Ceny mieszkań w Polsce - o ile wzrosną w 2022 roku? Czy będzie nas stać na zakup mieszkania? Prognozy

2022-05-23 10:11
Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Getty Images Średnia wartość mieszkań w dużych miastach wzrosła między marcem 2021 i marcem 2022 średnio o 17%

Ceny mieszkań w Polsce są o około 17% droższe niż przed rokiem. Póki co, spadków nie ma, mało tego, powinniśmy się spodziewać kolejnych wzrostów cen. Aktualna sytuacja w Polsce wskazuje na to, że podwyżki mogą być znaczące, biorąc pod uwagę dwucyfrową inflację, rosnące ceny materiałów budowlanych i ich ograniczoną dostępność. Dowiedz się jakie są prognozy 2022. O ile zdrożały mieszkania w dużych miastach? Poznaj opinie ekspertów.

Spis treści

  1. Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną?
  2. Prognoza - o ile mogą wzrosnąć ceny mieszkań w Polsce?
  3. Czy ceny mieszkań w Polsce mogą zacząć spadać?
  4. O ile zdrożały mieszkania w dużych miastach?
  5. Kredyty mieszkaniowe będą jeszcze droższe
  6. Rosną koszty budowy, będą rosnąć ceny mieszkań
  7. Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań

Dlaczego ceny mieszkań w Polsce rosną?

Wysokie ceny surowców i materiałów budowlanych oraz problem z ich dostępnością powodują opóźnienia w realizacji rozpoczętych inwestycji i utrudniają budowę nowych. Dodatkowym problemem jest nagły i dynamiczny odpływ pracowników z Ukrainy, którzy wrócili walczyć o swój kraj. Do tego dochodzi wysoka inflacja, rosnące stopy procentowe oraz ustawa deweloperska i sankcje nakładane na Rosję. Należy tutaj uwzględnić również utrzymujące się problemy z niską dostępnością coraz wyżej wycenianych działek pod nowe osiedla. Wszystkie te czynniki bezpośrednio wpływają na podwyższenie kosztów budowy, a co za tym idzie, cen mieszkań. W obecnej sytuacji, to jak zachowa się rynek, będzie wiadomo za kilka miesięcy.

Przypomnijmy, że 5 maja 2022 RPP znacząco podniosła wysokości stóp procentowych, aby chronić złotówkę. Główna stawka wzrosła z 4,5 do 5,25%. Mamy też dwucyfrową inflację w Polsce.

Czytaj więcej:

Duży wpływ na ceny mieszkań będzie miała ustawa deweloperska, z 2021, która wchodzi w życie 1 lipca 2022. Zawarte w przepisach regulacje zaczną obowiązywać deweloperów i inne podmioty związane z funkcjonowaniem rynku, w tym również banki. Przeczytaj cały artykuł o ustawie deweloperskiej.

Prognoza - o ile mogą wzrosnąć ceny mieszkań w Polsce?

Prognozowane przez NBP kolejne wzrosty inflacji będą miały odzwierciedlenie w podwyżkach cen energii, transportu, materiałów budowlanych oraz presji płacowej po stronie wykonawców. Oznacza to wyższe koszty generalnego wykonawstwa. Ponadto, ograniczona ilość działek budowlanych, szczególnie w dużych miastach, sprawi, że ich ceny będą szły w górę. Wszystkie te czynniki, a także wchodzący w połowie roku Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowodują wzrost cen, ale zakładam, że będzie on kilkuprocentowy. Cena za metr kwadratowy w dużym mieście jest już dzisiaj bardzo wysoka, a zapowiadane podwyżki stóp procentowych uniemożliwią kolejnym grupom klientów pozyskanie kredytu. Dlatego deweloperzy, dla których klient indywidualny jest nadal głównym odbiorcą, nie będą windować cen wyżej niż o 3-5 procent - twierdzi Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development.

Przypomnijmy, że rekordowo niskie stopy procentowe i drożejące ceny materiałów budowlanych pod koniec 2021 roku doprowadziły do bardzo wysokiego popytu na mieszkania i znacznego wzrostu cen. Tempo wzrostu było zbliżone we wszystkich segmentach rynku (małe, średnie i duże lokale) i w kwietniu 2022 wyniosło ok. 17% r/r. W Warszawie trzeba już zapłacić ponad 13 tys. zł za m², w Krakowie około 12,5 tys., Białymstoku prawie 10 tys.

Przed 24 lutym obserwowaliśmy rekordowy napływ gotówki do sektora mieszkaniowego. Osoby posiadające odpowiednio duże oszczędności chętnie inwestowały w nieruchomości, ale to się teraz zmienia, ze względu na wzrost stóp procentowych.

Przypomnijmy, że jeszcze w pierwszym kwartale 2020 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Polsce wynosiła 4567 zł. Kolejne, pandemiczne miesiące przyniosły już dość wyraźne skoki (w I kwartale 2021 roku do 4944 zł, a w II - 5112 zł). Średnie ceny za m² w kwietniu 2022 w największych polskich miastach wyniosły 9,6 tys. zł.

Czytaj też:

Czy ceny mieszkań w Polsce mogą zacząć spadać?

Jest grupa ekspertów, która twierdzi, że ceny mieszkań w Polsce mogą zacząć spadać. Jako główny powód podają załamanie popytu na rynku. Pojawiają się sygnały, że mieszkania nie sprzedają się już na pniu. Dlaczego tak się dzieje? Powody są przynajmniej trzy.

  • mieszkania są bardzo drogie,
  • rośnie wysokość stóp procentowych (aktualnie 4,5%),
  • zaostrzone zostały zasady udzielania kredytów.

Jeśli ktoś czeka z kupnem mieszkania na spadki cen to jest nikła szansa, że spadną. Nawet gdyby, to będzie bardzo trudno o dobre warunki kredytowe w bankach i niewielu będzie stać na kupno mieszkania.

Według kwietniowego raportu brokera finansowego Notus Finanse w ciągu zaledwie kilku dni zdolność kredytowa Polaków drastycznie spadła. Oferowana przez banki kwota na zakup mieszkania przez singla jest niższa średnio o 17%, rodziny 2+1 o 27%, a rodziny 2+2 o 23%. W ujęciu indywidualnym, w niektórych bankach zdolność kredytowa dla ww. przykładów spadła nawet 42%.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal S.A. powiedział - "Nie zakładamy scenariusza, w którym ceny mieszkań miałyby spadać. Należy się spodziewać trendu wzrostowego w odniesieniu do cen nieruchomości."

Czytaj więcej:

Analiza cen mieszkań - rynek wtórny, Warszawa

O ile zdrożały mieszkania w dużych miastach?

Najwięcej podrożał 1m² w Warszawie i wynosi obecnie rekordowe 13080 zł. Powyżej 10 000 zł za 1m² trzeba zapłacić w Gdańsku, Krakowie i Gdyni. Wrocław zbliża się do tej granicy - 9950 zł za/m². Białystok ze stawką 8662 zł wyprzedził w zestawieniu Lublin (8485 zł) i Rzeszów (7779 zł). Najbardziej spadły ceny mieszkań w Katowicach (7608 zł). Bez zmian było w czwartej od końca Bydgoszczy (7150 zł) i nieco tańszym Radomiu (6569 zł). Następnie Sosnowiec (5999 zł), a najmniej za m² zapłacimy w Częstochowie - 5956 zł.

Eksperci porównywarki ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl zestawili mediany cen mieszkań z rynku wtórnego. Dane pochodzą z raportów Expandera i rentier.io z marca 2022 oraz marca 2021. Wynika z nich, że w 17 analizowanych miastach 1m² podrożał w ciągu roku średnio o 1243 zł.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: rankomat.pl Zestawienie mediany cen mieszkań w Polsce z rynku wtórnego Link: Kliknij i powiększ

Kredyty mieszkaniowe będą jeszcze droższe

5 maja Rada Polityki Pieniężnej ósmy raz zdecydowała, że stopa referencyjna pójdzie w górę o 075 punkt bazowy, czyli do 5,25 procent. 

Czytaj też:

Dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych wyższe stopy to wyższe raty (w niektórych przypadkach rata będzie wyższa nawet o ponad 200 złotych miesięcznie), dla tych którzy chcieliby takie kredyty zaciągnąć oznacza to mniejszą zdolność kredytową, a dla oszczędzających konsekwencją jest to, że oprocentowanie depozytów jeszcze trochę wzrośnie. Mimo tych ruchów w najbliższym czasie oprocentowanie lokat, rachunków oszczędnościowych czy nawet kredytów mieszkaniowych pozostanie poniżej wskaźnika inflacji.

Podniesienie stóp procentowych godzi nie tylko w nabywców posiłkujących się kredytem, zwiększają się również koszty finansowania inwestycji dla deweloperów - mówi Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia.

Niestety prognozy sugerują, że to wciąż nie koniec podwyżek. Jeszcze przed agresją Rosji na Ukrainę spodziewano się, że podstawowa stopa procentowa pójdzie w górę do poziomu około 4 - 4,5%. Teraz prognozy te przesunęły się w górę – nawet w okolice 7%. Przewidywania te mogą oczywiście okazać się nadmiernie napompowane ze względu na panującą na rynkach niepewność. Tak wyraźna podwyżka stóp procentowych odbiłaby się przecież na tempie wzrostu gospodarczego. Ten i tak pozostaje pod presją m.in. szybko rosnących cen energii.

Rosną koszty budowy, będą rosnąć ceny mieszkań

Przypomnijmy, że ze względu na sankcje nałożone na Rosję, tamtejszy bank centralny na koniec lutego podwyższył główną stopę procentową z 9,5 do 20% miało to na celu ochronienie rubla. Również nasz bank centralny z tych samych powodów zdecydował się na podwyżki stóp procentowych. Sytuacja na Ukrainie ma bezpośrednie przełożenie na ceny materiałów budowlanych i surowców w Polsce. Brak pracowników zza wschodniej granicy, także mocno podniesie koszty budowy nowych inwestycji. Żeby je wyrównać deweloperzy będą zmuszeni podnosić ceny za swoje nieruchomości.

Czytaj też: Ukraińcy opuszczają polskie budowy żeby walczyć

Ciężko na ten moment oszacować jak dużych podwyżek można się spodziewać, ponieważ sytuacja jest dynamiczna. Niewątpliwie deweloperzy nie mają miejsca na obniżkę cen ze względu na rosnące koszty. Kurs złotego i rosnące stopy procentowe wpływają bezpośrednio na zdolności kredytowe kupujących i na spłatę comiesięcznych rat tych już zaciągniętych. Natomiast jak zachowa się rynek będzie można powiedzieć za kilka miesięcy, teraz za wcześnie na jakieś konkretne diagnozy. Nawet, jeśli w ciągu ostatnich dwóch tygodni spadła liczba wnioskujących o kredyty mieszkaniowe, nie oznacza to już tendencji spadkowej na przyszłość. Ludzie reagują emocjonalnie, co zrozumiałe, jednak wszyscy mamy świadomość, że każdy potrzebuje do swojej egzystencji dachu nad głową i zakup nieruchomości jest wciąż najlepszą ochroną kapitału – ocenia Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.

Jak rosnące wynagrodzenie wpływa na wzrost cen mieszkań

Istnieje wyraźna korelacja pomiędzy poziomem płac, a cenami nieruchomości. W ujęciu długoterminowym nasze pensje są jedną z najważniejszych zmiennych wpływających na przeciętny koszt mieszkania lub domu. aktualnie płace gonią inflację, inflacja płace. Żądania płacowe w firmach nasilają się, pracownicy śmiało idą po podwyżki, a pracodawcy muszą im ulegać - informuje Business Insider.

Jako przykład weźmy pod lupę województwo pomorskie. Wykres prezentuje zależność wzrostu cen mieszkań w Trójmieście od rosnących dochodów Pomorzan na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Ceny mieszkań w Polsce
Autor: Numbeo.com Ceny mieszkań, a zarobki Polaków
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej