Built to Suit. Kiedy się opłaca budować hale Built to Suit, zalety i wady hal BTS

2019-01-17 15:57 Szymon Gasparski, Industrial & Logistics Director, Nuvalu Polska
Nagroda w kategorii obiekty ochrony środowiska i obiekty przemysłowo-inżynieryjne za modernizację hali produkcyjnej H-2, Mielec, ul. Wojska Polskiego
Autor: Robert Plewiński

Built to Suit to hala przemysłowa „szyta na miarę”, uwzględniająca oczekiwania i wymogi przyszłego najemcy. Na rozwiązanie Built to Suit decydują się firmy prowadzące działalność, która wymaga zastosowania rozwiązań trudnych lub bardzo kosztownych w przypadku adaptacji istniejącej hali. Jak wygląda wynajem hal Built to Suit?

Hala Built to Suit to inwestycja projektowana i budowana indywidualnie, zgodnie z oczekiwaniami klienta. Inwestycje Built to Suit cechuje dowolność w wyborze lokalizacji, wielkości powierzchni przemysłowej i biurowej oraz funkcji hali przemysłowej.

Built to Suit dowolność dla klienta

Zakres indywidualnych ustaleń pomiędzy klientem a deweloperem jest w zasadzie nieograniczony. Przyszły najemca może zdecydować się na budowę BTS-a w istniejącym parku logistycznym należącym do dewelopera lub wskazać całkiem nową lokalizację.

W takiej sytuacji deweloper przeprowadza cały proces inwestycyjny, począwszy od zakupu działki, kończąc na przekazaniu kluczy do gotowej hali. W zależności od ustaleń może wybudować halę wyłącznie pod kątem potrzeb klienta, jak i znacznie większą, której wolną część będzie próbował wynająć innym klientom. Często jednak zdarza się, że hala Built to Suit jest w całości wynajęta przez jedną firmę ze względu na komfort prowadzenia działalności czy kwestie wizerunkowe.

Zalety i wady budowy hali Built to Suit

Czas trwania umowy wynajmu hali określa się indywidualnie, w zależności od koniecznych nakładów ze strony dewelopera, jednak z założenia jest znacznie dłuższy niż w przypadku najmu standardowego. Przy nietypowej lokalizacji i niestandardowych rozwiązaniach może sięgać 10, 15, a nawet 20 lat.

Niewątpliwym atutem koncepcji BTS jest budowa hali w 100% odpowiadającej specyfice działalności prowadzonej przez zleceniodawcę. To znacznie tańsze niż adaptacja istniejącego obiektu pod kątem nietypowych rozwiązań, oczekiwanych przez klienta.

Stawiając halę w nowej lokalizacji, można liczyć na przychylność lokalnych władz samorządowych, które zazwyczaj z otwartymi rękoma przyjmują inwestorów i przyszłych pracodawców. Ze względu na wyższy poziom ryzyka rozwiązanie to jest zarezerwowane dla dużych, renomowanych firm o bardzo dobrym standingu finansowym i nie każdy ma szansę skorzystania z takiej formy wynajmu.

Inne ograniczenie stanowi czas trwania inwestycji, a nie każda firma może czekać. O ile czas budowy można z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć, o tyle pozostałe etapy, np. kompletowanie niezbędnej dokumentacji czy też oczekiwanie na podłączenie mediów, to czynniki, na które deweloper ma ograniczony wpływ.

Czy wiesz, że...

Na decyzję o wynajmie hali przemysłowej wpływa przede wszystkim cena (koszt prowadzenia działalności w danym obiekcie) i lokalizacja (bliskość klientów i dostawców, dobre rozwiązania komunikacyjne i planowane inwestycje drogowe). W kontekście malejącego bezrobocia coraz większe znaczenie ma dostęp do pracowników, zwłaszcza w przypadku firm produkcyjnych. Problemy z rekrutacją mogą skutecznie zablokować prowadzenie działalności. Czynnik ten jest na tyle istotny, że znacznie częściej ma decydujący wpływ na wybór lokalizacji przez najemcę. 

Koszty wynajmu hali Built to suit

Najem w przypadku BTS-ów jest z założenia długoterminowy. Dla stabilnych, przewidywalnych biznesów nie stanowi to problemu, jednak firmy będące w fazie dużych zmian lub działające na często zmieniających się rynkach mogą mieć istotne obawy przed zaciągnięciem takiego zobowiązania.

Aspekt wieloletniej umowy wpływa również na cenę – czynsz najmu corocznie się indeksuje, co w skali 10 czy 15 lat może przełożyć się na istotny jego wzrost. Bardziej skomplikowane jest również obciążenie związane z zabezpieczeniem umowy – deweloperzy w przypadku BTS-ów żądają wyższych gwarancji bankowych lub depozytów.

WAŻNE

Najważniejszym aspektem umowy wynajmu każdej hali są koszty. Należy więc zadbać o precyzyjne określenie stawki czynszu bazowego i efektywnego. Wartość gwarancji bankowej czy depozytu musi być jasno określona, podobnie jak warunki, w których deweloper może z nich skorzystać. Warto doprecyzować zakres opłat eksploatacyjnych, by uniknąć niespodzianek. Należy dopilnować, aby w umowie znalazły się zapisy dotyczące okresów gwarancji na zainstalowane wyposażenie. Decydując się na wynajem powierzchni, trzeba uwzględnić długofalową strategię rozwoju firmy.

Built to Own zamiast Built to Suit?

Proces Built to Own jest bardzo zbliżony do BTS. Podstawowa różnica to własność budynku. W tym przypadku deweloper jedynie wykonuje prace, a hala i działka należą do klienta.

Zdarza się, że z różnych powodów klient chce być właścicielem nieruchomości, dzięki czemu dodatkowo ma decydujący wpływ na opłaty eksploatacyjne i sposób obsługi budynku.

Minusów takiego rozwiązania jest kilka, choć ich waga oczywiście zależy od priorytetów danej firmy. W BTO trzeba liczyć się z dużymi kosztami – nie każdą firmę na to stać i nie każda chce zamrażać środki. Ewentualnym problemem może również być przywiązanie do lokalizacji – w przypadku zmiany strategii lub konieczności relokacji sprzedaż gotowego, dostosowanego do indywidualnych wymogów obiektu jest procesem bardzo skomplikowanym. Ponadto właściciel sam musi zarządzać nieruchomością, co zabiera dużo czasu (częściowym rozwiązaniem tego problemu może być outsourcing).

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Czytaj więcej