Bądź czujny, ustawa już jest
Unijna dyrektywa 2002/91/WE, dotycząca systemu oceny energetycznej budynków, wreszcie została wdrożona. Po zaciętych bojach - można dodać. Czy spór pomiędzy stroną, opowiadającą się dotąd za jej wdrożeniem a izbami budowlanymi tym samym się zakończył? To pokaże praktyka. Osoby działające na rynku obrotu nieruchomościami będą jednak musiały zachować sporą czujność, stosując nowe przepisy. Z Marcinem Piotrowskim, wiceprezesem Konfederacji Nieruchomości i Budownictwa, rozmawia Magdalena Stopa.
Od kiedy dokładnie obowiązują przepisy? Wejście w życie unijnego prawa przeszło prawie bez echa. I nie mamy odrębnej ustawy.
Tak, odrębna ustawa nie powstała. Tzw. dyrektywę energetyczną wdraża nowelizacja, już druga w tym roku, prawa budowlanego. Myślę, że za datę obowiązywania przepisów można przyjąć 19 października 2007 roku. Tego dnia dokument został wydrukowany w Dzienniku Ustaw. Dostaliśmy więc hasło start: zgodnie z delegacją zawartą w noweli jak najszybciej muszą ruszyć przepisy wykonawcze, określające, jak będzie wyglądać sama certyfikacja. Natomiast do 18 stycznia 2008 roku mamy czas na opracowanie przepisów, definiujących zawód audytora energetycznego.
Z wdrożeniem dyrektywy spóźniliśmy się ponad półtora roku. Czy mimo to jest się z czego cieszyć?
Ominęły nas kary. Byliśmy już na drodze wezwania przedsądownego, w czerwcu 2007 roku Bruksela wszczęła przeciwko nam procedurę karną. A to ostatni krok przed Trybunałem Konstytucyjnym. Mogliśmy zostać wezwani do zapłacenia od kilku do kilkunastu milionów euro. Teraz rozpoczynamy procedurę wdrażania systemu oceny energetycznej budynków, musimy też przygotować zespół ekspertów, którzy będą certyfikować budynki. Oczywiście, jeśli od 1 stycznia 2009 roku system nie będzie działał, Unia Europejska może się pokusić o ściągnięcie kar. Od jakiegoś czasu na kraje, opóźniające się z wdrażaniem dyrektyw, patrzy mniej łaskawym okiem.
Ale ekspertów już mamy. Słyszałam nawet o trzech listach osób, które są wyszkolone do wykonywania audytów energetycznych.
Rzeczywiście, świadectwo energetyczne można uzyskać z trzech źródeł. Po pierwsze mamy inżynierów z uprawnieniami do projektowania, po drugie - osoby z wyższym wykształceniem, które przeszły odpowiedni kurs i zdały egzamin w ministerstwie. Trzecia grupa to osoby z wyższym wykształceniem, które ukończyły minimum roczne studium podyplomowe, związane z energooszczędnością. Z kolei nowela mówi już o jednej liście. Ta ma obejmować osoby, które zdały egzamin przed ministrem. Myślę, że na tę listę załapią się również osoby po studiach podyplomowych. Kontrolę nad certyfikacją będzie miało ministerstwo, ono też będzie prowadziło elektroniczną bazę uprawnionych certyfikatorów. Inwestor, szukający osoby, która mogłaby przeprowadzić audyt, będzie się więc musiał udać do ministerstwa i zapoznać z tą bazą. Z moich informacji wynika, że do tej pory na sto błędnie przeprowadzonych audytów, 70 proc. zostało wykonanych przez inżynierów z uprawnieniami.
Na co warto zwrócić uwagę, czytając ustawę?
Najważniejsza jest data, czyli 1 stycznia 2009 roku. Osoby, które mają w planach sprzedaż bądź wynajem mieszkania, już we wrześniu przyszłego roku powinny zastanowić się nad jego scertyfikowaniem. Na razie system obejmie obiekty, które znajdują się w obrocie. Ale przypuszczam, że kolejnym krokiem Unii będzie rozszerzenie obowiązku. Oznaczałoby to, że dokument stwierdzający, ile energii zużywa nasz dom i jakie są sposoby niwelowania jej strat, będzie musiała mieć każda nieruchomość. A poza datą? Ważne jest, kto będzie certyfikował obiekt. Od tej osoby będzie bowiem zależało, czy dokument przygotuje rzetelnie. Jako właściciel nieruchomości, szukający dobrego audytora, pokusiłbym się nawet o specjalny przetarg.
To może otwierać drogę do łapówkarstwa?!
Gdyby audyty miała wykonywać tylko jedna grupa osób, to można mieć takie wątpliwości. Ale audytorzy swoje uprawnienia w zakresie certyfikacji zdobywają na trzy różne sposoby. Poza tym ustawa wprowadza skutecznie narzędzie, które zmniejsza ryzyko łapownictwa. Mam na myśli możliwość pociągnięcia audytora do odpowiedzialności cywilnej. Jeśli świadectwo energetyczne będzie zawierało nieprawdziwe informacje, ministerstwo będzie mogło poddać taką osobę weryfikacji. Łatwo sobie wyobrazić naciągaczy, zwiększających wartość mieszkań, oferowanych do sprzedaży.
A skąd ktoś, nieznający bliżej tematu, ma wiedzieć, że certyfikat zawiera błędy?
Np. patrząc na rachunki. Certyfikat będzie dokładnie mówił, w jakim stanie jest nasz dom: ile energii spalamy, jak ją spalamy, poprzez co ona ucieka. Nawet będzie podane w kilowatogodzinach, ile energii potrzeba na eksploatację budynku. W przypadku podejrzeń certyfikat będziemy mogli zakwestionować, a ministerstwo zleci stosowną ekspertyzę. Jeżeli hipoteza się potwierdzi, będziemy mieli podstawę, by domagać się odszkodowania od tego człowieka. Jest to więc jakiś bat. Choć z drugiej strony oczywiście należy zachować czujność. W istocie gra będzie się toczyć o nasze własne pieniądze w przyszłości. Certyfikacja może też dyscyplinować deweloperów.
Bat na deweloperów?
Myślę, że tak się może stać. Nie chcę krytykować całego ich środowiska, natomiast moim zdaniem wielu z nich - chcąc zarobić - postępuje nie fair. To jasne, że ich interesuje jak najszersze rozwarcie nożyc między kosztami wykonawstwa a zyskiem ze sprzedaży. Cenę mogą jednak windować za pomocą wartości samej nieruchomości, mogą też próbować oszczędzać na materiałach. Jeśli już na etapie projektu będą zmuszeni wykonać certyfikację energetyczną, klasa budynku nie będzie się mogła potem zmienić. Nie będą mogli wstawiać słabszych, tańszych okien, mających niższy współczynnik przenikania ciepła, nie będą też mogli zaoszczędzić na izolacji.
Jeśli jednak deweloperzy będą stosowali wyłącznie produkty dobrej jakości, ceny mieszkań mogą pójść w górę.
Właśnie nie. Do tej pory klient, który przychodził do dewelopera, mógł ocenić tylko to, czy obiekt mu się podoba. Teraz już na wstępie będzie mógł sprawdzić, ile energii zużywa mieszkanie. Klasa energetyczna mówi o poziomie kosztów, a te - po wybudowaniu - nie będą się mogły zmienić. Jeśli zdarzyłaby się sytuacja, że trzy budynki, budowane przez trzech różnych deweloperów, a znajdujące się na tym samym osiedlu, mają różne standardy energetyczne - powiedzmy D, E i F - nie mogą one mieć tej samej ceny za metr kwadratowy.
Ustawa, wdrażająca dyrektywę, promuje certyfikację energetyczną. Konfederacja ma na pewno szereg pomysłów, jak dotrzeć do końcowego odbiorcy, który dziś jeszcze nie myśli o tym, jak zatrzymać ciepło w domu. Jakie działania podejmujecie?
W maju 2007 roku uruchomiliśmy portal www.epbd.pl, który w naszym zamierzeniu ma stać się wiodącym źródłem informacji na temat energooszczędności: zarówno dla osób, wykonujących certyfikaty, jak i tych, którzy planują sprzedaż bądź wynajem lokalu. Na działania komercyjne nas nie stać. Możemy się jedynie podpierać naszą wiedzą i z tą wiedzą chcemy dotrzeć do mediów. A poprzez nie budować świadomość społeczną.
