Pozwolenie na budowę

Jakie warunki muszą być spełnione, aby mogło być wydane pozwolenie na budowę, co należy dołączyć do wniosku, gdzie złożyć wniosek, termin wydania decyzji i okres jej ważności.

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie - na jakiej podstawie można rozpocząć budowę

Zasadą określoną w art. 28 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane jest, że roboty budowlane można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Od tej zasady istnieją wyjątki - na budowę niektórych obiektów wymagane jest zgłoszenie (czytaj) (art. 30 ustawy - Prawo budowlane), a niektóre inwestycje nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia.

Pozwolenia na budowę wymagają przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko oraz przedsięwzięcia mogące znacząco negatywnie oddziaływać na obszar Natura 2000, które nie są bezpośrednio związane z ochroną tego obszaru lub nie wynikają z tej ochrony, w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (art. 29 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane).

W przypadku jakichkolwiek wątpliwości, czy planowany obiekt budowlany wymaga pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia - informacje można uzyskać we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej (u starosty lub wojewody - czytaj).

Co do zasady, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (art. 28 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane).
Jedynie w przypadku postępowania w sprawie pozwolenia na budowę wymagającego udziału społeczeństwa, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227), stroną mogą być również organizacje ekologiczne, które powołując się na swoje cele statutowe, zgłoszą chęć uczestniczenia w tym postępowaniu.

Jakie warunki muszą być spełnione, aby mogło być wydane pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:

• złożył wniosek (WZÓR) w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (czyli w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);
• złożył oświadczenie (WZÓR), pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane).

Pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim:

• przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227);
• uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów (uzgodnienie, wy rażenie zgody lub opinii powinny nastąpić w terminie 14 dni od dnia przedstawienia proponowanych rozwiązań. Niezajęcie przez organ stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań Nie dotyczy to przypadków, w których stanowisko powinno być wyrażone w drodze decyzji, oraz uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000).
• wyrażeniu zgody przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej - w przypadku budowy gazociągów o zasięgu krajowym lub jeżeli budowa ta wynika z umów międzynarodowych(art. 32 ust. 1 pkt 1-3 ustawy - Prawo budowlane).

UWAGI: W przypadku niespełnienia wszystkich wymagań, inwestor może otrzymać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Inwestorowi przysługuje prawo odwołania się od otrzymanej decyzji do organu administracji architektoniczno - budowlanej wyższego stopnia - najczęściej wojewody (w przypadku pozwoleń na budowę, które wydaje wojewoda - na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane - organem wyższego stopnia jest Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego).

Co należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (przeciwpożarowymi, sanitarnymi, ochrony środowiska, ochrony zabytków, itp.) oraz zaświadczeniem wydanym przez właściwą izbę samorządu zawodowego o wpisie na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (przez prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W przypadku gdy prawem do nieruchomości dysponuje więcej niż jedna osoba fizyczna lub prawna wymagana jest zgoda wszystkich tych osób),
• aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (czyli w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);
• pozwolenie, o którym mowa w art. 23 i art. 23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz. U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502 z późn. zm.), jeżeli jest ono wymagane (dotyczy to inwestycji polegających na wznoszeniu i wykorzystywaniu sztucznych wysp, konstrukcji i urządzeń w polskich obszarach morskich);
• w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej (starostą bądź wojewodą), projektowanych rozwiązań w zakresie: 
  • linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych,
  • przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego.
• specjalistyczną opinię wydana przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra - w przypadku obiektów: 
  • których wykonanie lub użytkowanie może stwarzać poważne zagrożenie dla użytkowników, takich jak: obiekty energetyki jądrowej, rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne lub 
  • których projekty budowlane zawierają nowe, niesprawdzone w krajowej praktyce, rozwiązania techniczne, nieznajdujące podstaw w przepisach i Polskich Normach (art. 33 ust. 2-3 ustawy - Prawo budowlane).

Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę należy dołączyć:

• zgodę właściciela obiektu;
• szkic usytuowania obiektu budowlanego;
• opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;
• opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;
• pozwolenia, uzgodnienia lub opinie innych organów, a także inne dokumenty, wymagane przepisami szczególnymi; nie dotyczy to uzgodnienia i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
• projekt rozbiórki obiektu - w zależności od potrzeb (art. 33 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane).

UWAGI: Projekt budowlany powinien być wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane będącą członkiem właściwej izby samorządu zawodowego. Szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1133).

Gdzie należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę

Wniosek o pozwolenie na budowę inwestor składa we właściwym organie administracji architektoniczno - budowlanej - najczęściej jest to starosta. W przypadku pozwoleń na budowę obiektów: usytuowanych na terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego, hydrotechnicznych, dróg publicznych krajowych i wojewódzkich, lotnisk cywilnych, usytuowanych na obszarach kolejowych oraz na terenach zamkniętych - wniosek należy złożyć u wojewody (art. 82 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane).

Termin wydania decyzji i termin jej ważności

Jeżeli inwestor spełni określone wymagania, organ administracji architektoniczno - budowlanej wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę nie później niż w ciągu miesiąca, a w przypadku sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku (art. 35 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.).

W przypadku gdy właściwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki (art. 35 ust. 6 ustawy - Prawo budowlane). Nie dotyczy to pozwolenia na budowę wydawanego dla przedsięwzięcia podlegającego ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000 (art. 35 ust. 6a ustawy - Prawo budowlane).

Decyzja o pozwoleniu na budowę ważna jest 3 lata - wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane).