Nieruchomości po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Ostatniego dnia lipca weszła w życie znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Umożliwia ona przekształcanie mieszkań lokatorskich w spółdzielcze-własnościowe lub hipoteczne za nominalną wartość pozostałego do spłaty kredytu. W większości przypadków będą to kwoty rzędu kilkuset złotych. Czy zmiana zasady wykupu mieszkań na własność spowoduje gwałtowne zachwianie rynku?
Na pierwszy rzut oka wydawać się może, że ceny mieszkań - w pierwszej kolejności na rynku wtórnym, a nieco później również na pierwotnym - powinny spaść. Kilkaset tysięcy lokatorów nagle stanie się pełnoprawnymi właścicielami swoich mieszkań. Gdyby przynajmniej połowa z nich stała się jednocześnie częścią aktywnego rynku, skutek cenowy na pewno byłby znaczny.
Tak się jednak najprawdopodobniej w ciągu najbliższych 7-10 lat nie stanie. W większości mieszkań tego typu lokatorzy są ci sami od dnia pierwszego zasiedlenia. Dla przeważającej części z nich jest to jedyne mieszkanie. Szansa, że nowo przekształcone lokale trafią na rynek jest zatem niewielka. Oczywiście niektórzy świeżo upieczeni właściciele będą chcieli swoją własność sprzedać, co spowoduje wzrost podaży, ale zostanie on w dużym stopniu zrównoważony przez równoczesne zwiększenie popytu (wywołanego koniecznością kupna przez tych samych ludzi nowego mieszkania).
W pierwszych kilku latach obowiązywania znowelizowanego prawa jego skutek rynkowy będzie więc niewielki i w większym stopniu wpłynie na zróżnicowanie cen w różnych segmentach rynku niż na ich spadek w pełnym zakresie. Bardziej globalne efekty będą możliwe do zaobserwowania dopiero wtedy, kiedy mieszkania te przejdą w ręce spadkobierców. Wówczas najprawdopodobniej do sprzedaży trafi znaczna ich ilość a równocześnie duży już wzrost podaży nie będzie w porównywalnym stopniu zamortyzowany przez popyt, gdyż dla sprzedających mieszkanie stanowić to będzie wartość wyłącznie inwestycyjną. Nawet po sprzedaży będą mieli swoje dotychczasowe mieszkanie.
Taka sytuacja bez wątpienia spowoduje spadki cen nieruchomości, ale również większe rozwarstwienie rynku. Stan większości tych mieszkań, który już dziś można nazwać generalnie "nieluksusowym", za 10 lat będzie jeszcze gorszy. Niektóre budynki mogą nawet zostać zburzone. Warto przypomnieć , że dla większości bloków z tzw. wielkiej płyty czas użytkowania został określony na od 25 do 30 lat. W momencie sprzedaży będą zatem stanowiły z jednej strony mniejszą wartość rynkową niż chociażby te powstające dzisiaj. Z drugiej - będą i tak łakomym kąskiem dla osób, które chcą kupić pierwsze własne mieszkanie (jego stan w wielu przypadkach nie będzie miał decydującego znaczenia) oraz dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Ceny takich, niemłodych już lokali będą zdecydowanie niższe niż teraz.
Drugą grupę stanowić będą lokale nowe - spadek cen tych mieszkań zostanie wymuszony przez ogólną tendencję na rynku, dużą konkurencję lokali starszych, a także coraz większą popularność domów jednorodzinnych. Najbardziej ucierpią na tym deweloperzy - już teraz widać, że kupno, a zwłaszcza budowa domu, jest znacznie tańsza, niż nabycie takiej samej wielkości mieszkania. Za kilka lat upowszechni się budowanie domu systemem gospodarczym i zlecanie budowy inwestorowi zastępczemu, który przeprowadzi wszystkie formalności, zatrudni wykonawcę i zadba o terminowość wykonania. Zadaniem przyszłego właściciela będzie jedynie terminowe przelewanie transz, dzięki czemu zmniejszy się wpływ dwóch czynników, które teraz najbardziej odstraszają przed budową - formalności i konieczności poświęcenia wolnego czasu na pilnowanie budowy. Wszystko to spowoduje, że ceny mieszkań prawdopodobnie zaczną spadać. Nie nastąpi to jednak - w skali makro - wcześniej niż za 5 lat. Wtedy też dopiero zauważalny będzie znaczny napływ na rynek mieszkań przekształconych z lokatorskich w hipoteczne lub spółdzielcze-własnościowe.
Niestety, wiele osób czeka na efekt spadkowy w krótkim czasie po wejściu nowelizacji w życie. Niektórzy nawet odłożyli "na później" decyzję o zakupie mieszkania. Może to przynieść efekt odwrotny od oczekiwanego. Kiedy okaże się, że ceny jednak nie spadają, na nowo podejmowane będą decyzje o zakupie. I popyt, który mógłby się rozłożyć na wiele miesięcy, zostanie "ściśnięty", co może skutkować powrotem znacznych wzrostów cen. Jeżeli zatem kupno mieszkania nie jest spowodowane potrzebą inwestycyjną a mieszkaniową, nie warto odkładać go ze względu na nowelizację.
