwa stanowiska (możliwość zakupu, ew. wynajem).
• Parter staje się bardziej popularny - szczególnie na zamkniętych osiedlach

Zmiany w kalkulacji cen ofertowych

• Tendencja do wystawiania na rynek mieszkań o znacznie przeszacowanych cenach ofertowych
• Świadome działania sprzedających
• Skutek: wzrost różnicy pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną
• W 2006 r. różnica ww. cen wynosiła ok. 2%, podczas gdy obecnie kształtuje się nawet na poziomie ok. 4,5%
• Sztucznie nakręcana spirala cenowa mająca niewiele wspólnego z realną wartością nieruchomości
• Oferty widoczne na rynku od kilku miesięcy znajdują nabywców wkrótce po obniżce ceny o 5-10%
• Właściwa kalkulacja ceny odgrywa niebagatelną rolę w procesie sprzedaży

Różnice pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną

Zmiany w podejściu do inwestowania

• Powrót do postrzegania nieruchomości jako inwestycji długoterminowej
• Profesjonalne analizy jako źródło wiedzy inwestycyjnej - zwiększenie potencjału doradztwa inwestycyjnego
• Nie zawsze tanie oznacza atrakcyjne
• Rynek wtórny jako dostarczyciel ofert nietypowych - strychy, poddasza, kamienice  

Zmiany w podziale rynku nieruchomości

• Obok klasycznego podziału rynku mieszkaniowego (rynek pierwotny vs. rynek wtórny) pojawia się nowa kategoria: rynek pierwotny na rynku wtórnym
• Cesje umów przedwstępnych to ok. 15% ofert na rynku wtórnym
• Brak gwarancji bezpieczeństwa transakcji
• Coraz większe trudności ze sprzedażą tego typu ofert

Zmienność zmian

• Zmiany na wtórnym rynku mieszkań są nieuniknione
• Najbardziej zauważalne zmiany w segmencie cenowym oraz preferencji i potrzeb potencjalnych nabywców
• Rynek wtórny oferuje szeroki wachlarz propozycji ofertowych, przez co obecnie lepiej i szybciej odpowiada na zmiany na rynku

Co się jeszcze może zmienić? Prognozy

• Ostra rywalizacja pomiędzy sprzedającymi na rynku wtórnym a deweloperami
• Wysoka podaż mieszkań zapowiada dalszą stabilizację cen w 2008 r.
• Nieuniknione nieznaczne korekty skutkujące urealnieniem cen
• Powrót do popularności niewielkich powierzchniowo mieszkań oraz lokali niepełnowartościowych (np. do całkowitego remontu, itp.)
• Wzmożona współpraca deweloperów z pośrednikami
• Pojawienie się nowych form marketingu nieruchomości

Na początku kwietnia 2007 r. na stronie www.polanowscy.pl pojawiła się sonda: W jakim kierunku, Twoim zdaniem, będzie podążał rynek mieszkaniowy? Największa grupa internautów (43%) stwierdziła: pojawi się stabilizacja cen (rys.).