Sytuowanie obiektów na nieruchomości cz. I

2007-11-27 13:03

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m.in. odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej.

Zasady sytuowania budynków na działce budowlanej reguluje zasadniczo rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy rozporządzenia, zgodnie z dyspozycją § 2 tego aktu, należy stosować przy projektowaniu i budowie, w tym także odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych. Szereg dodatkowych uwarunkowań w zakresie sytuowania obiektów budowlanych w zależności od ich rodzaju lub szczególnego otoczenia statuują przepisy odrębne.

Zobacz także: Do budowniczych stadionów...

Budynek

Jeżeli chodzi o budynki, to zgodnie z rozporządzeniem, przy ich usytuowaniu na działce budowlanej przede wszystkim bierze się pod uwagę wymaganie, iż powinny zostać zachowane odpowiednie odległości zabudowy od granicy działki. W przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy, odległość od tej granicy powinna wynieść co najmniej 4 m. Odległość mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu. W przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy, wymagana odległość wynosi 3 m. Jeśli budynek będzie miał wysunięte gzymsy lub okapy, nie mogą one pomniejszać odległości od granicy o więcej niż 0,8 m. Natomiast balkony, galerie, werandy, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy mogą pomniejszać odległości od granicy najwyżej o 1,3 m.

Nowelizacja rozporządzenia, która obowiązuje od 27 maja 2004 r. nie przewiduje sytuacji, w której budynek nie stoi równolegle do granicy. Należy przyjąć, że w przypadku ściany bez otworów odległości te będą liczone tak jak przed nowelizacją, czyli standardowe 3 m liczyć się będzie od tej części domu, która znajduje się najbliżej granicy (czyli od najbliższego granicy narożnika, ryzalitu, wykusza). Przepisy precyzują natomiast, jak liczyć odległości w przypadku ściany z otworami. Jak wskazano wyżej, gdy w ścianie są okna lub drzwi, trzeba zachować odległość 4 m od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego do granicy działki. Przy nierównoległym do granicy usytuowaniu budynku pozostała część ściany (mur bez otworów) nie może stać bliżej niż 3 m do granicy działki. Również w przypadku okien połaciowych odległość od zewnętrznej krawędzi otworu okiennego do granicy działki nie może być mniejsza niż 4 m.

Przepisy dopuszczają sytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, jeżeli spełnione zostaną następujące warunki:

wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
nie można zachować odległości 3 m ze względu na rozmiary działki.

Możliwość przybliżenia domu do granicy w ww. przypadkach nie będzie zależała, inaczej niż kiedyś ani od zgody sąsiada, ani od podobnego usytuowania budynku na sąsiedniej działce, choć niewątpliwie okoliczności te będą brane przez urzędników pod uwagę przy wydawaniu pozwoleń na budowę. Obowiązujące uprzednio przepisy dotyczące pisemnej zgody właściciela nieruchomości sąsiadującej zostały zakwestionowane i uchylone na mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 maja 1999 r.

Przepisy nie precyzują, jakie rozmiary działki nie pozwalają na zachowanie standardowej odległości, wobec czego w praktyce możliwość uzyskania pozwolenia na usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub przy granicy będzie zależała od uznania urzędnika. Może to rodzić sytuacje, w których analogiczny stan faktyczny będzie przez właściwe organy różnie interpretowany. Takie zredagowanie przepisu ma jednak również swoje zalety, pozwala ono bowiem wydać staroście pozwolenie na nietypowe usytuowanie domu bez konieczności uzyskiwania upoważnienia Ministra, co znacznie oszczędzi czas.

Przepisy dopuszczają również usytuowanie budynku ścianą bez otworów:

w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy lub
bezpośrednio przy granicy,

pod warunkiem jednak, że po drugiej stronie granicy stoi już podobnie usytuowany budynek ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych (czyli w odległości mniejszej niż 3 m lub w ostrej granicy działki) lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę takiego budynku. Gdy budynek ma stanąć przy samej granicy, powinien przylegać do ściany istniejącego budynku. Oznacza to zatem, że ściana przy granicy nie powinna być dłuższa niż ściana domu sąsiada. Nie ma natomiast ograniczeń co do wysokości takiej ściany, ani wieńczącego ją dachu. Może być ona zatem wyższa niż w już istniejącym domu, ale jej rozmiary nie mogą naruszać przepisów dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia budynków.

Konkludując, jeśli dom sąsiada stoi na granicy, inny dom możemy z nim połączyć, jeżeli natomiast dom sąsiada jest nieco odsunięty od granicy, naszego nie możemy zbliżyć bardziej. Odległość nowego budynku od granicy nie może być mniejsza niż 1,5 m., taki bowiem pas terenu musi pozostać niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany, umożliwiać jej remont i konserwację.

Budynek inwentarski, budynek gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie mogą być sytuowane w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce.

Jeżeli chodzi o odległość budynku od innych obiektów, to w przypadku budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, odległość ta powinna umożliwiać naturalne oświetlenie pomieszczeń. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli:

między ramionami kąta 60 st., wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:
1. wysokość przesłaniania (wysokość tą mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części) - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,
2. 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m (odległości powyższe mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej)
zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60 rozporządzenia

Zgodnie z § 57 rozporządzenia pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi powinno mieć zapewnione oświetlenie dzienne, dostosowane do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości. W pomieszczeniu takim stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi powinien wynosić co najmniej 1:8, natomiast w innym pomieszczeniu, w którym oświetlenie dzienne jest wymagane ze względów na przeznaczenie - co najmniej 1:12. Z kolei § 60 przewiduje, że pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, przedszkolu i szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 8.00-16.00, natomiast pokoje mieszkalne - w godzinach 7.00-17.00. W mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się ograniczenie powyższego wymagania co najmniej do jednego pokoju, przy czym w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia.

Rozporządzenie dopuszcza sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.

Michał Behnke, Bogna Czajka