Spis treści
- Nowe obowiązki obowiązują od maja i czerwca 2026 r.
- Hotele są wprost objęte monitoringiem, ale nie każdy biurowiec wpada do tej samej kategorii
- Legionella, ołów i raportowanie do 30 czerwca 2028 r.
- Część wymagań dla CWU obowiązuje od lat, a największy rachunek pojawia się w starych instalacjach
- Projekt nowych WT nadal czeka na finał i nie można go mylić z obowiązującym prawem
- Warszawa pokazuje skalę wyzwania w kamienicach, hotelach i starszych biurowcach
- Rynek modernizacji i konwersji musi doliczyć nowy składnik CAPEX
Od 2026 r. realne obowiązki dla właścicieli i zarządców budynków wynikają już nie z projektowanych Warunków Technicznych, lecz z przepisów wodnych, które weszły w życie 21 maja i 24 czerwca 2026 r. Dla starszych hoteli, budynków zamieszkania zbiorowego, części obiektów użyteczności publicznej, a pośrednio także dla części kamienic i biurowców poddawanych przebudowie, oznacza to ryzyko dodatkowych wydatków na instalacje CWU, wodociągowe i często także kanalizacyjne. W praktyce koszt może pojawić się jeszcze przed ogłoszeniem nowych WT dla budynków, bo obowiązki badań, oceny ryzyka i raportowania już działają.
Nowe obowiązki obowiązują od maja i czerwca 2026 r.
21 maja 2026 r. weszła w życie ustawa z 13 marca 2026 r. wdrażająca dyrektywę UE 2020/2184. To ona rozszerzyła wymagania dotyczące jakości wody aż do punktu czerpalnego w budynku. Z kolei 24 czerwca 2026 r. zaczęło obowiązywać rozporządzenie Ministra Zdrowia z 22 maja 2026 r., które określa m.in. wartości parametryczne i częstotliwość badań.
Dla rynku nieruchomości to istotna zmiana, bo temat przestaje być wyłącznie kwestią eksploatacji instalacji. Staje się elementem planowania remontu, due diligence i budżetu modernizacji. Dotyczy to zwłaszcza obiektów, w których stan wewnętrznych instalacji jest słaby, a ingerencja w piony i szachty oznacza wejście w substancję budynku i odtwarzanie wykończeń.
Hotele są wprost objęte monitoringiem, ale nie każdy biurowiec wpada do tej samej kategorii
Najdalej idące obowiązki dotyczą tzw. obiektów priorytetowych. W katalogu są m.in. szpitale i inne placówki zapewniające całodobowe świadczenia zdrowotne, hotele, motele, pensjonaty, ośrodki turystyczno-wczasowe, kempingi, domy rencistów oraz budynki użyteczności publicznej, w których powstaje aerozol wodny.
To ważne rozróżnienie dla rynku biurowego. Nie każdy starszy biurowiec automatycznie staje się obiektem priorytetowym. Każdy przypadek trzeba oceniać osobno, z uwzględnieniem definicji budynku użyteczności publicznej i tego, czy w obiekcie rzeczywiście występują instalacje lub funkcje generujące aerozol wodny.
Dla hoteli sytuacja jest prostsza, bo zostały wpisane do katalogu literalnie. Właśnie dlatego segment hotelowy i obiekty po konwersjach na funkcje noclegowe są dziś jedną z grup najbardziej narażonych na wzrost kosztów compliance sanitarnego.
Czytaj też: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4
Legionella, ołów i raportowanie do 30 czerwca 2028 r.
Rozporządzenie wprowadza konkretne progi. Dla Legionelli w ciepłej wodzie użytkowej zasadnicza wartość parametryczna wynosi poniżej 1000 jtk/l. W części obiektów leczniczych, gdzie przebywają pacjenci o obniżonej odporności, wymaganie jest znacznie ostrzejsze i wynosi poniżej 50 jtk/l.
W przypadku ołowiu w ocenie ryzyka wewnętrznych systemów wodociągowych przyjęto poziom 10 µg/l, przy docelowym dążeniu do 5 µg/l do 12 stycznia 2036 r. To oznacza, że problem starych elementów instalacji nie znika po jednorazowym remoncie. Będzie wracał przy kolejnych modernizacjach i zmianach funkcji budynków.
Właściciel lub zarządca budynku ma po raz pierwszy przekazać informacje o działaniach dotyczących kontroli ryzyka Legionelli i wymiany elementów zawierających ołów do 30 czerwca 2028 r. Brak oceny ryzyka, badań albo wymaganych sprawozdań może skończyć się karą pieniężną. Rosną więc nie tylko koszty robót, ale też koszty miękkie: dokumentacji, nadzoru, badań i kontroli skuteczności działań naprawczych.
Część wymagań dla CWU obowiązuje od lat, a największy rachunek pojawia się w starych instalacjach
Warto oddzielić nowe obowiązki od tych, które już wcześniej wynikały z przepisów technicznych. Nadal obowiązujące WT 2002 wymagają w instalacjach CWU w budynkach innych niż jednorodzinne, zagrodowe i rekreacji indywidualnej stałego obiegu wody, temperatury 55-60 st. C w punktach czerpalnych oraz możliwości przeprowadzenia dezynfekcji termicznej w zakresie 70-80 st. C.
W starszych budynkach właśnie tu najczęściej zaczyna się problem. Największe wydatki mogą dotyczyć usuwania martwych odcinków, poprawy cyrkulacji, zapewnienia właściwej temperatury, dostosowania instalacji do dezynfekcji oraz wymiany elementów zawierających ołów. Jeśli zakres robót wchodzi głęboko w piony i szachty, modernizacja CWU bywa logicznie łączona z wymianą instalacji zimnej wody i kanalizacji.
To tłumaczy, dlaczego pozornie punktowy obowiązek sanitarny może uruchomić szeroki remont. Według przywołanej w briefie oceny Forum Energii wymiana lub modernizacja instalacji CWU, podobnie jak wymiana pionów c.o., jest bardzo inwazyjna i kosztowna. W praktyce oznacza to roboty prowadzone na żywym organizmie budynku, z wejściami do lokali, czasowymi wyłączeniami wody i odtwarzaniem wykończeń.
Projekt nowych WT nadal czeka na finał i nie można go mylić z obowiązującym prawem
Na rynku wciąż pojawia się ryzyko pomieszania dwóch porządków. Projekt nowego rozporządzenia o warunkach technicznych dla budynków nie został jeszcze ogłoszony. Konsultacje ruszyły 13 czerwca 2025 r., a według komunikatu MRiT z 18 września 2026 r. prace nad aktem nadal trwały.
Jednocześnie od 20 września 2026 r. przez 18 miesięcy można stosować dotychczasowe przepisy wykonawcze dotyczące WT w zakresie wskazanym ustawą przejściową. Dla projektantów, inwestorów i wykonawców najważniejszy wniosek jest prosty: dzisiejsze decyzje modernizacyjne trzeba opierać na tym, co już obowiązuje, a nie na założeniu, że projekt nowych WT jest prawem.
Warszawa pokazuje skalę wyzwania w kamienicach, hotelach i starszych biurowcach
Warszawa jest dobrym rynkiem odniesienia, bo skala starszego zasobu jest tu duża. Według danych z briefu w stolicy znajduje się około 1,7 mln mkw. biur starszych niż 20 lat, a około 60 tys. mkw. było w modernizacji w H1 2024. To ważne tło dla nowych obowiązków, nawet jeśli nie każdy biurowiec kwalifikuje się jako obiekt priorytetowy.
W sektorze publicznym widać podobną skalę prac. W warszawskich kamienicach komunalnych miasto wskazywało 10 budynków z rozpoczętymi robotami, 11 z pozwoleniem na budowę i 29 z dokumentacją w przygotowaniu. Jednym z przykładów jest Stalowa 34 na Pradze-Północ. Umowę na remont podpisano 6 listopada 2025 r., a realizację przez Grupę KDM zapowiedziano na okres od listopada 2025 do grudnia 2027 r. Zakres obejmuje m.in. instalacje wod-kan., wentylację, c.o., ciepło technologiczne, węzeł cieplny i instalacje ppoż., pod nadzorem Stołecznego Konserwatora Zabytków.
W biurowcach skala ingerencji technicznej bywa podobnie głęboka. V Tower w Warszawie, powiązany z Cornerstone Investment Management, po modernizacji ma ponad 49 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Wymieniono tam kluczowe systemy budynkowe, w tym HVAC, BMS, systemy elektryczne, bezpieczeństwa i chłodzenia. W lipcu 2026 r. do wynajęcia pozostawało około 6 tys. mkw. powierzchni. To nie jest przykład kosztu wywołanego wprost nowymi przepisami wodnymi, ale dobrze pokazuje, jak drogi i rozległy jest dziś retrofit rdzenia technicznego starszego budynku.
Podobnie wygląda segment hotelowy. AC Hotel Warsaw Port Praski ma według zapowiedzi oferować 113 pokoi i 450 mkw. powierzchni konferencyjnej, a hotel łączy zrewitalizowaną kamienicę z nową częścią. Z kolei modernizacja Hotelu Regent, planowana według listu intencyjnego PHN i PHH na lata 2026-2027, pokazuje, że w obiektach noclegowych standard operacyjny coraz mocniej łączy się z jakością zaplecza instalacyjnego.
Rynek modernizacji i konwersji musi doliczyć nowy składnik CAPEX
Nie ma dziś jednej oficjalnej, ogólnopolskiej wyceny skutków finansowych tych przepisów dla właścicieli starszych budynków. To ważne zastrzeżenie. Rachunek zależy od audytu konkretnej instalacji, stanu pionów, materiałów, geometrii budynku i ograniczeń konserwatorskich.
Mimo tego kierunek jest czytelny. W hotelach i obiektach zamieszkania zbiorowego zgodność sanitarna staje się częścią business case na podobnym poziomie jak standard marki czy wymagania ESG. W starszych kamienicach i budynkach po zmianie funkcji może decydować o tym, czy projekt da się spiąć finansowo bez etapowania robót. W przypadku dojrzałych biurowców rośnie znaczenie instalacji wodnych w analizach przed zakupem i przed rozpoczęciem przebudowy.
Skala zjawiska nie jest mała także poza Warszawą. Według Colliers w 2026 r. budynki dojrzałe i starsze stanowiły od 40 proc. do 77 proc. zasobów biurowych największych polskich miast, a blisko 80 proc. biurowców w Polsce może wymagać transformacji. Nowe obowiązki wodne nie przesądzą o wszystkich tych procesach, ale mogą dołożyć kolejny koszt i kolejny argument przy wyborze między modernizacją, konwersją a wyburzeniem.
