Z czego składa się czynsz za mieszkanie?
Czynsz za mieszkanie (poprawnie - czynsz administracyjny) to suma opłat, które muszą uiszczać właściciele (użytkownicy) lokali na rachunek spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Czynsz składa się z dwóch obszarów kosztów. Pierwszy zależy od zarządców nieruchomości, w którym uwzględniana jest specyfika osiedla czy nieruchomości, drugi jest niezależny i uwzględnia opłaty urzędowe, np. za media. Poszczególne stawki składowych czynszu są przeliczane przez metraż mieszkania, liczbę mieszkańców lub naliczane jednostkowo za lokal (np. stawka za ochronę).
- Opłaty niezależne
Opłaty za media (energia, centralne ogrzewanie, tzw. woda gospodarcza), używane w częściach wspólnych nieruchomości są pobierane zaliczkowo i rozliczane wg poziomu ich zużycia. Stawki dla tych mediów narzucane są przez miejskie przedsiębiorstwa. Podobnie jak opłaty za śmieci (ustalane uchwałami przez urzędy miast, opcjonalnie także koszt odprowadzania ścieków). W spółdzielniach mieszkaniowych dochodzi jeszcze podatek nieruchomości, którego koszt rozłożony jest na 12 miesięcy (w przypadku lokali z wydzieloną własnością, podatek od nieruchomości mieszkańcy opłacają sami).
- Opłaty administracyjne (eksploatacyjne)
Ta część składowych czynszu pokrywa bieżące utrzymanie nieruchomości, wynagrodzenia administracji pracowników i zarządu spółdzielni (wspólnoty) lub firmy zarządzającej, sprzątanie nieruchomości, konserwację zieleni, zaplanowane remonty i bieżące naprawy, obowiązkowe przeglądy okresowe budynku, opcjonalnie ochronę, monitoring, ubezpieczenia, itp. Tu na szczególną uwagę zasługuje fundusz remontowy, bo to on pokrywa wydatki na utrzymywanie nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym. W przypadku nowych nieruchomości ta pozycja może mieć symboliczny wymiar, jednak z czasem fundusz remontowy nabiera znaczenia.
Koszty utrzymania mieszkania to najszybciej rosnąca pozycja w domowych budżetach. Według danych GUS, w grudniu 2021 opłaty za mieszkania, w tym za media były o ponad 11% wyższe niż w analogicznym okresie roku poprzedniego.
Czynsze za mieszkania rosną w 2022
Czynsze w roku 2022 rosną tak po stronie kosztów niezależnych, jaki i opłat eksploatacyjnych. Na wzrost tych pierwszych wpływają podwyżki wg taryf lokalnych:
- cen prądu,
- opłat za podgrzanie wody (w tym c.o.),
- wzrostu cen usług konserwacyjno-naprawczych świadczonych przez firmy zewnętrzne,
- wyższego podatku od nieruchomości.
Z kolei opłaty eksploatacyjne trzeba dostosować nie tylko do inflacji, ale również do rynkowych cen usług, które rosną z powodu m.in.:
- wyższej płacy minimalnej (3010 zł w roku 2022, przy 2800 z w 2021),
- wzrostu cen materiałów budowlanych dla planowanych i niezaplanowanych remontów,
- wyższych cen środków czystości.
Analizując podwyżki czynszu w 2022 roku, trzeba też pamiętać o indywidualnych rachunkach za droższą energię, gaz, zużytą wodę i wywóz śmieci (za te dwie ostanie pozycje w czynszu pobierane są tylko zaliczki).
- Jak rosną ceny materiałów budowlanych
- O ile więcej zapłacimy za prąd w 2022?
- Nowe ceny gazu
- Wzrost cen wszystkiego... A w 2022 będzie jeszcze drożej!
Właściciele mieszkań najdotkliwiej odczuli podwyżki cen ogrzewania i energii - tak wynika z danych GUS. Opał podrożał średnio o 39,8%, gaz o prawie 19%. W zależności od źródła ciepła, ale także samej wspólnoty czy spółdzielni wysokość czynszu za ogrzewanie może wzrosnąć o 100 czy nawet kilkaset złotych, zwłaszcza jeśli budynek mieszkalny ogrzewany jest gazem. Rok 2022 jest też już kolejnym, w którym rosną opłaty za wywóz śmieci - średnio o 16,2%.
Czynsz za mieszkanie w 2022 – przykład
Czynsz najlepiej analizować, zestawiając jego składowe według dotychczasowych i nowych stawek. Poniżej przykład czynszu za mieszkanie o powierzchni 60 m² w jednej z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych. Łatwiej będzie porównać swoje wydatki.
| nazwa stawki | j.m. | jednostka | cena jedn. w 2021 w zł | razem czynsz w 2021 | cena jedn. w 2022 w zł | razem czynsz w 2022 |
| eksploatacja podstawowa | m² | 60 | 1,90 | 114,00 | 2,05 | 123,00 |
| woda gospodarcza | m² | 60 | 0,09 | 5,40 | 0,13 | 7,80 |
| energia elektryczna | m² | 60 | 0,09 | 5,40 | 0,15 | 9,00 |
| podatek od nieruchomości | m² | 60 | 0,12 | 7,20 | 0,12 | 7,20 |
| centralne ogrzewanie zaliczka | m² | 60 | 2,04 | 122,40 | 2,53 | 151,80 |
| wywóz śmieci zaliczka | m³ | 2,17 | 12,73 | 27,62 | 12,73 | 27,62 |
| opłata za dźwigi | m² | 60 | 0,41 | 24,60 | 0,42 | 25,20 |
| fundusz remontowy | m² | 60 | 2,60 | 156,00 | 2,90 | 174,00 |
| konserwacja | m² | 60 | 0,91 | 54,60 | 0,93 | 55,80 |
| konserwacja domofonów | 1 | 1 | 1,35 | 1,35 | 1,37 | 1,37 |
| zimna woda zaliczka | m³ | 3 | 9,85 | 29,55 | 9,87 | 29,61 |
| podgrzanie wody zaliczka | m³ | 1 | 20,30 | 20,30 | 26,54 | 26,54 |
| ochrona | m² | 60 | 0,24 | 14,40 | 0,27 | 16,20 |
| razem | 582,82 zł | 655,14 zł | ||||
Podwyżka czynszu od 1 stycznia w przypadku powyższego przykładu wyniesie 72,32, tj. ok. 12,5%. Gdy podliczymy koszty podwyżek za energię, centralne ogrzewanie i podgrzanie wody, otrzymujemy kwotę 39,24 zł, co oznacza, że koszty niezależne odpowiadają za ok. 60% podwyżki czynszu.
Trzeba się jednak liczyć z tym, że podwyżki czynszów w 2022 roku mogą okazać się większe niż te kalkulowane z wiedzą o kosztach pod koniec 2021. Stawki czynszów, o ile jest to konieczne, są korygowane zazwyczaj po I kwartale danego roku.
