Pogłębiona analiza, uwzględniająca hipotezę, że część mieszkań teoretycznie niezamieszkałych jest w praktyce wykorzystywana w szarej strefie najmu, a także że część mieszkań teoretycznie znajdujących się w budowie, jest w praktyce zamieszkałych, może prowadzić do konkluzji, że obecnie faktyczny deficyt mieszkaniowy wynosi ok. 1,4-1,5 mln mieszkań.
Zobacz koniecznie: projekt Założenia polityki wsparcia mieszkalnictwa do 2020 roku
Problem braku mieszkań jest przede wszystkim problemem związanym z niedostateczną dostępnością, rozumianą jako możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Polsce wystarcza obecnie na ok. 0,8 m2 powierzchni mieszkania. Jeszcze gorsza sytuacja panuje w największych miastach, gdzie za przeciętną pensję można nabyć jedynie ok. 0,5-0,6 m2 mieszkania. W krajach zachodnioeuropejskich za przeciętną pensję obywatele mogą zakupić ok. 2-3 m2 mieszkania.
Niskie dochody społeczeństwa i wysokie koszty budowy/ceny nowych mieszkań powodują, że jedynie część społeczeństwa może zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe bezpośrednio na rynku. Jednocześnie jednak w okresach zwiększonego popytu, spowodowanego np. zmniejszeniem oprocentowania kredytów hipotecznych lub poprawy sytuacji na rynku pracy, na rynku mieszkaniowym gwałtownie rosną ceny mieszkań (taka sytuacja miała miejsce w latach 2006-2008).
