Bryx: Kryzys w budownictwie mieszkaniowym? Jaki kryzys!

Wszyscy eksperci od budownictwa od zawsze byli i są nadal zgodni, że największą machiną napędową w tej branży, ale również i całej gospodarki jest budownictwo mieszkaniowe. Są nawet wyliczenia, że 1 złotówka wydana na budowę mieszkań generuje 2-3 zł w innych sektorach gospodarki i daje zwrot 2 zł do budżetu w postaci podatków. Dziwi więc, że w Polsce państwo nie kreuje rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Rynek został oddany deweloperom, a oni traktują go tak jak muszą, czyli stricte biznesowo.Rozmowa z prof. Markiem Bryxem o tym, czy jest kryzys i na ile w gospodarce rynkowej państwo powinno ingerować w budownictwo, szczególnie budownictwo mieszkaniowe...

W latach 2001-03 był Pan prezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Zastąpił on dawne Ministerstwo Budownictwa. To w tedy weszła w życie podatkowa ulga odsetkowa dla inwestorów biorących kredyt na cele mieszkaniowe. Jaką ma Pan refleksję dziesięć lat później, gdy Urzędu Mieszkalnictwa już dawno nie ma, zamyka się program „Rodzina na swoim”, a ulga odsetkowa jest marginalną formą pomocy i nie przyczyni się do rozwoju budownictwa mieszkaniowego...
Nie rozumiem polityki, która w kwestii mieszkaniowej mówi obywatelom: „Radźcie sobie sami”. Dla mnie polityka to aktywność państwa w rozwiązywaniu problemów – w tym przypadku mieszkaniowych. To jedna z najważniejszych funkcji, jakie państwo powinno spełniać w stosunku do obywateli. W Urzędzie Mieszkalnictwa, którym kierowałem,powstawały programy pomocy, jak choćby ulga odsetkowa czy ustawa o rachunku deweloperskim. Chcieliśmy też wprowadzić ustawowo regułę, zaczynając od mieszkań nowych, że wynajem mieszkań odbywa się po cenach rynkowych – by uczynić je bardziej dostępnymi dla wynajmujących. Ustawa o rachunku deweloperskim właśnie weszła w życie, co prawda po dziesięciu latach – a więc co najmniej o tyle moje pomysły wyprzedziły rzeczywistość – ale jak widać, państwo próbuje realizować swoje obowiązki.

Może skoro mamy gospodarkę kapitałową, wspieranie przez państwo jednego z działów, w tym przypadku budownictwo mieszkaniowe, to psucie zasad wolnego rynku?
Coś takiego jak wolny rynek w praktyce nie istnieje! Jest pojęciem wyłącznie teoretycznym, zakładającym kompletny brak zasad. Wprowadzanie jakichkolwiek zasad do tej ortodoksyjnej kategorii to oczywiście ich łamanie. Jeśli jednak mówimy o polityce, czyli praktycznym oddziaływaniu państwa, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Finansowe zachęcanie i wsparcie ludzi inwestujących w nieruchomości to – pomijając obowiązek władzy wobec społeczeństwa – dobry interes dla państwa. Na podstawie danych i warunków istniejących w 1999 r. wyliczyłem, że do budżetu wraca przynajmniej 15% wartości mieszkań oddanych do użytku. Pełna formuła pokazuje jeszcze większe korzyści. Chociaż opublikowałem te wyliczenia w 2001 r. (M. Bryx „Finansowanie inwestycji mieszkaniowych”), nikt ich nigdy nie podważył. Warto byłoby, aby ktoś pokusił się i zrobił podobne w warunkach roku 2012. Wszelkie ulgi budowlane to pieniądze świetnie ulokowane, bo korzyści dla państwa są znacznie większe niż k wota tej pomocy. Państwo powinno zachęcać: „Zarabiaj, inwestuj, jak Cię stać, to kupuj lokum albo buduj!”. Jeśli udało nam się skutecznie obronić przed kryzysem, to głównie dzięki budownictwu mieszkaniowemu. Trafiają oczywiście do Polski duże środki unijne, są bardzo ważne, ale doceńmy też rolę ulg dla budujących. Tworzyły klimat do inwestowania. Jeżeli w tak trudnej sytuacji gospodarczej, jaką mamy w Europie i na świecie, państwo rezygnuje z zachęcania do budowania, to przełożenie na rynek musi być zdecydowanie negatywne. Nie będzie zapotrzebowania na materiały, pracy dla wykonawców – kolejna grupa, kilkaset tysięcy ludzi, będzie miała gorzej. Jest głęboki sens ekonomiczny w utrzymaniu rynku budowlanego na stałym poziomie około 100 tys. lokali mieszkalnych zbudowanych w ciągu roku. W budownictwie mieszkaniowym bez ulg dla inwestorów taki poziom może się okazać nieosiągalny. Najważniejsza dla rynku jest stabilność. Przypomnę, że przeżyliśmy gwałtowny skok popytu w 2006 r., kiedy minister finansów Zyta Gilowska zrezygnowała z okresu przejściowego na VAT w budownictwie i zapowiedziała zniesienie ulgi odsetkowej. W obliczu tej groźby ludzie rzucili się do budowania i kupowania nieruchomości, bo potencjalny inwestor myślał tak: „Zbuduję teraz albo nigdy”. Za tym poszedł wzrost cen – gwałtowny, rozlewający się na cały sektor budownictwa i nieruchomości. Popyt, który mógł każdego roku być na tym samym poziomie lub rosnąć w racjonalnych granicach wynikających ze wzrostu dochodów, został zaburzony. Popyt lat przyszłych został „ściągnięty” na rok 2006, powodując niebywały wzrost cen. To było świetne dla deweloperów wówczas i dawało oczywistą prognozę spadku tych cen po jakimś czasie. Dla odmiany teraz widzę zagrożenie dla stabilności rynku mieszkaniowego w rezygnacji państwa z pomocy finansowej dla inwestorów.

Jak głęboki mamy teraz kryzys w budownictwie mieszkaniowym?
Jaki kryzys! Ten kryzys jest głównie w mediach, bo o czymś trzeba pisać, a właściwie czymś trzeba straszyć... Wszyscy narzekają, a nie jest tak źle – wskaźniki są całkiem dobre. Dziennikarze rozdmuchują każde zagrożenie. Ci, co śledzą media, nie wszystko rozumieją, ale się boją i zaczynają robić nerwowe ruchy, na przykład wyciągać pieniądze – zrywają lokaty, potem wracają i znów je zakładają. Myślę, że poddajemy się za dużej presji otoczenia zewnętrznego. Przydałby się nam wewnętrzny spokój. Mimo że nasz rynek jest połączony z innymi rynkami, spokojnie powinniśmy robić swoje. To dotyczy też zakupu nieruchomości, budowy domu. Rozważnie, nie podejmując pochopnych decyzji. Prasa krzyczy: „Kupuj, bo taniej nie będzie!” i ludzie dają się nabrać. Potem okazuje się, że okazji nie było, jest za to zagrożenie niespłaceniem kredytu. Liczmy bardziej na siebie, a nie na to, że państwo nam pomoże. Jeśli pomoże, na przykład bodźcami dla budownictwa mieszkaniowego, będziemy mieć przyjemną niespodziankę. Niespodzianki jednak nie zdarzają się często.