Przeglądy budowlane domów jednorodzinnych. Przegląd budowlany a wypłata odszkodowania

Dom jednorodzinny
Autor: A. Szandomirski Właścicielom domów jednorodzinnych wydaje się często (lub go bagatelizują), że nie dotyczy ich obowiązek wykonywania przeglądów budowanych

Obowiązek przeprowadzania przeglądów budowlanych reguluje Prawo budowlane, ale podobne oczekiwania stawiane są również w tzw. Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia nieruchomości. Większość ubezpieczycieli wymaga prawidłowego użytkowaniu obiektu i dokonywania obowiązkowych przeglądów budowlanych. Niedotrzymanie tych warunków jest jednoznaczne z odmową wypłaty odszkodowania, gdy dojdzie do zniszczeń. Najwięcej problemów z przeglądami budowlanymi mają właściciele domów jednorodzinnych.

Przeglądy budowlane w art. 62 Prawa budowlanego

Kwestie związane z przeglądami budowlanymi – czyli przeglądami technicznymi budynków w trakcie ich użytkowania reguluje art. 62. Prawa budowlanego. Co jest istotne, ten ustawowy obowiązek wykonywania kontroli okresowych ciąży na nas wszystkich. Niemniej, ponad większość właścicieli domów wykonuje, na przykład, kontrole budowlane z badaniem instalacji elektrycznej co kilkanaście lat lub wcale. Kary za brak przeglądów praktycznie nam nie grożą, chyba, że „życzliwy” sąsiad złoży donos, ale brak udokumentowanych przeglądów budowlanych wskazanych przez prawo może zaszkodzić w przypadku roszczenia o odszkodowanie za zniszczenia budynku lub tego co się w nim znajduje.

Przytoczmy zatem art. 62. Prawa budowlanego – Kontrole obiektów budowlanych w czasie ich użytkowania, o jakie przeglądy okresowe w przypadku budownictwa jednorodzinnego chodzi. Jest w tym artykule mowa, że obiekty budowlane (ust. 1) powinny być w czasie ich użytkowania poddawane kontroli przez właściciela lub zarządcę nieruchomości:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinny być objęte również instalacje elektryczne i piorunochronna w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

W ust 2. jest wprawdzie napisane, że obowiązek kontroli, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie obejmuje właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych jednorodzinnych, ale odnosi się to tylko do przeglądu budowlanego gdzie sprawdza się stan elementów takich jak elewacja, pokrycie dachowe itp., które w innych budynkach wykonuje się co rok. Niestety, w świadomości społecznej utrwaliło się, że domy jednorodzinne nie wymagają przeglądów.

Zgodnie z ust. 4, kontrole przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. W tym miejscu należy podkreślić wagę ust. 5, w którym napisano, że kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c, powinny przeprowadzać:

  • osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
  • osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Przeglądy budowlane a odszkodowania 

Zależność między przeglądami budowlanymi (a właściwie ich brakiem) a odmową wypłaty odszkodowania przez towarzystwo ubezpieczeniowe, najlepiej zobrazują przykładowe wyroki sądowe w takich właśnie sprawach. Sądy powołują się w nich na znaczenie czynności związanych z wykonywaniem przeglądów i prawidłowym użytkowaniem budynków.

  • Wyrok z 26 lutego 2015 r. Sygn. akt I ACa 1271/14 Sądu Apelacyjnego w Łodzi I Wydział Cywilny:

„…W postępowaniu likwidacyjnym pozwany odmówił wypłaty na rzecz powodów odszkodowania. W uzasadnieniu swojego stanowiska ubezpieczyciel wskazał, iż powodowie nie przedstawili potwierdzenia wykonania okresowego przeglądu instalacji elektrycznej, co wobec ustalenia, iż przyczyną pożaru było zwarcie tej instalacji, daje podstawę do odmowy wypłaty odszkodowania na podstawie § 6 ust. 2 pkt. p ogólnych warunków ubezpieczenia…”

  • Wyrok z 2 października 2017 r. Sygn. akt I C 425/14 Sądu Okręgowego w Częstochowie I Wydział Cywilny:

„….Zdaniem pozwanego pożar powstał w związku z zaniedbaniami powoda, gdyż zaniechał on dokonywania okresowych konserwacji i terminowych kontroli przewodu kominowego w przedmiotowym budynku (wymaganych przez stosowne przepisy prawa), natomiast bezpośrednią przyczyną pożaru było zapalenie sadzy zalegającej w kominie, co doprowadziło do jego pęknięcia i rozprzestrzenienia się ognia na pomieszczenia mieszkalne budynku….”

Przytoczone sprawy zakończyły się szczęśliwie dla poszkodowanych, ale uwidaczniają one problemy wynikające z braku przeglądu budowlanego budynku.

Zakres przeglądu budowlanego domu jednorodzinnego

Podsumowując, każdy z właścicieli lub użytkowników budynków jednorodzinnych, co najmniej raz na 5 lat obowiązkowo powinien zlecić następujący zakres kontroli stanu technicznego:

  • sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
  • estetyka obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
  • badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

W dobrze rozumianym interesie każdego właściciela domu jednorodzinnego jest wykonanie przynajmniej raz na 5 lat przeglądu budowlanego nieruchomości.

Ile kosztuje przegląd budowlany

Koszt przeglądu technicznego budynku zależny od jego lokalizacji i stopnia skomplikowania bryły. Źródła podają różne ceny za tego typu usługi, jednak rzetelnie wykonany 5-letni przegląd budowlany dla typowych budynków jednorodzinnych, wraz z pomiarami elektrycznymi, powinien wynosić od ok. 500-1000 zł netto. Ceny są ustalane jednostkowo od zakresu przeglądu lub są przeliczane przez metraż obiektu. Przykładowo, 1 zł netto za 1 m2 dla powierzchni użytkowej do 500 m2, w przypadku przeglądu 5-letniego trzeba doliczyć ok. 20%. Im budynek jest większy tym cena za m2 niższa, ale w przypadku domów jednorodzinnych rzadko jest to więcej niż 500 m2.

Zajmują się takimi przeglądami samodzielni fachowcy z uprawnieniami (wtedy trzeba jednak osobno wzywać np. kominiarza, gazownika czy elektryka) lub firmy kompleksowo wykonujące przeglądy budowlane, zatrudniające kontrolerów z uprawnieniami.

O autorze

Rafał Dybicz – jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej