Mieszkania będą
Tak dobrze jak w roku 2007 i do połowy 2008 już pewnie nigdy nie będzie, ale za to teraz weszliśmy na drogę zrównoważonego i rozważnego rozwoju - taką konkluzją można podsumować konferencję, na której gracze pierwotnego i wtórnego rynku mieszkaniowego, wspierani przez ekspertów, analizowali bieżącą i przyszłą sytuację w branży, dzielili się swoimi doświadczeniami. Prognozy nie są złe ani dla popytu ani dla podaży...
Konferencję "Polski Rynek Mieszkaniowy", tym razem z podtytułem - Rok 2010 w prognozach - koniec kryzysu? - już po raz trzeci zorganizował Nowy Adres SA. O tym, że te spotkania są dla środowiska deweloperów i pośredników w obrocie nieruchomościami cenionym barometrem rynku, świadczy sala w Hotelu Marriott wypełniona niemal po ostatnie krzesło. Przyjętą formułą konferencji są wykłady i panele dyskusyjne uwzględniające dialog z jej uczestnikami.
Nie uniknął go również prof. Leszek Balcerowicz, który miał pierwszy wykład wprowadzający - „Stan i perspektywy polskiej gospodarki”, a nawet specjalnie skrócił swoje wystąpienie by mieć więcej czasu na rozmowę „z salą”. Prof. Balcerowicz przedstawił genezę obecnej sytuacji naszej gospodarki na tle, przede wszystkim, krajów europejskich.
- Od 1989 roku Polska radzi sobie nieźle, ale nie byliśmy tygrysem - podsumował. - Za różnice w postępie odpowiada nagromadzenie reform - te państwa, które nagromadziły więcej reform, tym lepiej na tym dzisiaj wyszły. A o jakie grupy reform chodzi? O te pryncypialne w obszarach: prywatyzacja, deregulacja i budowa instytucji o charakterze rynkowym. Polska ma jeszcze sporo do zrobienia w każdej z tych dziedzin.
Prof. Balcerowicz zwrócił uwagę, że deficyt budżetowy zbliża się w Polsce do niebezpiecznego poziomu 50% i na to, że mamy rozdęte wydatki socjalne, co nazwał "wczesnym modelem szwedzkim" w polskich warunkach nie do przyjęcia. Mamy wysokie podatki, ale jeszcze większe wydatki. Domagamy się większego zaangażowania państwa, ale ono przecież dysponuje tym, co "wyciągnie" od obywateli, a jak nie starcza to pożycza na zewnątrz. Trzeba wszelkim siłami zmniejszyć deficyt, a narzędziem tego powinno być powstrzymanie inflacji. Nie wolno być pazernym, przestrzegał były wicepremier i minister finansów, były prezes Narodowego Banku Polskiego...
Polski rynek mieszkaniowy na tle świata omówił dr Władysław Jan Brzeski. Zwrócił uwagę na cztery etapy rozwoju tego rynku:
- etap "pionierski" - kojarzenie użytkowników i mieszkań, budownictwo głównie indywidualne, niewiele regulacji;
- etap "rozwijający" - dochodzą mieszkania deweloperskie, więcej regulacji, początki kredytu hipotecznego „dla wybranych”
- etap "dojrzewający" - więcej finansowania budowlanego i hipotecznego dzięki czemu rynek wchodzi w kolejne segmenty wyboru mieszkaniowego (głębokość);
- etap "dojrzały" - przejrzysty / spójny system o niższym poziomie ryzyka zysku wypełniający większość segmentów wyboru mieszkaniowego w całym kraju (szerokość).
Rozwinięty rynek mieszkaniowy to:
- przejrzyste, dobrze chronione prawa własności / władania
- sprawne, bezpieczne i tanie mechanizmy obrotu (koszty transakcyjne),
- spora liczba uczestników i transakcji w wielu segmentach,
- wiarygodna, łatwo dostępna informacja rynkowa,
- znaczne zróżnicowanie produktów mieszkaniowych – rodzaj, standard, lokalizacja, forma władania,
- łatwe wejście na rynek i wyjście z rynku dzięki instrumentom inwestycyjnym bezpośrednim i pośrednim.
To na jakim Polska jest etapie?
- Rozwinięty rynek nie jest doskonały ani zrównoważony - uważa dr Brzeski, ekonomista nieruchomości z ponad 25-letnim stażem, członek nadzwyczajny Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców, Partner REAS. - Rynek mieszkaniowy jest silnie uzależnionym od lokalnych potrzeb bytowych oraz krajowej siły nabywczej (kredyt) oraz lokalnej podaży i jej dynamiki. Korekta cenowa i jej odwrócenie zależy od wielkości „bańki” i nadpodaży oraz od poprawy czynników fundamentalnych, takich jak demografia, potrzeby, dochody, zatrudnienie, kredyty. Najgorzej jest w tych krajach, w których ceny mieszkań są dalekie od cen "uzasadnionych".
- W 2009 roku rynek deweloperski skurczył się do ok. 50 tys. transakcji w skali kraju - komentuje sytuację Kazimerz Kirejczyk, prezes zarządu REAS. - Ceny wygenerowały popyt na małe mieszkania, nabywcy akceptują skromniejsze warunki zamieszkiwania, tym samym zawęził się segment apartamentów. A przecież lata 2011-12 przyniosą szczyt urodzeń. W wielkich miastach zbliża się on do szczytu z połowy lat 80., zwłaszcza w Warszawie. Rosnąca pula gotowych, niesprzedanych mieszkań będzie prawdopodobnie dalej obniżać ceny lokali nowo wprowadzanych na rynek w 2010 roku. W perspektywie roku 2011 brak podaży nowych mieszkań może być czynnikiem podnoszącym ceny.
Rynek pierwotny
W panelu dyskusyjnym, zatytułowanym „W oczekiwaniu na wzrosty”, punktem wyjścia były doniesienia prasowe, prognozujące wzrost cen mieszkań o 10% w roku 2010. Padło nawet podejrzenie, że jest to „dywersja” deweloperów, którzy w ten sposób chcą w ten sposób zachęcić potencjalnych nabywców do szybkiego podejmowania decyzji o zakupie mieszkania. Media ze swej strony też dokładają się do takiego kreowania popytu.
- Wzrost cen jest wtedy, kiedy jest popyt. Popyt w Polsce kreują obecnie banki, a jak to robią to wszyscy wiemy - powiedział Marek Poddany, wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, prezes firmy Sedno. Zwrócił też uwagę, że oferta deweloperów zaczyna dzielić się na inwestycje sprzedawane i nietrafione. A co do cen, to nie można generalizować. We Wrocławiu ceny już wzrosły, w Poznaniu nadal spadają.
- Ceny przede wszystkim powinny być stabilne - argumentował Jan Wagner, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w spółce Polnord. - Nie oznacza to jednak, że w ciągu roku nie będą się one różnicować. Nie popadajmy w marazm cen. Może być różnie. Apartamenty mogą tanieć, ceny mieszkań małych, bo jest ich najmniej, mogą rosnąć. Deweloperzy będą elastycznie kreować ofertę. Jeżeli okaże się, że bardzo brakuje mieszkań małych, to będziemy duże lokale dzielić...
- W kreowanej podaży wystąpi segment nowych mieszkań - twierdzi Henryk Urbański, prezes zarządu Budimex Nieruchomości SA. - My konserwatywnie podchodzimy do polityki cen, co oznacza dobre mieszkania w rozsądnej cenie.
- Nadal deweloperzy osiagają przyzwoite marże, nie ma więc powodu by wstrzymywać nowe inwestycje – twierdzi Mariusz Gawron, prezes zarządu Grupy Inwestycyjnej HOSSA SA. - Wskaźnikiem ceny mieszkań powinien być stosunek ceny do dochodów, a nie parcie na wysoką marżę. Jednak nie można zaprzeczyć, że boom zakupu mieszkań w latach 2007-2007, znacznie wzmocnił deweloperów. Dzięki temu nieźle sobie radzimy w obliczu dekoniunktury. Uważam, że to nie cena jest powodem, dla którego ludzie wstrzymują się od zakupu mieszkania. Po prostu za określoną cenę chcą dobrej lokalizacji i wysokiego standardu zamieszkiwania.
- Zakończyła się era masowej produkcji deweloperów wszelakich. Obecna sytuacja wyeliminuje z rynku pojedynczych, okazjonalnych i "niezawodowych" graczy, co temu rynkowi wyjdzie tylko na dobre - uważa Jan Wagner z Polnordu.
Aktualna oferta deweloperów szacowana jest na 30 tys. mieszkań. I nie jest jednak prawdą, że nie mają oni planów rozpoczęcia nowych inwestycji. Polnord rozpocznie w 2010 roku realizację 2 nowych projektów na 1,5 tys. mieszkań. Obecnie deweloper ma w ofercie 900 mieszkań, w styczniu 2009 sprzedano 7 mieszkań, teraz jest to liczba kilkadziesiąt miesięcznie i jest to satysfakcjonujący poziom. Wbrew pozorom, sprzedaż mieszkań w ramach programu "Rodzina na swoim" to tylko 10% całej sprzedaży. Gant rozpoczął 4 inwestycje ze środków własnych i dopiero teraz zaczyna wspierać je finansowaniem bankowym. Obecnie firma dysponuje tylko 12. gotowymi mieszkaniami. W roku 2010 podaż wyniesie 600-800 lokali. Jest lepiej, bo nawet Dom Development, który w roku 2009 nie rozpoczął żadnej inwestycji wystartował z dwoma projektami - Derby 9 i Saska Kępa, a ten drugi podobno sprzedał się "na pniu".
- Wygląda, że rok 2010 będzie miał stabilny początek i lepszą końcówkę - podsumował ten deweloperski panel Kazimierz Kirejczyk z firmy konsultingowej REAS.
Rynek wtórny
Kolejny panel dyskusyjny dotyczył sytuacji na rynku wtórnym, który nie ma co ukrywać, jest potężną konkurencją dla rynku pierwotnego, tym bardziej, że oferuje dużą pulę nowych mieszkań. Przedstawiciele biur nieruchomości zaobserwowali stopniowy wzrost transakcji i zacieranie się różnic między rynkiem pierwotnym i wtórnym. Pośrednicy zauważyli też wycofywanie nieruchomości ze sprzedaży, co ma związek ze spadkiem cen - właściciele zamierzają przeczekać czas spadków i wznowić sprzedaż, gdy nadejdą lepsze czasy. Szczególnie zainteresowanie klientów domami przeznaczonymi na sprzedaż jest obecnie niewielkie i w tym segmencie rynku jest od dłuższego czasu stagnacja.
Mariusz Kania, prezes Metrohouse, zwrócił uwagę na dużą liczbę nowych (rocznych lub 2-letnich), wykończonych mieszkań, które kupowane były w celach inwestycyjnych, a które nie zostały jeszcze sprzedane przez inwestorów. Takie lokale przeznaczane są pod wynajem za dość niską cenę. Według pośredników kryzys zburzył przekonanie, że korzystniejszy jest zakup mieszkania z wykorzystaniem kredytu walutowego niż najem, ponieważ obecnie bardziej opłacalne jest to drugie rozwiązanie.
Podczas panelu poruszono również kwestię współpracy agencji nieruchomości z deweloperami przy sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego. Przedstawiciele pośredników są otwarci na taką współpracę, jednak aktualnie jest ona znikoma i - jak ocenił Aleksander Skirmuntt z firmy Emmerson - być może dlatego, że agencje nie mają dobrze przygotowanego, specjalnego produktu, w ramach którego mogłyby podjąć współpracę z branżą deweloperską.
W czasie panelu dyskutowano również o powracającym co jakiś czas pomyśle wykluczenia rynku wtórnego z programu "Rodzina na swoim". Tego typu rozwiązanie spotkało się z krytyką ze strony przedstawicieli biur nieruchomości. Mariusz Kania (Metrohouse) uważa, że rządowe dopłaty powinny przede wszystkim wspierać zakup pierwszego mieszkania, bez względu na to, czy jest ono nowe czy pochodzi z rynku wtórnego. Odrębne zdanie zaprezentował jedynie Jan Wróblewski, prezes Jot-Be Nieruchomości, który stwierdził, że program „Rodzina na swoim” powinien dotyczyć tylko rynku pierwotnego, gdyż takie rozwiązanie będzie stymulowało rozwój budownictwa mieszkaniowego.
Na koniec trzeba wspomnieć, że trzecią konferencję "Polski rynek mieszkaniowy" otworzył Piotr Styczeń, podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury, odpowiedzialny w resorcie za politykę mieszkaniową. Poinformował, że na koniec 2009 roku zostanie udzielonych 40 tys. kredytów w ramach programu "Rodzina na swoim". Na podpis Prezydenta RP czeka ustawa o najmie okazjonalnym. Polemizował też z opinią, że Państwo za mało funduszy przeznacza na cele mieszkaniowe obywateli. W roku 2010 jest to co prawda 822 mln zł zapisanych w budżecie, ale to nie wszystko. Sam zwrot wydatków mieszkaniowych to kolejny 1 mld zł, dodatki mieszkaniowe to rząd 700-800 mln zł, utrzymanie 7% VAT na w obszarze mieszkaniowym to również swoisty i wymierny wkład Państwa w ten rynek.
- Polska jest w okresie znacznie większej mądrości, niż była w roku 1989. Pomimo politycznego wydźwięku wielkich liczb, z punku widzenia rynku mieszkaniowego, tak dobrze jak teraz jeszcze nie było, dane GUS nie potwierdzają głodu mieszkaniowego – powiedział. Zaapelował też do deweloperów, żeby w ramach ceny, a nie jest ona jednak niska, podnieśli standard swojej oferty i zwracali większą jeszcze uwagę na energooszczędność inwestycji.
