Deweloperzy mają swoje 2% w różnicy powierzchni
Pięć lat temu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) zakwestionował w przyjętym przez Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej (KZUD) zapis dotyczący 2-procentowej różnicy w powierzchni projektowanej do wybudowanej, której klient nie będzie mógł zakwestionować w odniesieniu do ceny za umowną powierzchnię mieszkania.
Taki zapis zakwestionował swoją decyzją prezes UOKiK w roku 2010. Jednak deweloperzy, zeprezentowani przez PZFD, nie poddali i sądownie zaskarżyli decyzję UOKiK. Trochę to trwało, ale w końcu pogląd PZFD podzielił także Sąd Apelacyjny, który tę decyzję uchylił w całości. To oznacza, że znowu deweloperzy mogą znowu w pełni korzystać z całego Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej (KZUD), do czego zresztą namawia swoich członków Polski Związek Firm Deweloperskich.
Przypomnijmy istotę sporu deweloperów z UOKiK.
PZFD opracował Kodeks Dobrych Praktyk jeszcze przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej chroniącej interesy kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Reguluje on wzajemne prawa i obowiązki tak dewelopera jak i nabywcy mieszkania. Trzeba też dodać, że dokument powstał we współpracy z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a jego nadrzędnym celem było zapewnienie wysokich standardów świadczeń oferowanych przez członków Związku.
Po jakimś czasie Kodeks został uzupełniony o suplement, czyli Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej. I właśnie znajdujący się w nim zapis o dopuszczalnej różnicy w powierzchni projektowanej do wybudowanej w wysokości 2% zakwestionował UOKiK i zakwalifikował jako klauzulę abuzywną (czyli niedozwoloną, nieuczciwą). PZFD nie zgodził się z tą decyzją i zaczął dochodzić swoich racji przed sądem.
Kolejne Sądy – najpierw Najwyższy, a następnie Apelacyjny, wyraziły opinię, że kwestionowane zapisy Kodeksu Dobrych Praktyk nie mają charakteru abuzywnego, bo nie są wzorcem umowy. Przede wszystkim jednak sądy nie dopatrzyły się jakiejkolwiek sprzeczności tych postanowień z dobrymi obyczajami czy zasadami współżycia społecznego. A zastrzeżenie, że 2-procentowa różnica między powierzchnią lokalu określoną w umowie a powierzchnią rzeczywistą jest dozwolonym określeniem przedmiotu umowy. Innymi słowy, w umowie deweloperskiej możliwe jest sprecyzowanie świadczenia dewelopera za pomocą widełek, przy jednoczesnym uzależnieniu wysokości ceny od rzeczywistej powierzchni lokalu.
Trzeba też dodać, że stanowisko PZFD co do spornych 2%, było zgodne z opiniami niezależnych ekspertów. Biegli z Politechniki Gdańskiej podali w swojej opinii, że: „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4,3% (dla mieszkań o pow. 25 m2) do 2,1 % (dla mieszkań o pow. 100 m2)”.
Reasumując, Kodeks Dobrych Praktyk uzupełniony o Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej są zbiorem standardów w pełni zabezpieczających interesy stron uczestniczących w przedsięwzięciach deweloperskich i wskazane jest z nich korzystać.
