Skarbówka sprzedaje działki przy uniwersytecie w Cieszynie. To może otworzyć teren pod mieszkania

Urząd Skarbowy w Cieszynie wystawił na sprzedaż w trybie elektronicznej licytacji teren przy ul. Rady Narodowej Księstwa Cieszyńskiego 34. Chodzi o trzy działki o łącznej powierzchni 0,6969 ha, położone między centrum miasta, kampusem Uniwersytetu Śląskiego i dworcem kolejowym. To lokalizacja z wyraźnym potencjałem inwestycyjnym, ale sama sprzedaż nie oznacza jeszcze nowej zabudowy mieszkaniowej. Dziś pewny jest obrót gruntem, a nie docelowa funkcja terenu.

Sprzedaż obejmuje trzy działki po dawnym składzie opałowym

Przedmiotem licytacji są działki 45/3, 46/6 i 50/8 w obrębie 34, objęte księgą wieczystą BB1C/00084061/5. Według dokumentów na nieruchomości stoją obiekty po dawnym składzie opałowym: wiata o powierzchni 243 m2, budynek administracyjny 40 m2 oraz budynek gospodarczo-garażowy 71,8 m2.

Położenie jest jednym z mocniejszych atutów tego gruntu. Od cieszyńskiego Rynku dzieli go około 1 km, od kampusu uczelni kilkaset metrów, a od dworca kolejowego około 650 m. W praktyce oznacza to teren dobrze osadzony w strukturze miasta, z dostępem do funkcji śródmiejskich i zaplecza transportowego.

Elektroniczna licytacja ruszy 9 listopada, cena wywoławcza spadła względem pierwszego podejścia

Aktualna sprzedaż prowadzona jest przez portal eLicytacje KAS. Licytacja ma trwać od 9 do 16 listopada 2026 r., a wadium w wysokości 503 193 zł musi wpłynąć najpóźniej do 5 listopada 2026 r. Między 26 października a 8 listopada przewidziano oględziny nieruchomości i wgląd w akta.

Cena wywoławcza została ustalona na 3 270 754,50 zł brutto. To 65 proc. wartości oszacowania, która wynosi 5 031 930 zł brutto. W przeliczeniu daje to około 469,33 zł za m2 gruntu, podczas gdy wartość oszacowania odpowiada około 722,04 zł za m2.

To już kolejne podejście do sprzedaży tej nieruchomości. W obwieszczeniu I licytacji, ogłoszonej 28 maja 2026 r. z terminem na 2 lipca 2026 r., cena wywoławcza wynosiła 3 773 947,50 zł brutto, czyli 75 proc. oszacowania. W tamtym obwieszczeniu wskazano też, że sprzedaż jest objęta VAT 23 proc. i nie podlega PCC.

Czytaj też: Firmy medyczne kupują własne nieruchomości. To nie odwrót od najmu, ale nowy ruch na rynku

Brak planu miejscowego, ale istnieje WZ dla budynku mieszkalno-usługowego

Kluczowa dla potencjalnego nabywcy jest sytuacja planistyczna. Teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, więc sposób jego zagospodarowania nie wynika z uchwalonego planu dla tego fragmentu miasta. To nie daje dowolności, ale przenosi ciężar na decyzje administracyjne wydawane dla konkretnej inwestycji.

Na tych działkach wydano już 2 kwietnia 2019 r. decyzję nr 016.2019 o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalno-usługowego z miejscami parkingowymi. Z punktu widzenia rynku to ważny sygnał, bo pokazuje, że dla tej lokalizacji rozpatrywano prywatną funkcję mieszkaniowo-usługową. Nie jest to jednak równoznaczne z rozpoczęciem inwestycji ani z gotowym projektem do realizacji.

Znaczenie ma też fakt, że 26 sierpnia 2026 r. ponownie uchwalono plan ogólny miasta Cieszyna. W materiałach dostępnych na dziś nie wskazano dokładnie, do jakiej strefy przypisano ten teren. Dla inwestora oznacza to konieczność dokładnej weryfikacji aktualnych uwarunkowań przed zakupem.

Na tych samych działkach wydano też decyzję celu publicznego dla budynku starostwa

Najważniejszym kontrapunktem dla scenariusza mieszkaniowo-usługowego jest decyzja z 2025 r. dotycząca funkcji publicznej. Postępowanie dla budowy budynku Starostwa Powiatowego na tych samych działkach wszczęto 5 marca 2025 r., a po zebraniu materiału dowodowego wydano 17 kwietnia 2025 r. decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym.

Inwestorem tej ścieżki jest Powiat Cieszyński. To nie oznacza jeszcze, że nowy budynek starostwa powstanie, ale pokazuje, że grunt ma równoległą podstawę administracyjną dla zupełnie innej funkcji niż zabudowa prywatna. Właśnie dlatego przyszłe przeznaczenie terenu pozostaje formalnie otwarte.

W sąsiedztwie procedowano też inwestycję drogową. Dla drogi pieszo-rowerowej w rejonie tej ulicy wydano decyzję celu publicznego 14 kwietnia 2025 r., po wcześniejszym zawiadomieniu z 20 marca 2025 r.. Nie dotyczy to bezpośrednio sprzedawanych działek, ale może mieć znaczenie dla dostępności i jakości przestrzeni publicznej w otoczeniu.

Stan zabudowy i ukształtowanie terenu mogą podnieść koszty wejścia

Atrakcyjna lokalizacja nie znosi typowych ryzyk przygotowania inwestycji. Na działce jest istniejąca zabudowa w średnim lub złym stanie technicznym, co może oznaczać koszty rozbiórki albo porządkowania terenu jeszcze przed rozpoczęciem nowego procesu inwestycyjnego.

Znaczenie mają też ograniczenia techniczne. W materiałach wskazano zadrzewienie, różnice poziomów, stromą skarpę od południa oraz naziemną sieć elektroenergetyczną. Dla nabywcy to nie są drugorzędne detale, tylko czynniki wpływające na bilans powierzchni, koszty uzbrojenia i sposób posadowienia przyszłego obiektu.

Rynek widzi potencjał, ale dziś nie ma inwestora ani projektu

Z perspektywy lokalnego rynku nieruchomości to jedna z ciekawszych śródmiejskich rezerw gruntów, jakie trafiają do obrotu w Cieszynie. Lokalizacja między centrum, uczelnią i dworcem naturalnie podsuwa scenariusze średnioskalowej zabudowy mieszkaniowej z usługami w parterze. W analizach rynkowych można też rozważać funkcje związane z obsługą studentów lub krótkoterminowego pobytu, ale na tym etapie są to wyłącznie możliwe kierunki, a nie potwierdzony plan.

Na dziś nie wskazano nabywcy, projektu, budżetu przyszłej zabudowy ani harmonogramu robót. Nie wiadomo też, która z istniejących ścieżek administracyjnych okaże się w praktyce ważniejsza po sprzedaży. To zasadnicza różnica między atrakcyjnym gruntem inwestycyjnym a gotową inwestycją.

Jeśli teren kupi podmiot prywatny i wykorzysta ścieżkę mieszkaniowo-usługową, ta część miasta mogłaby zyskać nowe mieszkania i lokale usługowe blisko kampusu. Jeśli wróci wariant publiczny związany ze starostwem, wpływ na rynek mieszkaniowy będzie ograniczony, a większe znaczenie zyska funkcja administracyjna. W obu przypadkach sprzedaż tej nieruchomości będzie ważnym testem dla cieszyńskiego rynku gruntów, zwłaszcza w warunkach braku planu miejscowego i nakładania się różnych decyzji dla tego samego terenu.

Źródła:

• US w Cieszynie sprzedaje teren położony blisko uniwersyteckiego kampusu - Izba Administracji Skarbowej w Katowicach - Portal Gov.pl - https://www.gov.pl/web/ias-katowice/us-w-cieszynie-sprzedaje-teren-polozony-blisko-uniwersyteckiego-kampusu
• PJ_wzor_KAS_10_PIKTOGRAMY - https://www.gov.pl/attachment/86429307-6677-4a44-a2bb-82c8a9ccf44a
• Obwieszczenia - Biuletyn Informacji Publicznej Miasta Cieszyna - https://bip.um.cieszyn.pl/obwieszczenia/0/15/15?utm_source=openai
• Zwarty kompleks gruntowy o łącznym obszarze 0,6969 ha położony w Cieszynie, zabudowany budynkiem murowanym, wiatą oraz budynkiem gospodarczo-garażowym - eLicytacje - https://elicytacje.mf.gov.pl/auction/announcements/67828d66-4c85-442c-89af-fd5f4cbd3a13?utm_source=openai
• Zawiadomienie SRM-II.6733.2.2025 - Obwieszczenia - Biuletyn Informacji Publicznej Miasta Cieszyna - https://bip.um.cieszyn.pl/obwieszczenie/38899/zawiadomienie-srm-ii-6733-2-2025?utm_source=openai
• Zawiadomienie SRM-II.6733.5.2025 - Obwieszczenia - Biuletyn Informacji Publicznej Miasta Cieszyna - https://bip.um.cieszyn.pl/obwieszczenie/38916/zawiadomienie-srm-ii-6733-5-2025?utm_source=openai
• Obwieszczenia (tutaj proszę tworzyć nowe obwieszczenia) - Biuletyn Informacji Publicznej Miasta Cieszyna - https://bip.um.cieszyn.pl/obwieszczenia/492/9/25?utm_source=openai
• Informacja o stwierdzeniu nieważności uchwały Rady Miejskiej Cieszyna nr XXIX/415/26 w sprawie uchwalenia Planu ogólnego miasta Cieszyna - Plan ogólny - Biuletyn Informacji Publicznej Miasta Cieszyna - https://bip.um.cieszyn.pl/artykul/2846/42321/informacja-o-stwierdzeniu-niewaznosci-uchwaly-rady-miejskiej-cieszyna-nr-xxix-415-26-w-sprawie-uchwalenia-planu-ogolnego-miasta-cieszyna?utm_source=openai
• Informacja o przyjęciu dokumentu i możliwości zapoznania się z jego treścią - Plan ogólnego miasta Cieszyna - Plan ogólny - Biuletyn Informacji Publicznej Miasta Cieszyna - https://bip.um.cieszyn.pl/artykul/2846/42513/informacja-o-przyjeciu-dokumentu-i-mozliwosci-zapoznania-sie-z-jego-trescia-plan-ogolnego-miasta-cieszyna?utm_source=openai
• Obwieszczenia (tutaj proszę tworzyć nowe obwieszczenia) - Biuletyn Informacji Publicznej Miasta Cieszyna - https://bip.um.cieszyn.pl/obwieszczenia/492/10/25?utm_source=openai
• Rusza portal eLicytacje KAS - Ministerstwo Finansów - Krajowa Administracja Skarbowa - Portal Gov.pl - https://www.gov.pl/web/kas/rusza-portal-elicytacje-kas?utm_source=openai
• Osiedle Akademickie Cieszyn | Student | Informacje, wiadomości i komunikaty | Uniwersytet Śląski w Katowicach - https://us.edu.pl/student/wsparcie-i-fundusze/akademiki-2/osiedleakademickiecieszyn/?utm_source=openai