Podstawą udanego procesu inwestycyjnego jest zaufanie

2013-02-20 15:17
Maciej Mycielski
Autor: bkz Maciej M. Mycielski

Nowe inwestycje - dialog zamiast konfliktu. Czy inwestorzy i architekci umieją rozmawiać o swoich projektach? Jak dobrze budować i uniknąć protestów społecznych? Rozmowa z Maciejem M. Mycielskim, architektem, urbanistą, założycielem pracowni Mycielski Architecture & Urbanism.

Na jakość przestrzeni w Polsce narzekają wszyscy. Co jest tego przyczyną? Dlaczego wygląd naszych miast odbiega od miast zachodniej Europy? Urzędnicy winią za to architektów, architekci – złe prawo i urbanistów, a mieszkańcy – wszystkich, w tym najbardziej inwestorów i deweloperów, którzy kierują się wyłącznie jak największym zyskiem. Co można zrobić, by to zmienić?
Trudno porównywać jakość przestrzeni zurbanizowanej w Polsce z innymi krajami europejskimi.  Zanim zaczniemy rozmawiać o wdrażaniu spójnych wizji rozwoju miasta, musimy uświadomić sobie pewne zaistniały fakty. Przede wszystkim wydaje się, że brak jeszcze w Polsce czegoś co nazywam „wyższą kulturą demokracji”, pozwalającą na wypracowanie kompromisu w toku merytorycznej dyskusji i w duchu porozumienia wszystkich podmiotów zainteresowanych nowymi inwestycjami. Partycypacja społeczna w krajach zachodnich o ugruntowanej demokracji jest powszechna i praktyczna. W Polsce taka kultura demokracji, miejmy nadzieję, w końcu nastąpi – widać już pozytywne efekty wielu oddolnych inicjatyw. Poziom zaufania obywateli do instytucji publicznych oraz tzw. „deweloperów” w Polsce niestety jest bardzo niski i trzeba przyznać, iż  wielu wypadkach jest to w pełni zrozumiałe. Musimy też zaznaczyć, że wiele podstawowych potrzeb miast i mieszkańców nie jest jeszcze zaspokojonych. Lepsza jakość zagospodarowania przestrzeni pozostaje w tyle priorytetów rozwoju miast. Niezbędny jednak jest skok jakościowy przestrzeni zurbanizowanej w Polsce – staramy się to osiągnąć poprzez przekonujące przykładowe projekty. Podsumowując - musimy pracować nad wyższą kulturą demokracji, zasłużyć na zaufanie, oraz projektować lepszą jakość przestrzeni publicznych, zorientowanych na lepszą jakość codziennego życia. Bez tego nie dokona się żadnej istotnej zmiany.

Powstają jednak nowe obiekty. Jak budować dobrze i w zgodzie z otoczeniem unikając przy tym chaosu przestrzennego a jednocześnie protestów społecznych, które na długi czas mogą zablokować każdą inwestycję? Najgłośniejsze przykłady to Hala Koszyki w Warszawie czy bitwa ekologów o Rospudę...
Każdy projekt powstaje w konkretnym miejscu i w konkretnym społecznym kontekście. Jak zaznaczyłem, podstawą udanego procesu inwestycyjnego pozostaje zaufanie, na które trzeba zasłużyć u decydentów, jak też u lokalnej społeczności. Wiele nieporozumień wynika z braku wiedzy merytorycznej czy zasadniczego dialogu, z braku wizji, czy po prostu z braku woli szukania właściwych rozwiązań, które zawsze istnieją. Odbudowanie zaufania społecznego to jeden z efektów warsztatów urbanistycznych tzw. „Charrette”, które wprowadzono do praktyki projektowej w Stanach Zjednoczonych w czasie, gdy kształtowała się idea „nowej urbanistyki” (New Urbanism). Jego celem było tworzenie lepszych, bardziej harmonijnych i komfortowych przestrzeni do życia na podstawie funkcjonalnych, zintegrowanych dzielnic. Jak się okazało, są to jednocześnie miejsca, w których ludzie chcą przebywać, chcą mieszkać i są skłonni za to więcej płacić… bo takich miejsc brakowało! Dlatego, stały się też znakomitą inwestycją… W ciągu dwudziestu lat uczestniczyłem w wielu warsztatach projektowych typu „Charrette” w Stanach Zjednoczonych oraz w Europie. Ta metoda planistyczna przynosi bardzo dobre efekty i dlatego nie miałem wątpliwości, że również w Polsce może się przydać.

Pańska pracownia Mycielski Architecture & Urbanism (MAU) wprowadza tę metodę także w Polsce. Na czym polega przydatność warsztatów "Charrette" dla inwestora czy właściciela terenu?
Warsztaty urbanistyczne „Charrette” to bardzo użyteczne narzędzie projektowe w zagadnieniach urbanistycznych i planistycznych. Pomagają w skuteczny sposób wypracować wizję i plan nowej inwestycji czy strategii rozwoju, w dodatku wizję kompletną i spójną, która rozważy oczekiwania wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego, a więc zarówno inwestora, jak i władz samorządowych oraz mieszkańców. Warsztaty, które organizujemy głównie na zlecenie inwestorów, dotyczą różnych zagadnień planistycznych. Mogą to być na przykład przekształcenia terenów przemysłowych na tereny mieszkalne (Katowice Bażantów), modernizacja ośrodka wypoczynkowego (OSIR w Rogoźniku, powiat Będzin), budowa od podstaw nowej dzielnicy (Siewierz-Jeziorna), przestrzenie publiczne i restrukturyzacja ciągów komunikacji w dużej dzielnicy (obszar „Gdyni Zachód”), czy rewitalizacja terenu poprzemysłowego po zamkniętej Papierni w Mirkowie (Konstancin-Jeziorna).

Ile warsztatów "Charrette" przeprowadził Pan w Polsce?
W Polsce zorganizowaliśmy już ponad 10 takich warsztatów, między innymi te, wymienione powyżej. Pierwszy zorganizowaliśmy w 2001 roku w Poznaniu. Był to projekt studyjny nowej dzielnicy Szczepankowo, który miał posłużyć wypracowaniu wizji oraz sposobu współpracy między władzami miasta oraz belgijskim inwestorem – projekt ten wciąż ma szanse realizacji. W Poznaniu również zrealizowaliśmy warsztat „Charrette” dla terenów „Modeny” w dzielnicy Jeżyce, gdzie uzyskaliśmy kompromis uzyskując WZ. Obecnie pracujemy nad restrukturyzacją dzielnicy „Gdynia Zachód”, najbardziej dynamicznie rozwijającego się obszaru Gdyni. Przedmiotem opracowania jest propozycja optymalizacji  6 MPZP w ścisłej współpracy z Biurem Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni, na podstawie kompleksowej wizji rozwoju wypracowanej podczas 5-dniowych warsztatów „Charrette” w maju ub.r. Prace końcowe będące efektem warsztatów planistycznych „Charrette” to bowiem nie tylko wizja urbanistyczna i architektoniczna, ale także analiza opłacalności inwestycji, oceniająca ryzyko i potencjalne korzyści dla inwestorów, właścicieli terenów, a także samego miasta.

Jaki jest koszt organizacji takich warsztatów?
Warsztaty najczęściej są finansowane przez firmy inwestycyjne czy właścicieli terenów rozwojowych - przetargi organizowane przez samorządy należą jeszcze do rzadkości. Zanim proponujemy organizację warsztatów urbanistycznych „Charrette”, zaczynamy od podstawowych analiz przestrzennych oraz diagnozy sytuacji społecznej. Jeżeli te wypadają pozytywnie, możemy się wtedy wraz z decydentami zaangażować w projekt. Same przygotowanie warsztatów pod względem merytorycznym czy logistycznym może trwać od 3 do 6 miesięcy. Warsztaty trwają zwykle 3 do 7 dni, a opracowanie końcowe wraz z raportem ekonomicznym i planistycznym 3 dodatkowe miesiące. Warsztaty skupiają wokół jednego tematu od 5 do 14 uznanych specjalistów przez cały ten czas, takich jak  urbaniści i architekci, ekonomiści, doradcy inwestycyjni i nieruchomości, drogowcy i inżynierowie ruchu, czy akwareliści potrafiący szybko i sprawnie wizualizować poszczególne rozwiązania, w taki sposób by były one czytelne dla każdego. Oprócz tego, dopraszamy do zespołu doradców z różnych dziedzin (np. konserwatorów zabytków, czy specjalistów branżowych), w zależności od zadania jakie mamy do wykonania. Koszt musi się więc wahać od 50 do 500 tys. zł. w zależności od rodzaju i wielkości terenu, kompleksowości, skali i zakresu opracowania.

Czy to się inwestorom opłaca, podraża przecież koszty samej inwestycji?
Nie ma nic bardziej kosztownego, czy powodującego straty, od wdrażania błędnych wizji inwestycyjnych czy forsowania rozwiązań planistycznych wbrew realiom ekonomicznym czy oczekiwaniom społecznym. Korzyści wynikające z dobrego planu na podstawie merytorycznego i społecznego porozumienia wokół inwestycji są bezdyskusyjne. Warsztaty Charrette zorganizowane w Konstancinie-Jeziornie wykazały, że Stara Papiernia w Mirkowie może stać się wielką atrakcją dla Konstancina-Jeziorny, a nawet regionu. Może zapewnić mieszkańcom atrakcyjną przestrzeń i nowe miejsca pracy, a gminie znaczne dochody. Efektem warsztatów była poprawa wizerunku właścicieli terenu oraz powstanie spójnej wizji rozwoju dla tego zaniedbanego obszaru. Warsztat także odnowił zaufanie społeczne wokół Papierni i przyniósł praktyczny efekt w formie kompleksowego wniosku do gminy o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego na taki, który umożliwi rewitalizację Papierni zgodnie z zamierzeniem inwestora i we współpracy z organami samorządu lokalnego.

Co jest niezbędne, by warsztaty Charrette były udane?
Przede wszystkim niezbędna jest dobra wola i merytoryczny dialog z decydentami i ze społeczeństwem, i to możliwie w najszerszym gronie. Konkretne problemy muszą być nazywane po imieniu i brane pod uwagę. Konieczne jest spotkanie wszystkich stron zainteresowanych inwestycją i stworzenie pola do swobodnej dyskusji. Podczas warsztatów opracowujemy „na żywo” koncepcje zagospodarowania, na bieżąco analizujemy postulaty stron, wnioski z trwającej dyskusji i opinie zaproszonych gości. 
Samorządowcy i inwestorzy nie muszą bać się konfrontacji i dyskusji. Szczególnie ważny jest także udział mieszkańców, zwłaszcza wtedy, gdy już mają oni jakieś zastrzeżenia do inwestycji, albo gdy zmienia się przeznaczenie terenu. Ludzie z natury nie lubią zmian. Dyskusja i uważne wysłuchanie ich racji zawsze rozładowuje sytuację i stwarza pole do nowego spojrzenia. Mówiąc o zaufaniu, jestem zaszczycony, że podczas realizowanych w ostatnim czasie warsztatów otrzymaliśmy honorowy patronat Burmistrza czy Prezydenta miasta nad tymi wydarzeniami. Uzyskaliśmy również współpracę ze znaczącymi ośrodkami naukowymi, organizacjami zawodowymi czy pozarządowymi. To już jest wyraźny znak, że merytoryczna współpraca w budowania ładu przestrzennego w Polsce nie tylko jest możliwa, ale wręcz pożądana.

Czy zgadza się Pan z opinią prof. Krystyny Pawłowskiej z Krakowa, iż w konfliktach wokół nowych inwestycji to nie mieszkańcy są odpowiedzialni za brak porozumienia, ale władze, inwestorzy i architekci, czyli nadawcy komunikatu?
Wszyscy jesteśmy współodpowiedzialni za ład przestrzenny, także mieszkańcy. Nie skupiałbym się tak bardzo na konfliktach, raczej na rzeczywistym potencjale miejsca, na którym mogą zyskać wszyscy. Brak porozumienia wynika prawie zawsze z braku wiedzy, woli czy zaufania. Wszystko to należy brać pod uwagę, aby wszelkie  „komunikaty”  w procesie projektowym czy planistycznym były wiarygodne i prawdziwe, a nie były tylko narzędziem marketingowym. Tak samo, partycypacja społeczna czy wszelkie warsztaty projektowe muszą być oparte na jawnych przesłankach inwestorskich i samorządowych oraz mieścić się w ramach konkretnych celów rozwoju i dobra publicznego.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej