Spis treści
Październik przyniósł najwyższą w 2026 roku sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce. Deweloperzy sprzedali blisko 4,7 tys. lokali, co oznacza wzrost o 7% w porównaniu z wrześniem. To kolejny miesiąc wzmożonej aktywności kupujących, która po raz pierwszy od dłuższego czasu przełożyła się na spadek ogólnej liczby mieszkań w ofercie. Mimo rosnącego popytu ceny pozostają stabilne – średnia cena ofertowa wzrosła w październiku o 0,4%, osiągając poziom 16 286 zł za mkw.
Dane pochodzą z najnowszego Barometru Cen Mieszkań, przygotowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert. Eksperci wskazują, że za przyspieszeniem decyzji zakupowych może stać niepewność dotycząca przyszłych warunków kredytowych.
- Kupujący nie zwalniają tempa, bo coraz częściej zastanawiają się, czy za kilka miesięcy warunki zakupu mieszkania nie będą mniej korzystne. Niepewność dotycząca przyszłego oprocentowania kredytów i zdolności kredytowej może skłaniać do szybszego podejmowania decyzji. Jednocześnie po raz pierwszy od wielu miesięcy obserwujemy spadek liczby mieszkań dostępnych w sprzedaży na wszystkich siedmiu największych rynkach. To ważny sygnał, choć na razie za wcześnie, by mówić o trwałej zmianie trendu - komentuje Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.
Polecamy: Pompa ciepła w starym domu: kiedy obniży rachunki, a kiedy stanie się kosztownym błędem?
Podaż mieszkań zaczyna się kurczyć
W październiku deweloperzy wprowadzili na siedmiu największych rynkach do sprzedaży blisko 3 tys. mieszkań. To prawie o połowę mniej niż we wrześniu, kiedy oferta powiększyła się o 5,6 tys. nowych lokali. W efekcie, po raz pierwszy od dłuższego czasu, więcej mieszkań znalazło nabywców, niż trafiło do sprzedaży.
Na koniec miesiąca w ofercie deweloperów pozostawało 68,5 tys. mieszkań, czyli o 2,3% mniej niż miesiąc wcześniej. Spadek liczby dostępnych lokali odnotowano we wszystkich siedmiu analizowanych miastach. Największa zmiana nastąpiła we Wrocławiu, gdzie oferta skurczyła się o 4%.
Gotowe mieszkania znikają najszybciej
Pomimo spadku całkowitej podaży, kupujący wciąż mieli do wyboru blisko 20 tys. mieszkań w zakończonych już inwestycjach. Gotowe lokale stanowiły 29% wszystkich dostępnych mieszkań, ale odpowiadały aż za 38% październikowej sprzedaży. Oznacza to, że nieruchomości gotowe do odbioru cieszą się nieproporcjonalnie dużym zainteresowaniem.
- Gotowe mieszkanie ma dziś przewagę, której nie da się przecenić – kupujący dokładnie widzi, za co płaci, i nie musi czekać na zakończenie budowy. Jednocześnie deweloperom zależy na szybkiej sprzedaży ukończonych lokali, ponieważ oznaczają one zamrożony kapitał i koszty finansowania. To stwarza kupującym większe możliwości negocjowania ceny i warunków zakupu. Gotowe mieszkanie może więc oznaczać nie tylko szybszą przeprowadzkę, ale również korzystniejszą transakcję - komentuje Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet Partners.
Polecamy: Miejsce historycznych strajków i wizyty papieża zmienia oblicze. Ruszyła budowa Nowej Tkalni
Wrocław liderem wzrostów cen od początku roku
Rekordowa sprzedaż nie przełożyła się na gwałtowne podwyżki. W październiku zmiany średnich cen ofertowych w poszczególnych miastach były niewielkie. Największy miesięczny wzrost odnotowano we Wrocławiu (0,7%). W pozostałych metropoliach zmiany nie przekroczyły 0,4%.
Inaczej wygląda sytuacja w perspektywie od grudnia 2025 roku. Tu również wyróżnia się Wrocław, gdzie średnia cena ofertowa wzrosła o 6,4%. W Warszawie i Trójmieście wzrost wyniósł po 3,3%, w Poznaniu 3,2%, a w Krakowie 2,2%. W Łodzi ceny wzrosły symbolicznie o 0,5%, a Katowice są jedynym rynkiem, gdzie zanotowano spadek – o 0,7%.
- Jeszcze niedawno tak dobra sprzedaż mogłaby być dla deweloperów sygnałem do podnoszenia cen. Dziś sytuacja wygląda inaczej. Nawet we Wrocławiu, gdzie średnia cena wzrosła od grudnia o ponad 6%, nie oznacza to, że wszystkie mieszkania podrożały. Na średnią wpływa również to, jakie inwestycje trafiają do sprzedaży i które mieszkania najszybciej znajdują nabywców. Dziś o cenach decyduje nie tylko popyt, ale przede wszystkim konkurencja o klienta - komentuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.
Kredytobiorcy stawiają na bezpieczeństwo
Czwarty z rzędu miesiąc wysokiej sprzedaży może być związany z obawami kupujących o przyszłe warunki finansowania. Mimo że na początku listopada Rada Polityki Pieniężnej nie podniosła stóp procentowych, a notowania pięcioletniej stopy IRS, wpływającej na oprocentowanie kredytów ze stałą stopą, zaczęły spadać, wielu kredytobiorców woli działać już teraz.
- Za przewidywalność raty przez najbliższe pięć lat trzeba dziś zapłacić więcej niż za kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Mimo tej różnicy wielu kredytobiorców nadal wybiera stałą stopę. Wolą wiedzieć, ile będą płacić co miesiąc, nawet jeśli oznacza to wyższy koszt na początku. W obecnych warunkach bezpieczeństwo domowego budżetu bywa ważniejsze niż perspektywa oszczędności. Dlatego przy zakupie mieszkania warto szukać możliwości obniżenia całkowitej kwoty kredytu, na przykład negocjując cenę nieruchomości - komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert rynku nieruchomości w Tabelaofert.
Końcówka roku pod znakiem promocji?
Mimo ożywienia na rynku trudno oczekiwać znaczących podwyżek cen w najbliższych miesiącach. Oferta mieszkań wciąż pozostaje duża, a końcówka roku tradycyjnie sprzyja promocjom. Deweloperzy, dążąc do realizacji rocznych planów sprzedażowych, mogą być bardziej skłonni do oferowania rabatów lub korzystniejszych harmonogramów płatności, co stwarza dla kupujących dobrą okazję do negocjacji.
- Niektórzy oczekiwali, że jawność cen mieszkań doprowadzi do ich spadku. Tymczasem rynek robi swoje. Samo ujawnienie ceny nie sprawi, że mieszkanie stanieje, podobnie jak nie zatrzyma kupującego, który znalazł odpowiedni lokal i może sobie na niego pozwolić. Październik pokazał, że przy pełnej przejrzystości cen mieszkania sprzedają się bardzo dobrze. Klienci nie przestali kupować, zaczęli po prostu podejmować decyzje z większą wiedzą o rynku. Deweloperzy nadal muszą przekonać ich, że oferowane mieszkanie jest warte swojej ceny - dodaje Robert Chojnacki.
