Jakie prawa i obowiązki ma najemca mieszkania? Na co zwrocić uwagę podczas najmu lokalu?
2023-03-21
11:53
Prawa i obowiązki najemcy - trzeba to wiedzieć, jeśli wynajmuje się mieszkanie. Kto odpowiada za naprawy i remonty w wynajmowanym lokalu mieszkalnym? Jakie zmiany może wprowadzić najemca w wynajętym lokalu? W artykule punktujemy również te mniej oczywiste prawa i obowiązki, o których należy pamiętać, szczególnie podczas podpisywania umowy najmu.
Spis treści
Jakie prawa ma najemca mieszkania?
Najemca ma szereg praw, o których powinien pamiętać oraz które powinny być zawarte w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Do najistotniejszych z nich należą m.in.:
- prawo do prywatności i niezakłóconego korzystania z lokalu mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami i umową najmu (nie dotyczy to sytuacji, gdy najemca lokalu mieszkalnego notorycznie narusza obowiązujące przepisy oraz postanowienia umowy najmu lokalu mieszkalnego, w takich okolicznościach wynajmujący lokal mieszkalny może wejść do niego np. z policją);
- prawo do żądania od właściciela lokalu mieszkalnego wglądu do rachunków np. za zużycie prądu, wody etc., w sytuacji, gdy ponosi określone koszty miesięczne z tego tytułu. W praktyce oznacza to z reguły przedstawienie rozliczenia raz na koniec roku. Okoliczność ta nie powinna też być zbyt uciążliwa dla wynajmującego (za takie należy uznać zbyt często wnoszenie o przedstawienie takiego rozliczenia). Kwestię rozliczenia kosztów związanych ze zużyciem m.in. prądu, wody, gazu etc. warto jest uregulować wprost w umowie najmu;
- prawo do otrzymania zwrotu wpłaconej kaucji pod warunkiem, że nie spełniły się przesłanki umożliwiające potrącenie z niej pewnej wartości lub całości na poczet ewentualnych napraw, zaległych rozliczeń etc.;
- prawo do żądania od właściciela lokalu mieszkalnego okazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej. Podstawą prawną takiego żądania jest art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2021 r. poz. 497) - w przypadku, gdy wynajmujący nie wywiąże się z tego obowiązku, najemca może, w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy najmu, wezwać pisemnie wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. Przypomnijmy, że od kwietnia 2023 bez świadectwa charakterystyki energetycznej nie sprzedamy, ani nie wynajmiemy mieszkania. Więcej na ten temat piszemy w artykule: Świadectwo energetyczne dla mieszkania w bloku 2023! Kto wydaje, kto musi mieć?
- prawo do korzystania ze wszystkich urządzeń znajdujących się w lokalu mieszkalnym, które związane są z zapewnieniem realizacji podstawowych funkcji lokalu mieszkalnego (np. korzystanie z lodówki, pralki, kuchenki, łóżka etc.);
- prawo do żądania naprawienia usterek, które wykraczają poza zakres drobnych napraw codziennych (np. naprawa lub wymiana zepsutej zmywarki, naprawa pękniętej rury kanalizacyjnej w mieszkaniu, naprawa grzejnika, który przestał ogrzewać pomieszczenie w lokalu mieszkalnym etc.);
- prawo do przyjmowania gości z poszanowaniem obowiązujących w danym miejscu przepisów lokalnych, porządku, ciszy nocnej, regulaminów wspólnotowych, postanowień umowy najmu (nie dotyczy to sytuacji, w której najemca podnajmuje lokal mieszkalny innej osobie, a która to okoliczność została wprost wyłączona w umowie najmu lokalu mieszkalnego);
- prawo do dokonywania zmian w lokalu mieszkalnym, jednakże tylko po wcześniejszym uzyskaniu zgody od wynajmującego lokal mieszkalny. Z praktycznego punktu widzenia warto jest zadbać o pisemne uzyskanie takiej zgody wraz z precyzyjnym określeniem zakresu i charakteru zmian, które mogą być wykonane przez najemcę lokalu mieszkalnego. Warto jest również zwrócić uwagę na kwestię rozliczenia kosztów, ewentualnego obowiązku przywrócenia do stanu poprzedniego etc.;
- prawo do rozliczenia się z wynajmującym lokal mieszkalny na koniec umowy najmu (jeżeli najemca poniósł większe koszty, aniżeli wynikało to z faktycznego przebiegu umowy najmu lokalu mieszkalnego);
- prawo do wskazania adresu do korespondencji tożsamego z adresem wynajmowanego lokalu mieszkalnego wyłącznie w czasie, w którym obowiązuje umowa najmu lokalu mieszkalnego;
- prawo do kontaktu z wynajmującym w celach związanych z realizacją umowy najmu lokalu mieszkalnego. W praktyce oznacza to, że strony wymieniają się pełnymi danymi kontaktowymi, w tym numerami telefonu, adresami poczty elektronicznej etc. Warto jest takie dane zawrzeć bezpośrednio w umowie najmu lokalu mieszkalnego.
- dodatkowo należy wskazać, że najemca lokalu mieszkalnego ma prawo do innych kwestii tylko, jeżeli wcześniej zostało to uzgodnione z wynajmującym mieszkanie (sugerowanym działaniem jest spisanie tych ustaleń bądź zawarcie ich wprost w umowie najmu lokalu mieszkalnego).
Czytaj też:
Jakie obowiązki ma najemca mieszkania?
Najemca ma liczne obowiązki, o których powinien pamiętać oraz które powinny być zawarte w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Do najistotniejszych z nich należą m.in.:
- terminowe regulowania zobowiązań finansowych związanych z umową najmu lokalu mieszkalnego względem wynajmującego;
- przestrzeganie obowiązujących przepisów prawa, regulaminów wspólnotowych, postanowień umowy najmu. W tym miejscu warto jest wskazać, że w interesie wynajmującego jest zapoznanie najemcy z zasadami panującymi w danym miejscu. Dobrą praktyką jest przekazanie najemcy regulaminu wspólnoty mieszkaniowej oraz wszelkich innych dokumentów, z których treści wynikają zasady panujące w danej społeczności;
- obowiązkiem najemcy jest korzystanie z lokalu mieszkalnego w sposób zgodny z przeznaczeniem tego lokalu;
- dbanie o stan lokalu mieszkalnego. Dotyczy to również takich okoliczności jak regularne jego wietrzenie, celem uniknięcia nagromadzenia wilgoci w lokalu mieszkalnym, która może doprowadzić do wystąpienia zagrzybienia etc.;
- wcześniejsze uzgadnianie wprowadzania zmian w lokalu mieszkalnym. Dotyczy to zarówno ingerencji w ściany np. przewiercenie do ściany szafki, obrazu etc., oraz ingerencji mniej inwazyjnej jak np. zmiana koloru ścian w lokalu mieszkalnym;
- doprowadzenie lokalu do stanu sprzed podpisania umowy najmu, dotyczy to również kwestii wysprzątania mieszkania etc.;
- uzyskanie zgody od wynajmującego np. na zawarcie umowy na dostawę usługi internetu do lokalu mieszkalnego. W tym miejscu należy wskazać, że sugerowanym rozwiązaniem jest, aby umowa na usługę internetu była zawierana na dane najemcy oraz z możliwością rozwiązania w możliwie najkrótszym terminie;
- niezwłoczne informowanie wynajmującego o usterkach i uszkodzeniach w lokalu mieszkalnym;
- udostępnienie mieszkania w sytuacji, gdy umowa najmu dobiega końca, a wynajmujący chce zaprezentować mieszkanie przyszłym najemcom. Wyjaśnić należy, że warto jest taką okoliczność wprost przewidzieć w umowie najmu, aby każda ze stron miała świadomość tego, jak należy zachować się w takich okolicznościach;
- dbanie o sprzęty wyposażenia lokalu mieszkalnego (kwestia ta również powinna zostać uregulowana w umowie najmu). Z praktycznego punktu widzenia warto jest również dodać załącznik z wykazem sprzętu znajdującego się w wynajmowanym lokalu mieszkalnym wraz z opisem i oceną ich stanu na dzień zawierania umowy najmu;
- udostępnienie mieszkania do skontrolowania jego stanu podczas realizowania umowy najmu w obustronnie ustalonym przez strony terminie (dotyczy to okoliczności, gdy wynajmujący nie ma podstaw do wejście do lokalu mieszkalnego w trybie natychmiastowym, gdyż najemca przestrzega obowiązujących przepisów i nie łamie w żaden sposób postanowień umowy najmu);
- pokrycie kosztów napraw w lokalu mieszkalnych, które nie stanowią naturalnego zużycia;
- dokonywanie drobnych napraw w codziennym użytkowaniu lokalu mieszkalnego na własny koszt (np. wymiana żarówki, dokręcenie śruby w szafce kuchennej etc.);
- opuszczenie lokalu mieszkalnego zgodnie z postanowieniami umowy najmu;
- w kontekście często dość drogiego sprzętu wyposażenia lokalu mieszkalnego (AGD), warto jest zawrzeć w umowie najmu postanowienie, z którego wprost wynika obowiązek najemcy do należytego obsługiwania sprzętu AGD np. poprzez stosowanie odpowiednich (rekomendowanych) środków czystości do obsługi zmywarki, pralki, piekarnika etc. W praktyce często zdarza się problem, że podczas zakończenia umowy najmu okazuje się, że dotychczasowy najemca nie dbał o nowy sprzęt AGD znajdujący się w lokalu mieszkalnym, przez co spowodował realne uszkodzenie tego sprzętu i spadek jego wartości w wymiarze przekraczającym normalne zużycie sprzętu, gdyż nie stosował jakichkolwiek środków czystości przewidzianych i powszechnie stosowanych do tego typu sprzętów;
- udostępnienie lokalu mieszkalnego do wykonania okresowego przeglądu, kontroli stanu instalacji etc.;
- najemca zobowiązany jest do uzyskania zgody wynajmującego na każdą zmianę postanowień umowy najmu. Okoliczność ta obejmuje m.in. takie kwestie jak możliwość prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, możliwość podnajmowania lokalu mieszkalnego, możliwość posiadania zwierzęcia domowego etc.;
- pokrycia strat, które wyrządził sąsiadom w związku z wynajmowaniem lokalu mieszkalnego. Dotyczy to takich okoliczności jak np. wyrzucenie z balkonu donicy z kwiatem, która spadła na samochód sąsiada zaparkowany pod blokiem mieszkalnym. Zgodnie z art. 433 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360) – za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec;
- zwrotu wszystkich przedmiotów bezpośrednio związanych z wynajmowanym lokalem mieszkalnym. Dotyczy to w szczególności takich rzeczy jak np. klucze, pilot do drzwi garażowych. Tego typu kwestie warto jest uregulować w protokole zdawczo-odbiorczym wynajmowanego lokalu mieszkalnego;
- podjęcie niezbędnych działań zmierzających do przeciwdziałania rozprzestrzenianiu się skali danego zagrożenia. Dotyczy to okoliczności np. wybuch pożaru w mieszkaniu, w takiej sytuacji najemca powinien niezwłocznie zawiadomić straż pożarną i inne służby ratunkowe;
- umowa najmu może przewidywać również inne zobowiązania najemcy lokalu mieszkalnego. Wszystko zależy od woli stron oraz obustronnych negocjacji.
Powyższe kwestie warto jest uregulować w umowie najmu lokalu mieszkalnego tak, aby okoliczności te (prawa i obowiązki) były jasne dla każdej ze stron od samego początku nawiązania stosunku prawnego.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).
