Działalność gospodarcza fundacji rodzinnej na rynku nieruchomości - jakie podatki płaci fundacja?

Czym jest fundacja rodzinna?

Fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów. Szczegółowy cel fundacji rodzinnej określa jej fundator.

• Fundacja rodzinna 2023 - ustawa, która chroni polskie firmy rodzinne

Działalność gospodarcza fundacji rodzinnej na rynku nieruchomości

Fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą m.in. w zakresie:

• najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie;
• zbywania mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia.

Pojęcie „mienia” obejmuje również nieruchomości. Zanim jednak fundacja rodzinna rozpocznie działalność gospodarczą w którymkolwiek z powyższych zakresów, konieczne jest uprzednie nabycie mienia.

Wniesienie przez fundatora (a więc osobę zobowiązaną do wniesienia mienia na pokrycie funduszu założycielskiego fundacji rodzinnej o wartości określonej w statucie, nie niższej niż 100 000 zł) nieruchomości do fundacji rodzinnej jest neutralne podatkowo (nie wiąże się z powstaniem zobowiązania podatkowego na gruncie PIT, CIT, ani PCC), zarówno po stronie fundatora, jak i fundacji.

Z tego punktu widzenia, fundacja rodzinna posiadać będzie przewagę nad spółkami prawa handlowego, np. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, w której przypadku wniesienie wkładu przez wspólnika pociąga za sobą powstanie zobowiązania podatkowego na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opodatkowanie przychodu z najmu nieruchomości w fundacji rodzinnej

Fundacji rodzinnej przysługuje zwolnienie podmiotowe w zakresie CIT, jeżeli przychód ten będzie wynikał z działalności, której prowadzenie przez fundację jest dozwolone, a więc m.in. z najmu, dzierżawy lub udostępniania nieruchomości na innej podstawie.

Fundacja rodzinna może stanowić zatem dogodny instrument pozwalający nie tylko na gromadzenie i zabezpieczenie rodzinnego majątku, ale i skuteczne jego pomnażanie. Zobowiązanie podatkowe w zakresie CIT powstanie jednak na późniejszym etapie – tj. wypłaty świadczeń na rzecz beneficjentów fundacji – każdorazowo w stawce 15%.

• Fundacja rodzinna - nowe zasady opodatkowania dla firm rodzinnych od maja 2023

Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Zwolnienie podmiotowe fundacji rodzinnej w zakresie CIT dotyczy, w przypadku przychodu ze sprzedaży nieruchomości, jedynie sytuacji, gdy nieruchomość nie została nabyta wyłącznie w celu dalszego zbycia. Wydaje się zatem, że w przypadku, gdy nabyta przez fundację rodzinną nieruchomość zostanie najpierw przeznaczona na wynajem (choćby przez okres kilku miesięcy), następujące po tym okresie zbycie nieruchomości nie powinno prowadzić do powstania zobowiązania w zakresie CIT po stronie fundacji rodzinnej.

Nie sposób jednak z całą pewnością stwierdzić, jak kształtować będzie się wykładnia ustawowego pojęcia nabycia mienia „wyłącznie w celu dalszego zbycia” – należy przypuszczać, że na tym tle mogą powstać znaczne rozbieżności w zakresie stosowania prawa zarówno przez organy skarbowe, jak i przez sądy.

Powyższe zagadnienie jest istotne, ponieważ w przypadku prowadzenia przez fundację rodzinną działalności gospodarczej w zakresie nabywania nieruchomości (mienia) wyłącznie w celu dalszego zbycia (a więc działania w charakterze np. pośrednika w obrocie nieruchomości), do przychodu osiągniętego w ten sposób stosowana będzie 25% stawka CIT.

• Podatek od nieruchomości 2023
• Podatek od darowizny 2023

Jakie podatki płaci fundacja rodzinna?

W przypadku, gdy fundacja rodzinna spełni świadczenie (np. poprzez wypłatę środków pieniężnych) na rzecz jej beneficjenta, skutki podatkowe mogą być różne, w zależności od tego do jakiej grupy podatkowej (w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn) należy jej beneficjent.

Jeżeli zatem beneficjent pozostaje:

1. członkiem najbliższej rodziny fundatora należącym do tzw. zerowej grupy podatkowej (np. małżonkiem, dzieckiem, rodzicem, rodzeństwem, dziadkiem, pradziadkiem) – wypłata środków na rzecz beneficjenta spowoduje powstanie zobowiązania podatkowego po stronie fundacji rodzinnej (15% CIT), natomiast po stronie beneficjenta nie powstanie żadne zobowiązanie podatkowe;
2. członkiem dalszej rodziny fundatora należącym do I lub II grupy podatkowej (np. stryjem, bratankiem, małżonkiem rodzeństwa) – wówczas oprócz podatku po stronie fundacji rodzinnej (15% CIT), powstanie również obowiązek podatkowy w zakresie PIT po stronie beneficjenta (10% PIT);
3. osobą nienależącą do powyższych kategorii – wówczas oprócz podatku po stronie fundacji rodzinnej (15% CIT) powstanie również obowiązek podatkowy beneficjenta w zakresie PIT (15%).

Jedynie zatem w przypadku, gdy beneficjent należy do zerowej grupy podatkowej, możliwe będzie uniknięcie podwójnego opodatkowania.

Na marginesie warto zaznaczyć, że określenie sposobu opodatkowania beneficjentów komplikuje się w przypadku fundacji założonej przez wielu fundatorów. Zastosowanie znajdzie wówczas zasada stosowania zwolnienia od podatku proporcjonalnie do udziału majątku fundatora wniesionego przez danego fundatora do całości wkładów wniesionych do fundacji. I tak w przypadku fundacji założonej przez dwóch fundatorów niepowiązanych ze sobą rodzinnie, dokonujących równych wkładów, wypłaty świadczeń pieniężnych na rzecz jej beneficjentów z grupy zerowej (w stosunku do jednego lub drugiego fundatora) powinny zostać zwolnione z PIT jedynie w 50%. Ze względu jednak na niejasne brzmienie przepisów w tym zakresie, należy spodziewać się, że kwestia to może zostać wkrótce ponownie uregulowana stosowną nowelizacją ustawy.

Nieruchomości rolne nabędziesz nie będąc rolnikiem

Ustawa o fundacjach rodzinnych nie pozostaje bez wpływu również na kwestię obrotu nieruchomościami rolnymi – fundacja rodzinna będzie mogła nabywać nieruchomości rolne od jej fundatora, zaś jej beneficjent będący osobą bliską fundatora – od fundacji rodzinnej (rozszerzony zostanie tym samym krąg podmiotów, które będą mogły nabyć nieruchomość rolną pomimo niespełnienia kryterium bycia „rolnikiem indywidualnym” w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Powyższa możliwość pozwoli na wnoszenie do fundacji rodzinnych również całych gospodarstw rolnych, w celu przeciwdziałania ich rozdrobnieniu w wyniku dziedziczenia i podziału w naturze po śmierci fundatora (prowadzenie gospodarstwa rolnego pozostaje w zakresie dozwolonej działalności fundacji rodzinnej).

Podsumowanie

Fundacja rodzinna stanowi interesującą formę prawną, która poza realizacją celów niezwiązanych bezpośrednio z działalnością gospodarczą (zachowanie majątku rodzinnego oraz stworzenie mechanizmów jego sukcesji) może w pewnych przypadkach stanowić optymalne rozwiązanie dla prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i dzierżawy nieruchomości, szczególnie korzystną dla beneficjentów z najbliższego kręgu rodzinnego fundatora.

Ryzykownym jednak wydaje się traktowanie fundacji rodzinnej jako „wehikułu optymalizacyjnego” pozwalającego na prowadzenie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, ze względu na ograniczenia w zakresie dozwolonego zakresu działalności fundacji rodzinnej i sankcyjną stawkę CIT w wysokości 25%.

Ze względu na złożoność regulacji fundacji rodzinnej i jej nowość w obrocie gospodarczym, przy projektowaniu statutu fundacji rodzinnej, określaniu jej celów oraz planowaniu jej struktury majątkowej, warto zasięgnąć konsultacji prawnika.