Polski deweloper nie ma się czego wstydzić
W porównaniu z innymi krajami, nasz rynek deweloperski stażem jest jeszcze w powijakach, natomiast rozwojem dorównuje tym o wiele bardziej dojrzałym. System komercyjnej sprzedaży mieszkań ewoluował bowiem tak szybko, jak szybko zachodziły zmiany w polskim budownictwie. Takie tempo eskaluje jednak problemy i deweloperzy nie ukrywają, że ich działalność to ciężki kawałek chleba...
Rozmawiamy z Jarosławem Szanajcą, prezesem zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przewodniczącym U.E.P.C., prezesem Dom Development.
Został pan niedawno szefem Europejskiej Unii Deweloperów i Nieruchomości (U.E.P.C.). Jak jest deweloperom w Europie?
W Europie deweloperowi jest zawsze ciężko, bo to jest bardzo ciężki kawałek chleba. W tej działalności wszędzie jest sporo problemów, oczywiście dla każdego kraju inne, specyficzne. I to niezależnie od tego czy chodzi o Polskę, czy o taki zaawansowany rynek jakim jest np. Wielka Brytania, gdzie niby wszystko jest znakomite. Nasz rynek budowania i sprzedaży mieszkań w systemie komercyjnym ma zaledwie kilkanaście lat, więc my się uważnie wszystkiemu przypatrujemy. Jednak muszę podkreślić, że w stosunku do innych nowych rynków, polscy deweloperzy rozwijają się błyskawicznie. Szybko wypracowało sobie pozycję grono naprawdę dobrych firm deweloperskich, dzięki którym nie mamy się czego wstydzić, jeżeli chodzi o jakość produktu, projektowanie, jakość wykonawstwa i standard, który oferujemy. Tak jak Polacy okazali się świetnymi, docenianymi w Europie, pracownikami budowlanymi, tak polscy deweloperzy mają opinię świetnych menedżerów w tej branży.
Ale początki nie zapowiadały takiej kariery polskim deweloperom...
Rzeczywiście, początki były trudne, ale trzeba pamiętać, z jakiego poziomu startowaliśmy. W poprzedniej epoce (tej sprzed 1989 roku) budownictwo było symbolem kiepskiej marki - było utożsamiane ze wszystkim co najgorsze w poprzednim systemie: najgorszej jakości, najgorszych materiałów, najgorszych pracowników. Na początku więc mieliśmy do czynienia z siłami wykonawczym takimi, jakie były na rynku. Poza tym rozpoczęło działalność sporo firm małych, które bazowały na wpłatach klientów nie mając własnego kapitału. Wówczas bardzo łatwo można było nawalić i zawalić całe przedsięwzięcie. Były spektakularne afery, w kilku przypadkach "to odjechało" w stronę szarej strefy. Ale co ciekawe, w Niemczech, w kraju bogatym i ustabilizowanym, co roku wybucha obecnie kilka spektakularnych, prawie półkryminalnych afer dotyczących deweloperów. A w Polsce od dawna tego nie było. Roztrząsając takie historie, media karmią się wydarzeniami sprzed kilku lat. Tak jak metamorfozę przeszło całe budownictwo, tak metamorfozę przeszli deweloperzy.
Poza tym działalność dewelopera reguluje "Kodeks dobrych praktyk". Polski Związek Firm Deweloperskich opracował go i uzgodnił wspólnie z Urzędem Ochrony Konsumentów. Dokument ten obowiązuje już od kilku lat i generalnie jest przez firmy przestrzegany, choć nie zawsze. Jak na dzisiejsze wymogi Kodeks jest nieco za ogólny i właśnie trwają negocjacje z UOK nad uszczegółowieniem jego uregulowań. Urząd w ogóle rozważa większe zinstytucjonalizowanie wszelkich kodeksów dobrych praktyk. Generalnie, przynależność do PZFD automatycznie obliguje do stosowania "Kodeksu dobrych praktyk" i rzetelnego postępowania z klientem. Za uporczywe naruszanie kodeksu i postępowanie nie fair wobec klienta, musieliśmy ze związku usunąć jedną firmę.
Co takiego się wydarzyło, że na "rynku" pojawiła się organizacja deweloperów - swego czasu sporo firm o takiej działalności należało do Polskiego Stowarzyszenie Budowniczych Domów?
Istotnie, zaczęło się od Koalicji kilkudziesięciu dużych firm deweloperskich, która podjęła skuteczną akcję ostrzegająca przed zgubnym skutkiem podwyższenia VAT z 7 do 22% w momencie akcesji do Unii Europejskiej. Pamiętajmy, że rząd Jerzego Buzka zamknął już wtedy rozdział negocjacyjny w tej dziedzinie, nie zgłaszając żadnego wyjątku. W związku z tym groziło nam, że 1 maja 2004 wzrosną ceny mieszkań i domów. A dodajmy - rynek był wtedy w trudnej sytuacji i to by go zdruzgotało na wiele lat. Udało nam się przekonać ówczesny rząd (L. Millera) oraz inne ośrodki decyzyjne. Ten rozdział negocjacyjny został ponownie otwarty i uzgodniono w nim okres przejściowy obniżonego VAT - okres ten zresztą właśnie się kończy. Potem okazało się, że takich wspólnych spraw - łączących duże, średnie i małe, klasycznie deweloperskie firmy w większości mieszkaniowe - jest więcej i tak powstał nasz związek. W tej chwili jest już nas niemal setka.
A co polscy deweloperzy będą mieli z Pana dwuletniego przewodnictwa U.E.P.C.?
Na początek wyjaśnijmy, że Polski Związek Firm Deweloperskich, jako jedyny reprezentuje nasz kraj w Europejskiej Unii Deweloperów i Nieruchomości. Zrzesza ona krajowe federacje deweloperów państw członkowskich Unii i nie tylko, bo na np. znaczącym i aktywnym członkiem jest Turcja. A co Polska będzie miała z mojego przewodnictwa U.E.P.C.? Na pewno będę starał się, wykorzystując również autorytet tej organizacji do poparcia pewnych idei, które w Polsce powinny jak najszybciej "zakwitnąć". To jest w dalszym ciągu utrzymanie 7% stawki VAT, ale dla całego praktycznie budownictwa mieszkaniowego, a nie tak jak w tej chwili, tylko dla małych mieszkań i małych domów. Takie ograniczenie jest bzdurą. Uważam, że naszą misją jest wytłumaczyć nie tylko rządowi, parlamentowi, ale też i społeczeństwu, że opowiadanie o tym, że wynegocjowaliśmy jakąś definicję, uzyskaliśmy limity i mamy pozwolenie z UE stosowania takiej szerokiej definicji, jest nadużyciem i nieprawdą. Unia w tej chwili nie wymaga żadnych limitów, a określenie, jakie mieszkania są objęte polityką społeczną, należy w całości do państw członkowskich. Przykładem niech będzie Anglia, która ma najszerszą definicję budownictwa społecznego - tam przyjęto, że wszystkie nowo powstające obiekty mieszkalne są przedmiotem polityki społecznej. I już! My możemy przyjąć taką samą definicję, gorzej już by było tylko z zerową stawką VAT, którą oni mają dodatkowo. W tej chwili my mamy prawo do utrzymania obniżonej stawki VAT, ale nie niższej niż 5,5% , czyli nasza wstawka 7% jak najbardziej tu pasuje. W UE średnia powierzchnia mieszkalna na jedną osobę wynosi 38 m2. Zatem gdy w Polsce rodzina 2+2 zdecyduje się na mieszkanie według tego standardu, powinno ono mieć powierzchnię 152 m2. Dlaczego więc taka rodzina ma być u nas karana podwyższonym VAT, bo mieszkanie ma większe od tego, za które jest niższy VAT? Poza tym pamiętajmy, że jako kraj, mamy jeszcze przed sobą lawinę regulacji europejskich związanych ze standardami mieszkaniowymi. To idzie powolutku, bo Unia bardzo racjonalnie podeszła do pewnych spraw wiedząc, że nie można jednego dnia wszystkiego nagle zmienić. Wielkimi krokami zbliża się do nas na przykład zmierzenie się z globalnym ociepleniem. Na pewno w tej dziedzinie, jak również w zakresie materiałów budowlanych czy ochrony środowiska, Unia będzie standaryzować przepisy. Na rynku budowlanym pod każdym względem jesteśmy w bardzo dynamicznej sytuacji...
W jakim kierunku będzie rozwijało się mieszkaniowe budownictwo deweloperskie?
Ciągle buduje się za mało mieszkań. Na przykład w zeszłym roku w Warszawie wybudowano ich 14 tys. mieszkań. Co to jest na takie miasto? Jeśli chodzi o strukturę mieszkań, to w dalszym ciągu jest zapotrzebowanie na mieszkania popularne - czyli o określonej lokalizacji, mniejszej powierzchni i normalnym standardzie. Najtańsze mieszkania, o średnim metrażu ok. 50 m kw., są dzisiaj budowane na obrzeżach miast, czasem budynki nie mają wind czy garaży podziemnych. Im bliżej centrum - tym coraz bardziej wzrasta cena, a wraz z nią metraż i standard mieszkania oraz zagospodarowania otoczenia.
Jednak każde miasto będzie rozwijało inaczej, bo każde ma swoją specyfikę. Generalnie rzecz biorąc wydaje się, że czeka nas urbanizacja, czyli tworzenie od nowa oblicza miast, szczególnie tych, w których dużo nabudowało się w sposób "biedny" i nie do końca przemyślany. Oczywiście, znakomitym tego przykładem jest Warszawa, która jest zagospodarowana jak ser szwajcarski - wielkie puste przestrzenie w środku miasta.
Chciałbym jeszcze zwrócić uwagę na pewne zjawisko. W Polsce wykształciły się takie jakby dwa rynki mieszkaniowe. Na jednym rynku inwestycyjnym jest kupowanie mieszkań przez miejscowych. Na drugim zaś inwestują ludzie, którzy tutaj nigdy wcześniej nie byli - oni inwestują przez pośredników i to właśnie to jest ogniwo, które wprowadza zamieszanie na rynku lokalnym mając własna wizję, ile na takim pośrednictwie można zarobić. Taka sytuacja co prawda przekłada się na zyski deweloperów, ale z drugiej strony medalu mamy do czynienia z istnym szaleństwem cenowym, z jakim chociażby mieliśmy do czynienia w ubiegłym roku w Warszawie czy Krakowie, i które trwa jeszcze w niektórych miastach. To na dłuższą metę jest niedobre dla rynku. Przede wszystkim pojawia się na nim dużo podmiotów przypadkowych, którym się wydaje, że potrafią budować i zarobić na boomie. Potem pojawia się jakaś niekontrolowana nadpodaż i sytuacje niekoniecznie prawidłowe. Mamy dzisiaj ciekawą epidemię - deweloperzy, którzy zawarli umowy przez otrzymaniem pozwolenia na budowę, a jak już je otrzymali, to okazało się, że nie są w stanie wybudować po pierwotnej cenie, czyli nie da się na tym zarobić. W związku z tym usiłują rozwiązywać umowy albo co gorsze, każą klientom dopłacać - ale nie po 5-10%, ale czasami i 50%. I to jest właśnie ta nowa fala, która przyszła wraz z szaleństwem cenowym. Dlatego trzeba pamiętać, że nawet prowadzenie inwestycji w boomie jest bardzo ryzykowne.
A jak układa się deweloperom z wykonawcami? Dzisiaj stało się faktem, że wykonawca, który podpisał kontrakt wcześniej akceptując swoje wynagrodzenie, w obliczu rosnących cen materiałów i robocizny niewątpliwie dokłada do interesu, natomiast deweloper zarabia podwójnie, bo wzrosły ceny sprzedawanych przez niego mieszkań. Czy to nie sygnał, że w końcu deweloper nie będzie miał "kim" budować?
To jest istotnie problem. Generalnie są dwie szkoły - niektórzy deweloperzy mają swoje siły wykonawcze i jest ich mniejszość, pozostali wynajmują generalnych wykonawców lub podwykonawców. Rzeczywiście jest tak, że w sytuacji rosnących cen ci wykonawcy nie mieli łatwo. I ich wzajemny stosunek zależy od tego, czy deweloper potrafi się z nim dogadać, trochę podzielić się swoją marżą, której przecież nie zakładał. Moim zdaniem, jest pewnym obowiązkiem, nie tylko moralnym chociaż też, wobec własnej firmy i przyszłości, jakaś próba pomocy temu wykonawcy, żeby nie trzeba było go reanimować i szukać nowego. Poza tym zasada jest taka, że jeśli wykonawca traci na budowie, to nie ma sukcesu - i tego sukcesu nie ma również deweloper, który na tym zarobił. Jeżeli wykonawca nie zarabia to udaje, że pracuje - a jeżeli udaje, że pracuje to udaje, że buduje, czyli nic z tego dobrego nie wyjdzie.
Pojawia się jeszcze problem braku zatrudnienia. Wykonawcy narzekają, że muszą coraz więcej płacić, żeby zatrzymać ludzi. Ale skoro najlepsi fachowcy nam uciekają - to niech uciekają, a my powinniśmy otworzyć sobie rynek pracy, a tego nie robimy. A przydadzą się i firmy i ludzie. Są przecież nasi partnerzy, którzy budują w warunkach ekstremalnych cały Bliski Wschód, są firmy z Pakistanu, Indii, z Chin też. Wydaje się, jakby firmy wykonawcze nie były zainteresowane ściąganiem takich pracowników, bo za nimi przyjdzie firma i pojawi im się konkurencja.
To miałoby dziać się w ten sposób, że całość przepisów - nie tylko podatek VAT, ale również Prawo budowlane, o zagospodarowaniu przestrzennym, postępowaniu administracyjnym - stworzą sytuację dla prawidłowego działania firm na rynku deweloperskim. I my będziemy dążyć do porządkowania spraw tego segmentu. Bo nie może tak być, że miliardy złotych uciekają bez sensu zatrzymane gdzieś w budowach i bezsensownie oprotestowywanych inwestycjach. To tylko powoduje, że koszty mieszkań będą rosły w takim tempie, że w końcu staną się niedostępne. W obecnych warunkach nasza działalność jest bardzo uciążliwa. PZFD jest komercyjnym związkiem pracodawców, który działa, oczywiście, na rzecz swoich członków, ale mamy również świadomość tego, że gdy nam jest lepiej, lepiej realizuje się zadania, tym lepiej jest przeciętnemu Kowalskiemu w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. My dostarczamy dobro bodaj najważniejsze ze wszystkich dóbr trwałych i jeżeli nam się pozwoli dostarczyć je trochę taniej niż trochę drożej, trochę szybciej niż trochę wolniej i trochę lepsze niż trochę gorsze - to wówczas wypełniamy ważną misję społeczną i powinno się naszego głosu słuchać. Bo kto wie więcej od nas, jak budować taniej, szybciej i lepiej - na pewno nie rządzący...
Jednym z punktów strategii PZFD jest: "dążenie do upowszechnienia prawa każdej polskiej rodziny do własnego mieszkania jako podstawowego dobra społecznego". Brzmi patetycznie, a jak to miałoby wyglądać w praktyce?
Swego czasu, na początku lat 90. głośno było o szukaniu polskiego odpowiednika słowa - developer. Wówczas najbardziej pasowało określenie spekulant, ale z powodu negatywnego wydźwięku, nie miało szans na akceptację. Będzie polski odpowiednik dewelopera?
Już chyba nie. Developer uzyskał polską pisownię z "w" w środku, został przyswojony przez nasz język, tak jak chociażby wcześniej - komputer. My w każdym bądź razie nie szukamy żadnego odpowiednika. A co do wcześniejszych propozycji nazewnictwa , to deweloper istotnie kupuje ziemię i potem ją sprzedaje, ale w międzyczasie jego produkt obrasta w wartość dodaną - od opracowania koncepcji całego przedsięwzięcia, uzbrojenia terenu, projektowanie, budowę po wyposażanie obiektów i dopiero sprzedaż. Taka działalność już się nie mieści w definicji spekulanta.
