Spis treści
- Ustawowa wspólność majątkowa
- Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
- Kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga zezwolenia?
- Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze sądowego podziału majątku - podsumowanie
Ustawowa wspólność majątkowa
Z chwilą zawarcia małżeństwa, co do zasady powstaje między małżonkami z mocy prawa wspólność majątkowa. Oznacza to, że nabyte w trakcie trwania małżeństwa przedmioty majątkowe przez oboje małżonków lub jednego z nich stanowią przedmiot tej wspólności. W szczególności do majątku wspólnego małżonków zaliczyć należy:
- pobrane wynagrodzenie za pracę każdego z małżonków,
- dochody z innej działalności każdego z małżonków,
- środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków.
W momencie, w którym jeden z małżonków nabędzie jakiś przedmiot majątkowy ze środków finansowych pochodzących z majątku wspólnego – staje się on majątkiem wspólnym, objętym współwłasnością łączną.
Ustrój ustawowej wspólności majątkowej ustaje m.in. z chwilą orzeczenia rozwodu. Od tego momentu współwłasność łączna staje się współwłasnością ułamkową. Oznacza to, że małżonkowie stają się współwłaścicielami majątku w częściach ułamkowych.
Po orzeczeniu rozwodu małżonkowie zazwyczaj zmierzają do dokonania podziału majątku wspólnego. Co jednak w sytuacji, w której przedmiotem podziału majątku wspólnego są nieruchomości, a jeden z małżonków jest cudzoziemcem?
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
W pierwszej kolejności należy odpowiedzieć sobie na pytanie czym jest nabycie nieruchomości, na gruncie ustawy z dnia 24 marca 1920 r. (Dz.U. 1920 Nr 31, poz. 178, t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
W pierwszej kolejności przez „nabycie” rozumiemy uzyskanie prawa własności danego przedmiotu w związku z zawartą umową, np. sprzedaży, zamiany czy darowizny. Mówiąc „po prawniczemu” nabycie prawa własności łączymy z dokonaniem jakiejś czynności prawnej, której skutkiem jest uzyskanie danego przedmiotu majątkowego. Na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia. Wskazać zatem należy, że nie jest ono powiązane wyłącznie z dokonaniem czynności prawnej.
Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej, przez właściwego ministra.
Kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga zezwolenia?
Wyżej przywołana ustawa zawiera jednak katalog sytuacji, w których nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia. Sytuacje te to m.in.:
- nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego;
- nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.
W wyżej wskazanych sytuacjach cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez uzyskania uprzedniego zezwolenia, chyba że nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej lub stanowi grunt rolny o powierzchni przekraczającej 1ha.
Co jednak w sytuacji, w której jeden z byłych już małżonków, w postępowaniu o podział majątku wspólnego chce uzyskać na wyłączną własność prawo własności nieruchomości wchodzących w skład tego majątku, a nie podlega pod żadne z wyłączeń wynikających z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
W ocenie autora, taki cudzoziemiec w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego, będzie musiał przedstawić zezwolenie na nabycie nieruchomości. Biorąc pod uwagę fakt, że ustawa wiąże obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, nie rozróżniając sposobu tego nabycia – tj. nie odnosząc go wyłącznie do nabycia w drodze umowy – to sąd nie powinien wydać orzeczenia, w którym przyzna cudzoziemcowi prawo własności nieruchomości wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, chyba że cudzoziemiec taki byłby zwolniony z obowiązku uzyskania zezwolenia.
W obrocie prawnym można spotkać się ze stanowiskiem przeciwnym, uznającym że skoro cudzoziemiec i tak jest już współwłaścicielem nieruchomości (po rozwodzie z mocy prawa przysługuje mu ½ udziału w prawie własności nieruchomości, która była przedmiotem majątku wspólnego byłych małżonków) to w takiej sytuacji nie powinny znajdować zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Stanowisko to oparte jest na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2022 r. sygn. III CZP 48/22, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Przewidziana w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) sankcja nieważności nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami.”.
Takie rozumienie przywołanej uchwały Sądu Najwyższego, uznać należy za nieprawidłowe. Sąd Najwyższy bowiem nie miał na myśli tego, że w postępowaniu sądowym o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wręcz przeciwnie, lektura uzasadnienia przywołanej powyżej uchwały prowadzi do zgoła odmiennych wniosków.
Po pierwsze, w uchwale tej Sąd Najwyższy wypowiedział się w kwestii dopuszczalności weryfikacji prawomocnych postanowień o podziale majątku wspólnego w drodze powództwa o ustalenie ich nieważności. Orzeczenie wydane przez Sąd Najwyższy dotyczyło stanu faktycznego, w którym cudzoziemiec nabył już nieruchomość na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami i orzeczenie to zostało wydane pomimo braku uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości. Za nieprawidłowe uznać należy stanowisko, że w ramach sądowego podziału majątku wspólnego między byłymi małżonkami, cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez konieczności uzyskania stosownego zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
Sąd Najwyższy wprost, w treści uzasadnienia wskazał, że: „Nie ma zatem wątpliwości, że również w toku sprawy o podział majątku wspólnego, uzyskanie takiego zezwolenia (decyzja właściwego ministra w zakresie zezwolenia na nabycie nieruchomości – przyp. autora) – w tym wszystkich przypadkach, w których jest to wymagane - powinno nastąpić przed wydaniem orzeczenia przez sąd.”.
Najważniejszym wnioskiem płynącym z przywołanej uchwały Sądu Najwyższego jest to, że nabycie prawa własności nieruchomości przez cudzoziemca na podstawie postanowienia sądu o podziale majątku wspólnego między byłymi małżonkami, pomimo braku wymaganego zezwolenia, nie prowadzi do nieważności nabycia. Fakt, że przy wydaniu rozstrzygnięcia przez sąd nie zastosowano przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wpływa na jego skuteczność i moc wiążącą. Nie oznacza to jednak, że Sąd Najwyższy przesądził, że w takim postępowaniu nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze sądowego podziału majątku - podsumowanie
Niezależnie od sposobu nabycia nieruchomości przez cudzoziemca – czy to w drodze czynności prawnej, czy też wydanego orzeczenia sądowego – w sytuacji, w której do cudzoziemca nie znajdą zastosowania przepisy zwalniające go z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości – zobligowany jest on do uzyskania takiego zezwolenia i to jeszcze przed nabyciem nieruchomości.
Transakcja nabycia nieruchomości przez cudzoziemca to złożony proces. Zachęcamy przed podjęciem dokonania takiej transakcji do skorzystania z pomocy prawnej, w celu omówienia wszelkiego ryzyka oraz dokładnego ustalenia wymogów, które należy spełnić, aby transakcja mogła dojść do skutku.
Kontakt do autora znajdziesz tu: chmuralegal.pl
Kancelaria Chmura i Partnerzy zapewnia wszechstronną obsługę prawną dla przedsiębiorców, w tym w szczególności z branży budowlanej, nieruchomości. Działalność kancelarii koncentruje się na zapewnieniu klientom kompleksowego wsparcia w zakresie rozwiązywania ich problemów prawnych oraz pomocy w rozwijaniu działalności gospodarczej.