Ravensburger wynajął biura we Wrocławiu. To ważny sygnał dla rynku biurowego poza Warszawą

2 listopada 2026 r. ujawniono, że Ravensburger Group wynajął biura w kompleksie Dominikański przy pl. Dominikańskim we Wrocławiu i uruchamia tam centrum Global Business Services. To nie jest nowa inwestycja budowlana, lecz komercjalizacja istniejącego biurowca klasy A w ścisłym centrum miasta. Dla rynku ma to znaczenie większe niż sama pojedyncza umowa, bo transakcja została zawarta w mieście z wysokim poziomem pustostanów, a mimo to międzynarodowy najemca wybrał centralne i jakościowe aktywo. Skali najmu nie ujawniono.

Ravensburger uruchamia centrum GBS we Wrocławiu, a proces trwa od czerwca 2026 r.

Pierwsza publiczna zapowiedź wejścia Ravensburger do Wrocławia padła 19 czerwca 2026 r. podczas spotkania z wiceprezydentem Wrocławia Jakubem Mazurem. Proces lokalizacyjny wspierał zespół CWB - Invest in Wrocław działający w strukturach ARAW. Teraz potwierdzono już konkretną lokalizację i podpisanie umowy najmu.

Wrocławskie biuro ma wspierać centralę grupy w Ravensburgu oraz inne lokalizacje firmy w Europie i Ameryce. Zakres funkcji obejmuje usługi biznesowe, obsługę klientów z całej Europy, cyfryzację oraz rozwiązania związane z AI. To ważne rozróżnienie, bo mowa nie o klasycznym zapleczu administracyjnym, lecz o hubie operacyjnym z komponentem cyfrowym.

Na tym etapie wiadomo też, że spółka buduje już zespół. Na stronie kariery Ravensburger pojawiły się oferty pracy z lokalizacją Wrocław, m.in. dla stanowisk związanych z e-commerce, SEO i marketingiem efektywnościowym. Firma deklaruje stopniowy rozwój centrum w kolejnych latach, ale nie podała docelowej liczby pracowników.

Ravensburger to rodzinna grupa założona w 1883 r. W 2025 r. osiągnęła 742 mln euro przychodu netto i zatrudniała 2579 osób. W procesie najmu spółkę reprezentowało CBRE, za komercjalizację Dominikańskiego odpowiada Knight Frank, a właścicielem kompleksu jest Union Investment.

Dominikański to istniejący kompleks biurowy klasy A w ścisłym centrum miasta

Dominikański działa od 2015 r. i leży przy jednym z najważniejszych punktów komunikacyjnych Wrocławia, w sąsiedztwie Starego Miasta. Dla najemcy oznacza to łatwy dojazd, dostęp do usług i silną pozycję adresu. W praktyce właśnie takie cechy zyskują dziś na znaczeniu bardziej niż sama nowość budynku.

Kompleks składa się z trzech budynków biurowych oraz odrestaurowanego Pałacu Oppersdorf. Powierzchnia najmu jest podawana jako około 40 tys. mkw., a w materiałach Skanski jako 41 020 mkw. GLA. Obiekt ma 7 kondygnacji nadziemnych, 2 podziemne, 380 miejsc parkingowych w garażu, 21 wind, podwójną elewację i maksymalną powierzchnię biurową na kondygnacji rzędu 6200 mkw.

Projekt przygotowała Medusa Group, a jako głównych architektów wskazywano Przema Łukasika i Łukasza Zagałę. Historycznym inwestorem kompleksu była Skanska. To istotne nie tylko z punktu widzenia rynku biurowego, ale też miasta, bo projekt połączył nową zabudowę biurową z rewitalizacją zabytkowego pałacu i otwartą przestrzenią publiczną.

Znaczenie ma również standard środowiskowy obiektu. Kompleks ma certyfikację LEED Core and Shell Platinum, a Pałac Oppersdorfów LEED Gold. Dla dużych najemców korporacyjnych to dziś jeden z ważnych elementów wyboru budynku.

Czytaj też: Remont domu od dachu po podłogi. Ile kosztuje generalny remont w 2026 roku?

Historia aktywa pokazuje jego rangę inwestycyjną na wrocławskim rynku

Jeszcze przed ukończeniem projektu Union Investment kupił Dominikański od Skanski w 2014 r. za 117 mln euro. Przekazanie aktywa planowano na IV kwartał 2015 r. To jedna z tych transakcji, które ustawiły kompleks w grupie najważniejszych biurowców w centrum Wrocławia.

Najem Ravensburger ma więc znaczenie nie dlatego, że uruchamia nową budowę, lecz dlatego, że poprawia komercjalizację dużego, dojrzałego aktywa. Na koniec III kwartału 2026 r. według Brookfield w częściach Dominikański A/B dostępne było 16 674 mkw. powierzchni. Bez znajomości metrażu wynajętego przez Ravensburger nie da się policzyć realnego wpływu na poziom pustostanów w samym kompleksie, ale znaczenie absorpcyjne tej umowy jest widoczne.

Wrocław ma wysoki poziom pustostanów, ale brakuje nowej podaży i dużych modułów

Wrocław pozostaje trzecim co do wielkości rynkiem biurowym w Polsce, po Warszawie i Krakowie. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą około 1,35-1,36 mln mkw. Jednocześnie rynek działa dziś pod presją wysokiej dostępności powierzchni.

Na koniec III kwartału 2026 r. wskaźnik pustostanów we Wrocławiu wynosił 21,3 proc. Dla porównania średnia dla ośmiu głównych rynków regionalnych poza Warszawą sięgała 16,4 proc., a w Warszawie 7,9 proc. To pokazuje, że umowa Ravensburger została podpisana w trudniejszym otoczeniu niż na rynku stołecznym.

Jednocześnie po stronie podaży sytuacja jest inna niż jeszcze kilka lat temu. Według Newmark na koniec czerwca 2026 r. we Wrocławiu nie było żadnych biurowców w budowie, a tylko sześć budynków oferowało moduły większe niż 5000 mkw. Knight Frank po I kwartale 2026 r. zakładał, że brak nowej podaży do końca 2027 r. może stopniowo poprawiać fundamenty rynku i ograniczać pustostany.

W takim układzie rośnie znaczenie najlepszych istniejących aktywów. Według CBRE coraz większe zainteresowanie budzą lokalizacje w centrum Wrocławia i w rejonie Dworca Głównego. O wyborze decydują dostęp do talentów, transport publiczny, zaplecze usługowe i jakość środowiska pracy. Dominikański wpisuje się w ten profil niemal modelowo.

Wrocław pozostaje jednym z najmocniejszych ośrodków BSS, IT i R&D w Polsce

Decyzja Ravensburger nie jest przypadkowa także z punktu widzenia rynku pracy. W mieście działa 259 centrów nowoczesnych usług biznesowych, które zatrudniają około 71 tys. osób. Według danych miejskich we Wrocławiu funkcjonuje też ponad 100 centrów R&D, a branża IT daje pracę około 30 tys. osób.

To właśnie takie zaplecze kadrowe tłumaczy, dlaczego do Wrocławia trafiają projekty łączące funkcje GBS z cyfryzacją, e-commerce i AI. Dla miasta oznacza to dalsze wzmacnianie pozycji jako hubu usług biznesowych poza Warszawą. Dla centrum miasta oznacza to więcej użytkowników biur i większy popyt na lokalne usługi, choć skali tego efektu na razie nie da się policzyć.

To ważny sygnał dla rynku poza Warszawą, ale pełna ocena jest dziś ograniczona

Z branżowego punktu widzenia ta umowa jest sygnałem, że popyt na biura poza Warszawą nie znika, lecz koncentruje się w najlepszych lokalizacjach. Wysokie pustostany nie wykluczają więc nowych transakcji, ale premiują budynki centralne, duże, dobrze skomunikowane i certyfikowane. Wrocław nadal potrafi przyciągać zagraniczne projekty operacyjne, jeśli może zaoferować jednocześnie kadrę i odpowiedni produkt biurowy.

Jednocześnie warto oddzielić potwierdzone fakty od szerszych wniosków. Nie ujawniono powierzchni najmu, długości umowy, jej wartości, poziomu czynszu ani wartości fit-outu. Nie wiadomo też, jaką część kompleksu zajmie Ravensburger i ile osób docelowo będzie pracować w nowym centrum.

To prywatna umowa najmu w istniejącym budynku, więc nie ma tu nowego pozwolenia na budowę ani przetargu publicznego. Nie podano również informacji o ewentualnych zachętach inwestycyjnych, ulgach czy zakresie formalnym prac aranżacyjnych wewnątrz obiektu. Z tego powodu transakcja dobrze pokazuje kierunek rynku, ale jeszcze nie pozwala precyzyjnie ocenić jej skali ekonomicznej.

Źródła:

• Ravensburger we Wrocławiu. Nowe centrum firmy w Dominikańskim - https://www.wroclaw.pl/przedsiebiorczy-wroclaw/ravensburger-wroclaw-centrum-uslug-dominikanski
• Firma Ravensburger uruchomi oddział we Wrocławiu - https://www.wroclaw.pl/przedsiebiorczy-wroclaw/ravensburger-puzzle-wchodzi-do-wroclawia
• Newsroom of Ravensburger AG - Ravensburger 2025: Growth in core business, drop in trading cards - https://myconvento.com/public/newsroom/data/plugin/news/run/show_news/news_id/6910277/lang/25/id/634/integration/js
• Sektor usług biznesowych we Wrocławiu: Raport ABSL 2026 - https://www.wroclaw.pl/przedsiebiorczy-wroclaw/wroclaw-nowoczesny-biznes-absl-raport-2026
• https://content.knightfrank.com/research/2295/documents/en/wroclaw-city-attractiveness-and-office-market-q1-2026-12888.pdf
• Polish regional office take-up surges in Q3 2026 | NEWS | Property Forum - https://www.property-forum.eu/news/polish-regional-office-take-up-surges-in-q3-2026/22361?utm_source=openai
• Skanska Property Poland Sp. z o.o. - https://www.skanska.pl/4a1f6d/siteassets/oferta/biura/nasza-ofterta/wroclaw/dominikanski/broszura-dominikanski.pdf
• Dominikański - Medusa Group - https://medusagroup.pl/projekty/biurowe/dominikanski/
• Amazon Content Specialist - https://ravensburger.dvinci-easy.com/en/p/CAREERS_WEBSITE_PL/jobs/81881/amazon-content-specialist?utm_source=openai
• In the heart of the city - https://www.skanska.pl/4afdaa/contentassets/a65d8e3da6fa476a954a03f623944f3a/dominikanski-final.pdf?utm_source=openai
• Microsoft Word - 141219 PL Dominikanski Wroclaw ENG.doc - https://services.files.skanska.com/file/download/4b8e114e-8ed8-4987-9925-c6ef72858e54.1
• Luka podażowa na wrocławskim rynku biurowym | Polska Biura - https://www.polskabiura.pl/baza-wiedzy/raporty/luka-podazowa-na-wroclawskim-rynku-biurowym
• Ravensburger chooses Wrocław office complex for international services hub - CIJ.World - https://cij.world/ravensburger-chooses-wroclaw-office-complex-for-international-services-hub/?utm_source=openai
• Wrocław office market - Q3 2026 | Brookfield Partners report - https://www.brookfield.pl/en/reports/wroclaw-office-market-report-q3-2026?utm_source=openai
• Warszawa - Atrakcyjność miast i rynek biurowy - https://www.knightfrank.com.pl/research/reports/warszawa--atrakcyjno-miast-i-rynek-biurowy-2301?utm_source=openai