Bulwary Praskie z pozwoleniem na 714 mieszkań. To ważny ruch dla podaży na Pradze-Północ

Bulwary Praskie w Warszawie dostały kolejne pozwolenie na budowę. 30 października 2026 r. wydano decyzję dla kwartałów F, G i H, które mają dostarczyć 714 mieszkań przy ul. Jagiellońskiej na Pradze-Północ. Inwestorem jest Mennica Polska S.A. S.K.A., a w praktyce oznacza to wejście projektu w następny etap formalny w czasie, gdy równolegle trwa już budowa etapu IJKL z 789 lokalami. Łącznie daje to bezpośredni pipeline około 1 503 mieszkań nad Wisłą.

Decyzja dla FGH obejmuje mieszkania, usługi i garaże podziemne

Nowe pozwolenie dotyczy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterach, garażami podziemnymi i infrastrukturą techniczną. Chodzi o działkę 16/1 w obrębie 4-18-02 przy ul. Jagiellońskiej. Decyzja ma numer 212/AM/PPN/PB/2026.

Dla rynku najważniejszy jest parametr mieszkaniowy. Etap FGH ma przynieść 714 mieszkań. W komunikacji rynkowej pojawia się też informacja o ponad 38 700 m2 powierzchni mieszkań, ale ten wskaźnik wymaga jeszcze potwierdzenia w dokumentacji inwestora. Na dziś wiadomo na pewno, że pozwolenie zostało wydane, ale nie oznacza to jeszcze automatycznie rozpoczęcia robót.

Znaczenie tej decyzji jest proste: inwestor przeszedł kolejny próg administracyjny dla dużego, wieloetapowego projektu nad Wisłą. W przypadku inwestycji mieszkaniowych tej skali to moment, który otwiera drogę do kontraktowania wykonawcy, dopinania harmonogramu i przygotowania placu budowy. Dla etapu FGH te elementy nie zostały jednak jeszcze publicznie ujawnione.

Etap IJKL jest już w budowie i ma kontrakt wykonawczy

Równolegle trwa realizacja etapu IJKL. Według aktualnej komunikacji inwestora obejmuje on 789 mieszkań. Sprzedaż tej fazy ruszyła 6 maja 2026 r., a pod koniec czerwca deweloper informował o 12 dźwigach pracujących na budowie. To ważne, bo pokazuje, że Bulwary Praskie nie są już wyłącznie projektem na papierze.

Istotny dla rynku wykonawczego jest kontrakt podpisany 19 lutego 2026 r. dla części etapu IJKL. Generalnym wykonawcą tej części zostało konsorcjum THINK Construction oraz Firma Kamieniarz Tadeusz Modliński. Wartość umowy to 220,6 mln zł netto. Zgodnie z jej zapisami roboty oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie dla kontraktowanego zakresu mają zakończyć się do 28 lutego 2028 r.

W szerszym harmonogramie inwestor zakłada zakończenie etapu III w III kwartale 2028 r., a etapu IV w II kwartale 2030 r. To jednak deklaracje dewelopera, a nie terminy potwierdzone decyzją administracyjną dla całego założenia.

Czytaj też: Miejsce historycznych strajków i wizyty papieża zmienia oblicze. Ruszyła budowa Nowej Tkalni

Projekt nad Wisłą powstaje na ponad 27 hektarach dawnego terenu FSO

Bulwary Praskie są realizowane na obszarze ponad 27 ha między ul. Jagiellońską, Trasą Armii Krajowej i projektowaną trasą Mostu Krasińskiego. To teren dawnego toru testowego FSO Żerań, położony między ulicą a Wisłą. Z urbanistycznego punktu widzenia mowa więc o klasycznej przebudowie dużego brownfieldu w nową część miasta.

Autorem projektu jest BBGK Architekci. W dokumentach Mennicy dla całego założenia pojawia się około 400 tys. m2 powierzchni użytkowej zabudowy wielofunkcyjnej. Długoterminowa wizja mówi o około 4 tys. mieszkań i ponad 50 budynkach, ale tych liczb nie należy mylić z zakresem bieżącego pozwolenia dla FGH.

Ważny jest też wcześniejszy dorobek inwestycji. Etap NOP ma już pozwolenia na użytkowanie dla 747 mieszkań. Dla oceny wiarygodności projektu to istotny punkt odniesienia, bo pokazuje, że deweloper nie tylko uzyskuje decyzje, ale potrafi też domykać kolejne fazy i przekazywać gotowe lokale.

Nowe pozwolenie wzmacnia podaż mieszkań na Pradze-Północ

Połączenie wydanego właśnie pozwolenia dla FGH z już realizowanym etapem IJKL daje około 1,5 tys. mieszkań w najbliższym pipeline projektu. To skala, która ma znaczenie nie tylko dla samej inwestycji, ale też dla podaży mieszkaniowej na Pradze-Północ, gdzie tak duże, seryjnie uruchamiane etapy nie są codziennością.

Znaczenie ma również program parterów. W decyzji dla FGH zapisano usługi, co w przypadku dużych osiedli nad rzeką decyduje o tym, czy powstaje wyłącznie zespół mieszkaniowy, czy fragment miasta działający także poza godzinami powrotów z pracy. Z kolei garaże podziemne i infrastruktura techniczna pokazują, że inwestor przygotowuje pełny, samodzielny etap, a nie pojedynczy budynek.

W szerszym ujęciu to kolejny krok w zabudowie prawego brzegu Wisły na odcinku, który przez lata pozostawał słabo wykorzystany. Efekt miejski będzie jednak zależał nie tylko od tempa prywatnej inwestycji, ale też od jakości otoczenia publicznego. W sąsiedztwie planowany jest Park Naturalny Golędzinów o powierzchni około 65 ha, lecz nie jest on częścią obecnego pozwolenia dla FGH.

Etap FGH nadal ma kilka ważnych niewiadomych

Na 3 listopada 2026 r. nie podano publicznie generalnego wykonawcy dla etapu FGH. Nie ujawniono też budżetu tej fazy. To ogranicza możliwość oceny, jak szybko inwestor może przejść od decyzji administracyjnej do realnego startu budowy i jak duża będzie skala kolejnego zlecenia dla rynku wykonawczego.

Druga kwestia dotyczy samej decyzji. Wiadomo, że pozwolenie zostało wydane i ogłoszenie o jego wydaniu jest publikowane od 30 października do 12 listopada 2026 r. Osobno trzeba jeszcze potwierdzić, czy decyzja stała się ostateczna i czy wpłynęły odwołania. W praktyce to kluczowe zastrzeżenie formalne przy opisywaniu nowego etapu.

Niepełne pozostają też parametry szczegółowe. Brakuje publicznie potwierdzonej liczby lokali usługowych, miejsc parkingowych i wysokości budynków w FGH. Trzeba też zachować ostrożność przy porównywaniu liczby mieszkań między poszczególnymi etapami, bo w starszych materiałach pojawiały się rozbieżności dla faz NOP i IJKL. Mogą one wynikać z korekt projektowych albo z innej metodologii liczenia lokali.

Co warto wiedzieć o tej inwestycji

• Etap FGH ma już pozwolenie na budowę, ale na dziś nie ma publicznie wskazanego wykonawcy ani budżetu.
• Etap IJKL jest w realizacji, a dla części tego zakresu podpisano kontrakt o wartości 220,6 mln zł netto.
• Cały projekt rozwija Mennica Polska na nadrzecznym terenie dawnego FSO Żerań, a autorem koncepcji jest BBGK Architekci.
• Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego najważniejsze są dziś dwie liczby: 714 mieszkań w FGH i 789 mieszkań w IJKL.

Na tym etapie obraz inwestycji jest więc dość klarowny. Bulwary Praskie przeszły od pojedynczych rozstrzygnięć do równoległego prowadzenia kolejnych faz - jedna jest już w budowie, druga właśnie dostała pozwolenie. Dla miasta oznacza to dalszą zabudowę dużego terenu nad Wisłą, dla rynku - utrzymanie istotnej podaży mieszkań na Pradze-Północ, a dla branży budowlanej - perspektywę następnego dużego pakietu robót, choć bez ujawnionych jeszcze kluczowych parametrów wykonawczych.