Kodeks urbanistyczno-budowlany, czyli… inwestorska biblia!

2017-02-09 14:49 Marek Wielgo
Tomasz_Żuchowski
Autor: Marek Wielgo

W lipcu projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego ma trafić do Sejmu – zapowiada Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Inwestorzy, projektanci i wykonawcy muszą przygotować się na prawdziwą rewolucję.

Kodeks urbanistyczno-budowlany ma bowiem zastąpić lub gruntownie zmodyfikować ponad 100 ustaw i rozporządzeń, w tym m.in. ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wielokrotnie nowelizowane Prawo budowlane, tzw. specustawy inwestycyjne oraz znaczną część ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Niemal dziewięć lat prac nad kodeksem urbanistyczno-budowlanym

Jak trudne jest to przedsięwzięcie niech świadczy fakt, że prace trwają od 2008 r., kiedy to ówczesny premier Donald Tusk powołał Komisję Kodyfikacyjną Prawa Budowlanego. Po wygranych przez PiS wyborach minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk uznał, że prace nad projektem kodeksu urbanistyczno-budowlanego są już na tyle zaawansowane, że komisja nie jest już potrzebna. I faktycznie, w październiku ubiegłego roku projekt był gotowy. Właśnie dobiegły końca
konsultacje społeczne. W ponad 20 spotkaniach organizowanych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa uczestniczyło ponad 3,4 tys. osób. O efektach poinformował w czasie odbywających się właśnie w Poznaniu targach BUDMA  wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski. Zastrzegł, że wdrożenie kodeksu urbanistyczno-budowlanego wymagać będzie opracowania przepisów przejściowych, które znajdą się w osobnej, prawdopodobnie równie obszernej ustawie. Resort będzie też musiał przygotować kilkadziesiąt rozporządzeń.

Kodeks urbanistyczno-budowlany zahamuje dzikie rozlewanie się miast

Minister Żuchowski zapewniał, że celem określonych w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego zasad planowania jest „dążenie do zwartości zabudowy, ograniczania jej transportochłonności oraz preferencji dla terenów zurbanizowanych”. U nas mało kto zastanawia się nad kosztami rozlewania się miast. W krajach takich jak Stany Zjednoczone i Kanada, gdzie problem rozrastających się przedmieść jest największy, specjaliści zaczęli liczyć te koszty i okazało się, że utrzymanie przeciętnej rodziny na przedmieściach jest przeszło dwukrotnie droższe niż w centrum. Chodzi m.in. koszty transportu miejskiego, infrastruktury drogowej i wywozu śmieci. Ponadto rozlewanie się miast jest główną przyczyną zanieczyszczenia powietrza w aglomeracjach.
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa informuje, że „na poziomie lokalnym zachowany zostanie klasyczny podział na studium i plany miejscowe, do których dodane zostaną miejscowe przepisy urbanistyczne regulujące m. in. porządek reklamowy”. Dodajmy, że rola studium zostanie wzmocniona - najistotniejsze jego rozstrzygnięcia takie jak strefa funkcjonalna i podstawowe parametry zabudowy obowiązywać będą na obszarach bez planu miejscowego.

Kodeks urbanistyczno-budowlany przyspieszy uchwalanie planów

Plan miejscowy stanie się podstawowym narzędziem realizacji polityki przestrzennej. - Usuwamy bariery utrudniające uchwalanie planów. Zmieniamy zasady odszkodowawcze, na których zyskują obecnie głównie spekulanci. Przewidujemy plany uproszczone, dla uporządkowanych części gmin. Wprowadzamy również uproszczoną procedurę dla niewielkich lub oczywistych zmian aktów planistycznych. Plan miejscowy zawierać będzie w sobie procedurę scalenia i podziału nieruchomości, tak aby w momencie wejścia w życie struktura gruntowa umożliwiała jego realizację – mówił w czasie BUDMY minister Tomasz Żuchowski. I dodał, że zlikwidowane zostaną decyzję o warunkach zabudowy. Poza obszarami objętymi planem miejscowym obowiązywać będą jednoznaczne reguły inwestowania (m. in. właściwie sformułowane dobre sąsiedztwo), uzupełnione regulacjami studium. Spełnienie tych warunków badane będzie w ramach uzyskiwania zgody inwestycyjnej.
Minister Żuchowski zwrócił uwagę, że w miejsce opłat planistycznych oraz adiacenckich, które – według niego - działają wadliwie, kodeks urbanistyczno-budowlany wprowadzi jednoznaczne reguły współfinansowania urbanizacji przez inwestorów - jednolitą opłatę infrastrukturalną, zależną od kosztów konkretnej inwestycji drogowej albo wodno-kanalizacyjnej. Gmina, znając lokalne uwarunkowania, sama ustali szczegóły związane z ustaleniem i poborem tej opłaty, w tym jej rozłożenie na raty.

Inwestycje według kodeksu urbanistyczno-budowlanego

Dzieli on inwestycje na sześć kategorii, zależnie od stopnia ich technicznego skomplikowania i wpływu na przestrzeń. Od kategorii zależeć będzie m. in. tryb uzyskania zgody inwestycyjnej oraz wymogi dotyczące prowadzenia robót budowlanych. - Kodyfikujemy zasady realizacji inwestycji. Przepisy ustawy określą podstawowe zasady sytuowania obiektów na terenie inwestycji. Przy czym możliwa będzie ich modyfikacja w planie miejscowym w celu dopasowania do lokalnych uwarunkowań – tłumaczy min. Żuchowski. I dodaje, że jednolita regulacja obejmie również strefy bezpieczeństwa od obiektów liniowych oraz zasady dostępu do drogi publicznej. W jednym miejscu zebrane zostaną zasady realizacji przyłączy oraz zjazdów, obsługujących tereny inwestycji.
Dodajmy, że w przepisach o przygotowaniu inwestycji uregulowane mają być m. in. czynności geodezyjne, zasady i tryb projektowania inwestycji, w tym rodzaje opracowań projektowych, jak również tryb uzgadniania przebiegu infrastruktury. Elementem przygotowania inwestycji będzie podział nieruchomości, który co do zasady dokonywany będzie w zgodzie inwestycyjnej, w celu stworzenia terenu inwestycji dysponującego dostępem do drogi publicznej oraz dostosowanego do planowanego sposobu wykorzystania terenu.

W kodeksie urbanistyczno-budowlanym zgoda zamiast pozwolenia

Podstawową formą udzielenia zgody inwestycyjnej będzie decyzja administracyjna. Podstawą udzielenia zgody inwestycyjnej będzie projekt urbanistyczno-architektoniczny, dotyczący głównie zagospodarowania terenu inwestycji oraz bryły obiektu budowlanego. - Dopuszczamy również wydanie milczącej zgody inwestycyjnej, która dotyczyć będzie szerszego katalogu inwestycji na obszarach z planem miejscowym. Ograniczamy możliwość stwierdzenia nieważności zgody inwestycyjnej do pięciu lat od rozpoczęcia użytkowania, zapewniając stabilność inwestowania – zastrzega minister Żuchowski.
Co ważne kodeks urbanistyczno-budowlany uchyli wszystkie specustawy. Inwestycje maja być podzielone na trzy klasy. Pierwsza, to inwestycje strategiczne, dla których przewidziany będzie preferencyjny tryb realizacji. Druga to pozostałe inwestycje liniowe, których masowy charakter nakazuje opracowanie szczególnego trybu realizacji. Klasa trzecia to inwestycje kubaturowe, dla których co do zasady wymagany będzie plan miejscowy.
Inwestycje klas I i II realizowane będą po uzyskaniu decyzji środowiskowo-lokalizacyjnej oraz decyzji zintegrowanej. Pierwsza z decyzji lokalizuje inwestycję i czasowo zamraża teren jej realizacji. Druga z decyzji dokonuje wywłaszczenia oraz udziela zgody inwestycyjnej. Przewidując możliwość lokalizacji inwestycji liniowych wbrew planowi miejscowemu, kodeks urbanistyczno-budowlany nakaże jednocześnie przeprowadzenie procedury dostosowania tego planu przed realizacją inwestycji, dając wojewodom uprawnienie do zastępczego wydania szczególnego rodzaju planu.
W projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego są też nowe zasady reakcji państwa na samowolę inwestycyjną. Wysokość opłaty legalizacyjnej ma zależeć od wielkości obiektu budowlanego, który został nielegalnie wybudowany.
Tym, którzy chcieliby poznać szczegóły projektu kodeksu urbanistyczno-budowlanego polecamy stronę internetową Rządowego Centrum Legislacji. Skrócona prezentacja zapisów kodeksu, relacje z regionalnych spotkań konsultacyjnych dostępne są na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa, w dziale aktualności.

Prosimy o komentarze.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej