Definicja budownictwa społecznego w ustawie o VAT

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT) oraz załącznika nr 3 do ustawy o VAT, dostawa, budowa, remont lub przebudowa budynków mieszkalnych i ich części, z wyjątkiem lokali użytkowych, podlega opodatkowaniu preferencyjną 7% stawką podatku VAT.

Prawo do stosowania przez Polskę (oraz inne kraje członkowskie Unii Europejskiej) obniżonej stawki podatku VAT na w/w świadczenia jest jednak ograniczone w czasie i wygasa z dniem 31 grudnia 2007. Po tej dacie sprzedaż/remont budynków mieszkalnych powinny zasadniczo podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (w Polsce - 22%). Przepisy wspólnotowe pozwalają jednak objąć obniżoną stawką VAT tzw. społeczne budownictwo mieszkaniowe. Kraje członkowskie mają swobodę ustalenia, co obejmie definicja budownictwa społecznego.

Polskie prawo w chwili obecnej nie zawiera takiej definicji. Jeżeli stosowna definicja nie zostanie wprowadzona do polskiego systemu prawa do końca 2007 roku, od 1 stycznia 2008 roku sprzedaż/remont obiektów mieszkalnych będzie podlegać bez wyjątku opodatkowaniu 22% podatkiem VAT.

Budownictwo społeczne – definicja w toku

Obecnie trwają prace nad opracowaniem definicji budownictwa społecznego. Definicja jest opracowywana na szczeblu rządowym przez Ministerstwo Finansów w porozumieniu z Ministerstwem Budownictwa. Rząd nie zaprezentował do chwili obecnej jednolitego stanowiska w zakresie definicji budownictwa społecznego. Na obecnym etapie wiadomo, że budownictwo społeczne obejmować ma sprzedaż jedynie nowych mieszkań na rynku pierwotnym. Obrót mieszkaniami na rynku wtórnym dokonywany pomiędzy osobami fizycznymi niebędącymi przedsiębiorcami nadal nie będzie podlegał opodatkowaniu VAT lecz 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wstępnie znane są także limity powierzchni budynków i lokali, które mają być objęte definicją budownictwa społecznego – według ostatnich informacji wyniosą one 120 m² powierzchni użytkowej dla mieszkań oraz 220 m² dla domów. Każdy metr ponad ustalony limit będzie objęty 22% podatkiem VAT.

Najprawdopodobniej definicja budownictwa społecznego nie obejmie swoim zakresem budownictwa indywidualnego (inwestycji realizowanych we własnym zakresie systemem gospodarczym). Trwają również spory co do zakresu remontów, które powinny wchodzić w jej zakres. Ministerstwo Finansów chce wprowadzić limit dla remontów – 7% stawką VAT byłyby objęte tylko te remonty, w których wartość wykorzystanych materiałów nie przekroczy 50% całych kosztów remontu.

Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego i budowlanego, wprowadzenie definicji budownictwa społecznego jest właściwym posunięciem. Definicja gwarantuje, że po 1 stycznia 2008 roku ceny metra kwadratowego nowych mieszkań/domów mieszczących się w pojęciu budownictwa społecznego nie wzrosną o kolejne 15%.

Definicja w proponowanym kształcie ma jednak swoje wady. Nie jest dobrym pomysłem, by budownictwo społeczne obejmowało tylko sprzedaż mieszkań nowych na rynku pierwotnym. Deweloperzy coraz częściej poddają rewitalizacji zniszczone obiekty, po czym sprzedają w nich mieszkania. Istnieje ryzyko, iż trzeba będzie za nie płacić 22% VAT.

Wątpliwości budzi wykluczenie z definicji budownictwa społecznego całego budownictwa indywidualnego. Ponieważ przepisy o zwrocie VAT osobom fizycznym od niektórych wydatków związanych z budownictwem przestaną obowiązywać z końcem 2007 r., po tej dacie koszt wybudowania domu systemem gospodarczym wzrośnie, z uwagi na 22% stawkę podatku VAT. Tymczasem w przypadku zakupu domu lub mieszkania od dewelopera będzie obowiązywała preferencyjna 7% stawka VAT.

Nie można także uznać za korzystne objęcie niższym podatkiem VAT tylko takich remontów, w których wartość materiałów budowlanych nie przekraczałaby 50% kosztów remontu.

Definicja budownictwa społecznego jest obecnie opracowywana na poziomie rządowym. Można oczekiwać, że zakres definicji ulegnie zmianie w trakcie dalszych prac. Zakres definicji jest oczywiście sprawą ważną, jednakże najważniejsze jest, aby do upływu okresu przejściowego definicja została przez Polskę wprowadzona.

Wpływ wprowadzenia definicji budownictwa społecznego na ceny nowych mieszkań w 2008 (założenie: cena za metr kwadratowy u dewelopera – 6 tys. zł netto)