Przegląd techniczny budynku. Jak często robić przeglądy techniczne budynków? Które obowiązkowe?

Przegląd techniczny budynku
Autor: thinkstockphotos.com Przegląd techniczny budynku to duża odpowiedzialność osoby kontrolującej, wzrokowa ocena sytuacji tu nie wystarczy

Przegląd techniczny budynku, czyli sprawdzenie czy jest on we właściwym stanie i nie stwarza zagrożenia dla przebywających w nim ludzi i zgromadzonego mienia, ze względu na wagę takiego przeglądu, musi być przeprowadzany wyłącznie przez osoby z odpowiednimi kwalifikacjami. Kto odpowiada za przeglądy techniczne budynków? Jak często należy robić? Które przeglądy są absolutnie obowiązkowe?

Spis treści

  1. Kto odpowiada za przegląd techniczny budynku
  2. Przegląd techniczny budynku, czyli rodzaje kontroli
  3. Przegląd techniczny wykonywany raz w roku
  4. Przeglądy techniczne budynków wykonywane co 5 lat
  5. Przeglądy techniczne obiektów wielkopowierzchniowych
  6. Przegląd techniczny budynku w specjalnych okolicznościach
  7. Obowiązkowe przeglądy budynku jednorodzinnego

Kto odpowiada za przegląd techniczny budynku

Za przegląd techniczny budynku, czyli za jego okresową kontrolę odpowiada właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego, mają oni nie tylko użytkować budynek zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, ale również utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Szczególnemu nadzorowi podlegają: bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeństwo pożarowe, bezpieczeństwo użytkowania, warunki higieniczne i zdrowotne oraz ochrony środowiska, ochrona przed hałasem i drganiami, oszczędność energii i odpowiednia izolacyjność cieplna przegród. Taka odpowiedzialność za stan techniczny obiektu oznacza, że właściciel lub zarządca nieruchomości są zobligowani do podejmowania czynności w zakresie bieżącej konserwacji i wykonania obowiązkowych przeglądów okresowych budynków przez osoby do tego uprawnione.

Przegląd techniczny budynku, czyli rodzaje kontroli

W stosunku do obiektów można rozróżnić obowiązkowe przeglądy techniczne wykonywane co roku lub co pięć lat, ich zasadność determinują pewne uwarunkowania, w jakich obiekt jest użytkowany. Obiekty wielkopowierzchniowe muszą być  kontrolowane dodatkowo w systemie dwuletnim.

Są też przeglądy techniczne, które przeprowadza się doraźnie, gdy zaistnieją ku temu okoliczności. Chodzi w tym przypadku o kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu oraz kontrolę w sytuacji zgłoszenia nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń.

Przegląd techniczny wykonywany raz w roku

Co najmniej raz w roku należy przeprowadzać przegląd stanu technicznego:

  • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych),
  • elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
  • instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska.

W katalogu corocznych przeglądów technicznych nie ma obowiązku sprawdzania badania instalacji elektrycznej. Przegląd techniczny budynku należy przeprowadzać raz w każdym roku kalendarzowym, przy czym między datą kontroli a datą przeglądu rok wcześniej nie musi upłynąć równo 365 dni.

Przegląd techniczny elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne dotyczy również budynków mieszkalnych, a szczególnie tych elementów budynku, które narażone są na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska oraz  konstrukcji budynku. Przeglądem technicznym takich budynków ( zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, Dz. U. Nr 74, poz. 836 z późn. zm.) należy objąć stan techniczny:

  • zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
  • urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
  • elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
  • pokryć dachowych,
  • instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
  • urządzeń ochrony przeciwpożarowej budynku,
  • elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
  • przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Przepisy Prawa budowlanego nie precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska. Należy jednak przyjąć, że są to instalacje i urządzenia, które przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie ludzi, w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól elektromagnetycznych. Takimi urządzeniami są np.:

  • urządzenia sanitarne służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków,
  • służące czasowemu gromadzeniu odpadów stałych,
  • urządzenia filtrujące czy wygłuszające.

Obowiązek kontroli instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska nie został w przepisach ograniczony ani co do rodzaju obiektu budowlanego, ani podmiotu zobowiązanego do takiej kontroli okresowej.

Przegląd techniczny instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) powinien polegać na sprawdzeniu:

  • wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej,
  • zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą właściciela lub zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu,
  • drożności przewodów kominowych,
  • siły ciągu kominowego, ustalonego przy pomocy atestowanego urządzenia pomiarowego zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń dymowych, spalinowych, wentylacyjnych,
  • występowania uszkodzeń przewodów na całej ich długości, kanałów, czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad kominowych itp.,
  • posiadania sprawnie działających urządzeń wentylacyjnych, w tym nawiewnych i wywiewnych w pomieszczeniach, w których zainstalowane są urządzenia grzewcze (np. trzony kuchenne, piecyki wody przepływowej, kotły c.o., itp.),
  • częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych (zgodnie z § 34 rozporządzenia MSWiA z 7 czerwca 2010 w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, Dz. U. z 2010 r., Nr 109, poz. 719),
  • dogodnego dostępu do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli przewodów kominowych i urządzeń mających związek z kominami,
  • występowania innych stwierdzonych w trakcie kontroli nieprawidłowości mogących spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

Stan techniczny instalacji gazowej w budynku powinien być kontrolowany równocześnie ze stanem technicznym przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych. Instalacją gazową jest układ przewodów gazowych w budynku wraz z armaturą, wyposażeniem i urządzeniami gazowymi, mający początek w miejscu połączenia przewodu z kurkiem głównym gazowym odcinającym tę instalację od przyłącza, a zakończenie na urządzeniach gazowych Osoba dokonująca przeglądu technicznego przewodów kominowych ma obowiązek sporządzić protokół, który ma być załącznikiem do książki obiektu budowlanego. Warto tu przypomnieć, że procedurę wykonywania okresowego przeglądu stanu technicznej sprawności instalacji gazowej (oraz zasady postępowania w przypadku wykrycia nieszczelności) w budynkach mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej, zasilanych z sieci gazowej, określa norma PN-M -34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola okresowa.

Przeglądy techniczne budynków wykonywane co 5 lat

Zakres obowiązkowych przeglądów przeprowadzanych co roku i co 5 lat jest różny, z wyjątkiem części budowlanej, która jest wspólna dla obu tych przeglądów. Sprawdzenie stanu technicznego obiektu co 5 lat dotyczy:

  • elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
  • estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
  • instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
  • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych,
  • instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Jeżeli w danym roku pokrywają się terminy przeglądów corocznych i 5-letnich, można przeprowadzić jedną wspólną kontrolę obiektu uwzględniającą wszystkie elementy wskazane do sprawdzenia. 

Przeglądy techniczne obiektów wielkopowierzchniowych

Ten obowiązkowe przeglądy techniczne dotyczą budynków o powierzchni przekraczającej 2000 m2 niezależnie od powierzchni dachu oraz inne niż budynki obiekty budowlane o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2 (np. wiaty, dla których nie można określić powierzchni zabudowy). Dla wyjaśnienia, obiekty wielkopowierzchniowe, które nie mają powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2, to bez względu na powierzchnię dachu podlegają kontroli rocznej. Jeżeli budynek ma powierzchnię ponad 2000 m2, ale jest podzielony na części dylatacjami przebiegającymi od fundamentu po dach, i każda z tych samodzielnych konstrukcyjnie części jest samodzielnym budynkiem o powierzchni poniżej 2000 m2, wówczas nie podlega przeglądowi technicznemu co 2 lata, ale co najmniej raz w roku.

Przeglądy techniczne obiektów wielkopowierzchniowych powinny być przeprowadzane co najmniej (czyli może być ich więcej) dwa razy w roku, przed i po okresie zimowym w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Zakres takiego przeglądu  obejmuje tryb kontroli rocznej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego (elementy budynku, budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, instalacje gazowe oraz przewody kominowe).

Przegląd techniczny budynku w specjalnych okolicznościach

Do takich okoliczności należą czynniki zewnętrzne oddziałujące na obiekt budowlany, które mogły spowodować jego uszkodzenie lub zagrożenie takim uszkodzeniem, a co za tym idzie – powstało zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. A tymi czynnikami zewnętrznymi, które mogą spowodować zagrożenia są: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach, jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie. Kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu należy przeprowadzać każdorazowo w przypadku wystąpienia opisanych wyżej okoliczności powiązanych z obiektem budowlanym.

Inaczej jest z kontrolą w przypadku zgłoszenia nieuzasadnionych ingerencji lub naruszeń. Taką potrzebę mogą zgłosić właściciele lub lokatorzy mieszkań, którzy mają zastrzeżenia co do warunków bezpiecznego użytkowania ich lokali. Przekładając to na język prawa, chodzi o art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, zgodnie z którym obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Poczucie naruszenia tych zasad może być podstawą przeglądu technicznego w tym trybie, którą właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia

Obowiązkowe przeglądy budynku jednorodzinnego

Właścicielom domów jednorodzinnych często wydaje się, że skoro są „na swoim”, nie obowiązują ich przeglądy techniczne. Otóż tak nie jest. Art. 62. Prawa budowlanego narzuca obowiązkowe przeglądy budynków jednorodzinnych:

  • co najmniej raz w roku kontroli stanu technicznego instalacji gazowej, przewodów kominowych i instalacji wentylacyjnych,
  • przynajmniej raz na 5 lat generalnego przeglądu stanu technicznego budynku i związanych z nim instalacji.

Właściciele domów jednorodzinnych są zwolnieni z corocznych przeglądów technicznych elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu. Co nie znaczy, że dla własnego bezpieczeństwo nie powinni ich przeprowadzać. Tak jak raz na 5 lat należy skontrolować instalację elektryczną i piorunochronną. Jeżeli dom jest wyposażony w kocioł, to one również podlegają przeglądom technicznym co 2-4 lata, w zależności od ich mocy.   

Właściciel domu do przeprowadzenia przeglądu technicznego musi zatrudnić osoby z odpowiednimi uprawnieniami (prawo nie zabrania żeby to by właściciel domu o ile jest uprawniony). Dowodem tych kontroli są protokoły z przeglądów. Brak udokumentowanych przeglądów technicznych podlega karze grzywny nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia albo pozbawienia wolności do roku i to dotyczy wszystkich właścicieli i zarządców obiektów budowlanych. Brak dokumentacji z okresowych przeglądów technicznych może być powodem odmowy wypłaty odszkodowania od ubezpieczyciela.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej