Budownictwo mieszkaniowe - "Rodzina na swoim" a program TBS

"Rekomendujemy przeznaczyć środki publiczne na kontynuację programu Rodzina na swoim i zaniechać całkowicie kontynuacji programu TBS i jego mutacji" - o polityce wsparcia mieszkalnictwa, po III Krajowym Kongresie Finansowania Nieruchomości, Gdańska Akademia Bankowa (GAB) oraz Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD).

Rekomendacja 1 - dotycząca racjonalizacji wydatkowania środków publicznych na wspieranie rozwoju budownictwa mieszkaniowego

GAB wraz z PZFD rekomendują doskonalenie, a nie likwidowanie programu "Rodzina na swoim". W czasie kryzysu okazał się on jedynym skutecznym instrumentem wspierania relatywnie taniego budownictwa mieszkaniowego i zapobiegł całkowitej zapaści na rynku nieruchomości i rynku kredytów hipotecznych. Program "Rodzina na swoim" oznacza ponad dwukrotnie niższe obciążenie dla budżetu w porównaniu do dalszej kontynuacji dofinansowania ze środków publicznych programu TBS, który tylko pozornie uległ zakończeniu wraz z likwidacją KFM, a praktycznie jest kontynuowany, nadal z funduszy publicznych przekazywanych innymi kanałami.

Z obliczeń prezentowanych na III Krajowym Kongresie Finansowania Nieruchomości, wynika że w latach 2007–2010 z kredytów dofinansowanych w ramach programu "Rodzina na swoim" zostało zbudowanych (lub zakupionych na rynku wtórnym) ok. 50 tys. mieszkań. Skumulowane obciążenie dla budżetu z tego tytułu szacujemy na ok. 1,9 mld zł. Dla wybudowania tej samej liczby mieszkań o tym samym standardzie w programie TBS obciążenie dla budżetu wynosiłoby ok. 4,3 mld zł. Nie wydaje się zatem uzasadnione, również ze względów społecznych, dalsze wspieranie ze środków publicznych „zmodyfikowanego programu TBS”, ponieważ te same środki publiczne zaangażowane w ramach programu "Rodzina na swoim" są ponad dwukrotnie efektywniej wykorzystane. Rekomendujemy zatem przeznaczyć środki publiczne na kontynuację programu i zaniechać całkowicie kontynuacji programu TBS i jego mutacji.

GAB i PZFD są przeciwne likwidacji programu "Rodzina na swoim". Natomiast proponują modyfikacje, które spowodują, że będzie on pełnił rolę antycykliczną - wspomagał rynek w okresach gorszej koniunktury i zapobiegał powstawaniu "bąbli cenowych" w okresie hossy na rynku mieszkaniowym.

Proponowane modyfikacje to:

• Zawieszanie programu "Rodzina na swoim" wówczas, gdy ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych rosłyby w tempie szybszym niż 8% rocznie. Odwieszenie programu następowałoby wtedy, gdy wzrost cen mieszkań byłby niższy od np. 3%. Pomoc w spłacie kredytu dla rodzin, które zaciągnęły kredyt wcześniej, nie ulegałaby oczywiście zawieszeniu. Należy podkreślić fakt, iż w okresie wzrostu cen mieszkań, brak dopłat do kredytów nie stymulowałby dodatkowo popytu na mieszkania.
• Pozostawienie swobody decyzji kredytobiorcom, w którym okresie chcą skorzystać z dopłat do odsetek. Oznaczałoby to, że analogicznie jak obecnie, "państwo" dopłacałoby do odsetek kredytu mieszkaniowego przez osiem lat, ale niekoniecznie przez kolejne osiem lat. To kredytobiorca decydowałby kiedy potrzebuje pomocy w spłacie kredytu. Jest to trafniejsze rozwiązanie ze względów społecznych a także zmniejsza ryzyko kredytowe dla banków.

Diagnoza:

• Podstawową barierą rozwoju budownictwa mieszkaniowego jest brak infrastruktury technicznej do obsługi osiedli mieszkaniowych. Dotyczy to dróg, wodociągów i kanalizacji.
• Dostawy gazu i energii zostały uregulowane Prawem energetycznym i nie stanowią już barier rozwoju.
• Budowa infrastruktury technicznej, zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym, jest zadaniem własnym gminy, zatem rozwój budownictwa zależy od sposobu wykonywania tych obowiązków przez gminy.
• Brak środków w budżetach gmin, powoduje narastającą ich niechęć do lokalizowania zabudowy mieszkaniowej, która generuje nowe koszty budżetowe nie równoważone przychodami. Nastawienie takie hamuje rozwój wielkich miast i powstawanie nowych osiedli mieszkaniowych.

Rozwiązanie powstałej kwestii wymaga wskazania nowych źródeł finansowania rozwoju miast:

• Renta planistyczna
  Zmiany wymaga Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w punkcie mówiącym o rencie planistycznej, bowiem zarówno zapisy obecnej ustawy, jak i nowego projektu Ministerstwa Infrastruktury dopuszczają odstąpienie od pobierania tej renty pozbawiając gminy przychodów z tego tytułu. Należy ustawowo określić minimalną wysokość renty wynoszącą 20 % wzrostu wartości nieruchomości wynikłej ze zmiany planu miejscowego oraz wydłużyć do 10 lat okres, w którym gminie będzie przysługiwać prawo pobierania renty od właściciela sprzedającego nieruchomość. Dzisiejsze 5 lat pozwala za pomocą prostych zabiegów formalno-prawnych ominąć ten obowiązek.
• Opłata adiacencka
  Należy zmienić sposób naliczania opłat adiacenckich, bowiem dzisiejsza nieprecyzyjna metoda liczenia powszechnie jest zaskarżana, powodując, że gminy praktycznie zaniechały pobierania tych opłat. Opłaty za dostępność do infrastruktury gminnej powinny być uregulowane ustawowo, powszechne i obowiązkowe dla terenów objętych podatkiem od nieruchomości, pobierane w zależności od dostępu do utwardzonej drogi, wodociągu i kanalizacji.

Propozycje nowych rozwiązań:

Umowa infrastrukturalna
Często spotykane są przypadki partycypowania inwestorów budowlanych w rozbudowie infrastruktury niezbędnej do obsługi ich inwestycji. Ten mechanizm wymaga jednak uregulowań ustawowych, bowiem ich brak hamuje rozwój miast w przypadku, gdy występuje rażąca dysproporcja deklaracji inwestora, lub oczekiwań gminy w stosunku do skali inwestycji. Sytuacja taka prowadzi często do zaniechania inwestycji, znacznego jej opóźnienia, a czasem prowadzi do nadużyć i zachowań korupcyjnych. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy wprowadzić przepisy dotyczące podstawowych zasad współpracy inwestorów i gmin. Propozycje zapisane w nowym projekcie tej ustawy przygotowanym przez Ministerstwo Infrastruktury są na tyle ogólnikowe, że nie stanowią żadnej zmiany wobec stanu dzisiejszego.

• Należy określić stopę zwrotu nakładów poniesionych przez inwestorów na budowę infrastruktury gminnej, w wysokości minimum 50% poniesionych kosztów wyliczonych na dzień ich zwrotu oraz czas zwrotu tych nakładów, który powinien wynosić maksimum 5 lat.
• Wyliczenie zakresu i kosztu rozbudowy infrastruktury technicznej gminy przez inwestorów powinno uwzględniać tylko koszty infrastruktury bezpośrednio wynikłe z planowanej inwestycji. Koszty pośrednie w ramach zadań własnych ponosi gmina.
• W przypadku pozostawienia na majątku inwestora urządzeń wodno-kanalizacyjnych stanowiących element infrastruktury gminnej, na okres dłuższy niż 5 lat, należy zapewnić inwestorowi prawo czerpania pożytków z eksploatacji tych urządzeń (pobieranie opłat za wodę i ścieki, oraz opłat przyłączeniowych od kolejnych inwestorów) do czasu wykupienia ich przez gminę.

Fundusz urbanistyczny i infrastrukturalny
Należy zmienić ustawę o samorządzie gminnym i ustawę o finansach publicznych w ten sposób, by zapewnić to, że przychody pochodzące z renty planistycznej mogą być przeznaczone tylko na odszkodowania wynikłe z uchwalenia przepisów miejscowych, a opłaty za dostęp do infrastruktury gminnej (adiacencka) mogą być przeznaczone wyłącznie na rozbudowę infrastruktury technicznej gminy.