Umowy przed-najmu w biurach – powszechna praktyka czy rzadko spotykane wyjątki?

Rynek powierzchni biurowych w Polsce znalazł się w sytuacji, kiedy popyt zaczyna powoli odżywać, natomiast podaż nadal odczuwa skutki kryzysu. Liczne projekty zostały zawieszone i rozpoczęcie budowy jest uwarunkowane między innymi podpisaniem umów przed-najmu.

Podczas gdy na w Europie Zachodniej, biura szyte na miarę są na porządku dziennym, w Polsce, umowy najmu biura podpisane jeszcze przed rozpoczęciem budowy okazują się być niezwykle rzadkie, chociaż udział umów przed-najmu w całym popycie jest dosyć wysoki. Umowy tzw. przed-najmu mogą występować bowiem w różnych wariantach, które nie zawsze są rozróżniane.

Występują trzy typy umów przed-najmu:

• przed projektowaniem (Built-to-Suit);
• przed startem budowy; 
• przed oddaniem budynku do użytku.

Dla uzyskania finansowania, najbardziej istotne dla dewelopera są dwa pierwsze typy, kiedy umowa zawarta przed rozpoczęciem budowy ogranicza w dużej mierze ryzyko inwestycyjne.

Jednakże, podczas gdy udział wszystkich przed-najmów zdarzał się dosyć wysoki (nawet 50% w 2008r.), umowy przed rozpoczęciem budowy okazują się być niezwykle rzadkie w historii rynku biurowego w Warszawie. Z całkowitej powierzchni oddanej do użytku w latach 2002–2010 (1,4 mln m² w 147 budynkach) tylko 4% było zabezpieczonych takimi umowami w 8 obiektach (wyłączając budynki wybudowane dla potrzeb właścicieli). W sumie podpisano tylko 14 takich umów na łączną sumę około 70 000 m² od 2002 r. (10% wszystkich umów przed-najmu i 2% wszystkich umów najmu w tym okresie).

W czasach, kiedy rynek inwestycyjny jest znacznie ograniczony, głównym zewnętrznym źródłem finansowania dla deweloperów są banki, które w ostatnich czasach zaostrzyły swoją politykę kredytową, oczekując między innymi zabezpieczenia projektu umowami przed-najmu. Również zarządy i spółki matki firm deweloperskich oczekują dużych umów przed-najmu. Jednakże, historia pokazuje, że większość budynków w Warszawie zaczynała się spekulacyjnie lub wręcz oddawane były do użytku puste. Najemcy nie są skłonni do podpisywania ryzykownych umów przed-najmu, nawet, jeżeli mogłyby wynegocjować zniżki czynszu efektywnego rzędu 20–30% od stawek oferowanych w obiektach istniejących.

Najnowsze prognozy pokazują, że popyt na powierzchnie biurowe będzie rósł. Nawet, jeśli wzrost będzie o połowę wolniejszy niż latach koniunktury (tzn. o około 10% rocznie), wolna powierzchnia, jaka jest dostępna obecnie na rynku zostanie szybko wchłonięta. W obliczu braku nowych powierzchni, rynek może ponownie ucierpieć w skutek braku podaży. Niektóre scenariusze wskazują na możliwość zaistnienia ponownej „bańki spekulacyjnej” i gwałtownego wzrostu a następnie spadku czynszów. Mamy jednak nadzieję, że rynek biurowy w Warszawie w wyniku ostatnich kryzysów, stał się już na tyle dojrzały, że scenariusze powolnego, ale stabilnego wzrostu będą bardziej prawdopodobne.