Czynsze za mieszkania idą w górę. Od czego zależy wysokość czynszu?

2022-02-08 11:11

Czynsz za mieszkanie to suma kosztów utrzymania lokalu w ramach wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Czynsze za mieszkania w 2022 roku rosną, ponieważ rosną koszty utrzymania mieszkań, spowodowane głownie urzędowymi podwyżkami cen energii. Stawki ustalane przez rady nadzorcze i zarządców nieruchomości również są obciążone podwyżkami.

Z czego składa się czynsz za mieszkanie?

Czynsz za mieszkanie (poprawnie - czynsz administracyjny) to suma opłat, które muszą uiszczać właściciele (użytkownicy) lokali na rachunek spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Czynsz składa się z dwóch obszarów kosztów. Pierwszy zależy od zarządców nieruchomości, w którym uwzględniana jest specyfika osiedla czy nieruchomości, drugi jest niezależny i uwzględnia opłaty urzędowe, np. za media. Poszczególne stawki składowych czynszu są przeliczane przez metraż mieszkania, liczbę mieszkańców lub naliczane jednostkowo za lokal (np. stawka za ochronę).

Opłaty niezależne

Opłaty za media (energia, centralne ogrzewanie, tzw. woda gospodarcza), używane w częściach wspólnych nieruchomości są pobierane zaliczkowo i rozliczane wg poziomu ich zużycia. Stawki dla tych mediów narzucane są przez miejskie przedsiębiorstwa. Podobnie jak opłaty za śmieci (ustalane uchwałami przez urzędy miast, opcjonalnie także koszt odprowadzania ścieków). W spółdzielniach mieszkaniowych dochodzi jeszcze podatek nieruchomości, którego koszt rozłożony jest na 12 miesięcy (w przypadku lokali z wydzieloną własnością, podatek od nieruchomości mieszkańcy opłacają sami).

Opłaty administracyjne (eksploatacyjne)

Ta część składowych czynszu pokrywa bieżące utrzymanie nieruchomości, wynagrodzenia administracji pracowników i zarządu spółdzielni (wspólnoty) lub firmy zarządzającej, sprzątanie nieruchomości, konserwację zieleni, zaplanowane remonty i bieżące naprawy, obowiązkowe przeglądy okresowe budynku, opcjonalnie ochronę, monitoring, ubezpieczenia, itp. Tu na szczególną uwagę zasługuje fundusz remontowy, bo to on pokrywa wydatki na utrzymywanie nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym. W przypadku nowych nieruchomości ta pozycja może mieć symboliczny wymiar, jednak z czasem fundusz remontowy nabiera znaczenia.

Utrzymanie mieszkania coraz droższe

Koszty utrzymania mieszkania to najszybciej rosnąca pozycja w domowych budżetach. Według danych GUS, w grudniu 2021 opłaty za mieszkania, w tym za media były o ponad 11% wyższe niż w analogicznym okresie roku poprzedniego.

Czynsze za mieszkania rosną w 2022

Czynsze w roku 2022 rosną tak po stronie kosztów niezależnych, jaki i opłat eksploatacyjnych. Na wzrost tych pierwszych wpływają podwyżki wg taryf lokalnych:

cen prądu,
opłat za podgrzanie wody (w tym c.o.),
wzrostu cen usług konserwacyjno-naprawczych świadczonych przez firmy zewnętrzne,
wyższego podatku od nieruchomości.

Z kolei opłaty eksploatacyjne trzeba dostosować nie tylko do inflacji, ale również do rynkowych cen usług, które rosną z powodu m.in.:

wyższej płacy minimalnej (3010 zł w roku 2022, przy 2800 z w 2021),
wzrostu cen materiałów budowlanych dla planowanych i niezaplanowanych remontów,
wyższych cen środków czystości.

Analizując podwyżki czynszu w 2022 roku, trzeba też pamiętać o indywidualnych rachunkach za droższą energię, gaz, zużytą wodę i wywóz śmieci (za te dwie ostanie pozycje w czynszu pobierane są tylko zaliczki).

Co głównie podbija stawki czynszów za mieszkania w 2022?

Właściciele mieszkań najdotkliwiej odczuli podwyżki cen ogrzewania i energii - tak wynika z danych GUS. Opał podrożał średnio o 39,8%, gaz o prawie 19%. W zależności od źródła ciepła, ale także samej wspólnoty czy spółdzielni wysokość czynszu za ogrzewanie może wzrosnąć o 100 czy nawet kilkaset złotych, zwłaszcza jeśli budynek mieszkalny ogrzewany jest gazem. Rok 2022 jest też już kolejnym, w którym rosną opłaty za wywóz śmieci - średnio o 16,2%.

Czynsz za mieszkanie w 2022 – przykład

Czynsz najlepiej analizować, zestawiając jego składowe według dotychczasowych i nowych stawek. Poniżej przykład czynszu za mieszkanie o powierzchni 60 m² w jednej z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych. Łatwiej będzie porównać swoje wydatki.

nazwa stawki	j.m.	jednostka	cena jedn. w 2021 w zł	razem czynsz w 2021	cena jedn. w 2022 w zł	razem czynsz w 2022
eksploatacja podstawowa	m²	60	1,90	114,00	2,05	123,00
woda gospodarcza	m²	60	0,09	5,40	0,13	7,80
energia elektryczna	m²	60	0,09	5,40	0,15	9,00
podatek od nieruchomości	m²	60	0,12	7,20	0,12	7,20
centralne ogrzewanie zaliczka	m²	60	2,04	122,40	2,53	151,80
wywóz śmieci zaliczka	m³	2,17	12,73	27,62	12,73	27,62
opłata za dźwigi	m²	60	0,41	24,60	0,42	25,20
fundusz remontowy	m²	60	2,60	156,00	2,90	174,00
konserwacja	m²	60	0,91	54,60	0,93	55,80
konserwacja domofonów	1	1	1,35	1,35	1,37	1,37
zimna woda zaliczka	m³	3	9,85	29,55	9,87	29,61
podgrzanie wody zaliczka	m³	1	20,30	20,30	26,54	26,54
ochrona	m²	60	0,24	14,40	0,27	16,20
razem				582,82 zł		655,14 zł

Podwyżka czynszu od 1 stycznia w przypadku powyższego przykładu wyniesie 72,32, tj. ok. 12,5%. Gdy podliczymy koszty podwyżek za energię, centralne ogrzewanie i podgrzanie wody, otrzymujemy kwotę 39,24 zł, co oznacza, że koszty niezależne odpowiadają za ok. 60% podwyżki czynszu.

Trzeba się jednak liczyć z tym, że podwyżki czynszów w 2022 roku mogą okazać się większe niż te kalkulowane z wiedzą o kosztach pod koniec 2021. Stawki czynszów, o ile jest to konieczne, są korygowane zazwyczaj po I kwartale danego roku.

Monika Czechowska